本文是一篇税收筹划论文，本文以S房地产公司为研究对象，以类似规模的本土中小房地产企业为出发点，以合法合规为税收筹划运作基本原则。
第1章绪论
1.1研究背景
2018年以来，特别是2018年-2022年，房地产行业经历了一轮过山车式的上升-下降过程。以赤峰市的房地产业税收收入为例，可以从税收的角度看到整个城市房地产业近年发展的“兴衰曲折”。
2018年-2022年赤峰市房地产业税收收入占全市税收收入的比重分别为19.8%、24.8%、28.5%、21%、17%。房地产行业税收收入增长率分别为11.3%、29.5%、19%、-24.6%、-48.4%。可以看出，赤峰市的房地产业税收收入在2018年、2019年、2020年均实现了快速增长后，在2021年、2022年又出现了明显的下跌趋势，如图1-1、图1-2所示。
1.2研究目的及意义
1.2.1研究目的
房地产企业规模大小不一，核算水平参差不齐，虽基本为增值税一般纳税人，但财务管理水平却差异较大。大型房地产集团公司财务部门一般设有专门的法务团队与税收筹划团队，对企业的日常运作、财务运行进行全程跟踪保障，确保企业沿着合理、合法、高效、节约的经营路线发展。而规模较小、人员较少的房地产公司有的仅有几人的财务管理团队，每天应对记账、开票、核算、申报等工作，根本无力研究开展税收筹划及提高企业财务管理水平。
针对广泛存在的中小型房地产公司财务管理水平较低、税收筹划能力不足等情况，本文选取赤峰市本地开发项目在5至8个，资产规模、员工规模、纳税规模适中且比较有代表性的中小型房地产企业S房地产公司为样本，以企业拿地环节为研究开端，按房地产项目开发时间顺序，分环节、分税种研究S房地产公司应采取的税收筹划策略。
1.2.2研究意义
国外专家人士对税收筹划的研究起步较早且成果丰硕。我国转入市场经济时间相对较晚，理论研究与探索较国外而言底蕴浅甚至留有空白，特别是近年税制改革导致税收政策变化频繁，加之疫情影响下服务于国家整体助企纾困大背景，减税降费政策利好频出，各类市场主体的税收筹划策略也需快速调整跟进。本文在现有的税收筹划理论基础上，结合S房地产公司实际，提出该公司在各个环节的税收筹划方案建议，针对不同情况演绎比较税收筹划效果，这对同类型房地产企业节约税收支出有一定参考意义。
第2章税收筹划概念及相关基本理论
2.1税收筹划
2.1.1税收筹划的概念
在学界有一种看法认为税收筹划源于英国，如“税务局长诉温斯特大公案”所形成的认识“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这些安排中谋到利益，就不能强迫他多缴税”。所谓安排事业即为税收筹划工作顺利开展所改变的经营策略，而在安排中谋取到的利益就是利润最大化的节税效果。
1947年美国联邦法官在判决书中鲜明指出“国民以降低税负为目的，合理安排自身经营活动无需指责，是国民基本权利，纳税人无需超过法律规定来缴纳税收，税收是法定缴纳而非自愿捐赠，因此以道德名义来要求税收，难以实现”。
在国内，无论是华为技术有限公司运用国际避税地、调整资本结构等方法降低税负，还是直播行业销售者李佳琦成立多家注册于上海市崇明区税收优惠园区的个人独资企业并利用优惠核定征收率合理筹划避税，都属于在我国法律框架下利用各项税收优惠政策，以合法手段方式节省税收支出的行为。
综合以上，所谓税收筹划即在遵循纳税人所在国家各项税收法律、法规、规章及税收征管条件下，以实现企业利润最大化为根本目标，在纳税人确定的纳税义务形成前，通过合理规划筹，对企业筹资、投资、生产经营等各项涉税经济业务作出合理的税前规划落实，从而实现税负承担水平与经营税收风险双降低的过程。
2.2税收筹划相关基本理论
2.2.1税收效应理论
税收效应意为国家在征收各项税收收入过程中，因征收行为对社会经济产生的综合影响。税收是国家强制的、固定的、无偿的取得财政收入的方法手段，与纳税人创造的经济价值密切相关。经济发展影响税款征收，征收税款也反作用于经济发展，这种作用与反作用所表现的税收效应区分为收入效应及替代效应。
其中，税收收入效应是纳税人税收负担对其整体经营收入的影响，继而导致社会商品供需关系产生的变动及影响。例如在企业营业利润计算过程中，需要将营业税金及附加作为成本费用进行企业所得税税前扣除，营业税金及附加又包括消费税、资源税、房产税、土地使用税等税种。所以说税负水平是影响纳税人利润的重要因素。税多则纳税人相对所得低，税少则纳税人可支配收入高，购买力水平也就高。纳税人总体税负水平负担程度越高，其税收收入效应影响越明显。
