本文是一篇税收筹划论文，本文通过对案例企业筹备阶段、开发阶段、销售阶段和持有阶段的纳税筹划设计，通过案例的形式分析了各个阶段的涉税事项处理方式，并结合税收政策，得出效果较