税收替代效应是说国家征收某一税种时，因征税对某种商品或者服务产生了价格的波动，那么消费者就会转而选择另一种商品或服务来替代原本的需求。例如个人所得税采用多档累计税率征收，收入越高，适用税率越高，这种情况下部分缴税个人会选择放弃一部分收入来休息，从而减少劳动时间，降低适用税率。类似的情况如对某种商品征收消费税使得该消费品价格提高，那么消费者会倾向于选择低税消费品进行替代，如纳税人会选择价格低于130万元的品质相近的豪华小轿车来替代，从而规避缴纳超豪华小轿车消费税。
第3章 S房地产公司税收筹划现状 .......................... 18
3.1 S房地产公司基本情况和工作流程 ....................... 18
3.1.1 S房地产公司基本情况 ................................ 18
3.1.2 S房地产公司规模划分及特点 .......................... 18
第4章 S房地产公司税收筹划方案设计 ................... 29
4.1 S房地产公司税收筹划设计 ........................... 29
4.1.1 购置固定资产阶段税收筹划 ........................... 29
4.1.2 合理化选择土地获取途径 ............................ 31
第5章 S房地产公司税收筹划注意事项及保障性措施 ..................... 46
5.1 S房地产公司税收筹划注意事项 ........................... 46
5.1.1 强化企业部门间的配合协作 ....................... 46
5.1.2 注重企业财务人员的业务素质提升................... 46
第5章S房地产公司税收筹划注意事项及保障性措施
5.1 S房地产公司税收筹划注意事项
5.1.1强化企业部门间的配合协作
S房地产公司业务比较复杂，根据业务内容不同，公司分解出不同业务部门。财务部负责公司整体的财务统计与会计核算、发票开具、工资核算发放等。销售部门负责项目达到可售条件后的销售与统计。人事部门负责企业员工的招、辞、考、评。办公室负责对政府相关部门的文件收发、材料撰写、新闻宣传、业务招待、材料采买。除了必要的业务联系外，部门间很少互动沟通。此种情况下，业务部门出现新动向，有新计划如销售部门促销计划、办公室变更采购合作人等，财务部门掌握情况产生滞后，导致税收筹划工作产生不便。
5.1.2注重企业财务人员的业务素质提升
周密严谨的税收筹划方案可以有效降低企业税收负担，提高企业综合竞争力。财务人员的业务素质更是决定了企业整体税收筹划的成功率与有效性。因此房地产企业要加强对其财务部门骨干员工业务能力的培养、提升、考核。一是要督促财务人员深化对会计核算、财务管理、税收政策等相关法律法规的理解与掌握。二是要培养财务人员加强对房地产企业开发与销售、建筑企业施工等全流程的了解，使其熟悉开发、建设、销售等经营全过程，了解行业主要风险点。三是要积极支持、鼓励财务人员参加税务部门、社会机构组织的财税培训课程，保证其对财税政策把握从新、对申报核算方法掌握从新、对发票开具规定应用从新等。四是要引导财务人员坚持职业操守，勤奋踏实、勇于担当、积极主动，为企业的财务管理提供有力的帮助。
第6章结论与不足
6.1 S研究结论
税收筹划行为应始于企业初创，终于企业注销，是一种为实现企业利润最大化而采取的区别于日常生产经营活动的重要手段。自2020年开始全国大多数地区房地产行业经营形势出现下滑，特别是经济欠发达地区，增量市场逐渐缩小，存量市场交易清淡，整个行业都出现饱和、萎缩迹象。为此，国家不断出台政策为房地产行业“造血、输血”，如降低贷款利率水平、降低首付比例、扩大取消限购条件等。同时，房地产企业自身也积极运作、妙笔频出，同价格房产毛坯改精装、买房送车位车库、邀请知名中小学入驻等促销策略不断演进。随着生产销售链条的延伸拓展，业务内容的推陈出新，房地产企业涉税点越来越多、越来越复杂，税收筹划的角度也有所增加，通过税收筹划合理降低税负、压缩成本已成为房地产企业提升自身经济利益的必然选择。
本文以S房地产公司为研究对象，以类似规模的本土中小房地产企业为出发点，以合法合规为税收筹划运作基本原则。从S房地产公司拿地阶段、开发阶段、销售阶段展开分析，尽量兼顾期间筹资融资行为，有所侧重提出不同环节税收筹划建议与潜在涉税风险。尽量做到有数据支撑、有前后比较、有结果验证、有政策依据，尽可能帮助企业合理避税。本文分析了S房地产公司为实现这些税收筹划效益，自身应注意筹划运作过程中需要关注与防范的事项及为了顺利完成筹划行为应该努力做好的相关工作。通过对S房地产公司涉税分析本次写作得到初步结论。
参考文献（略）
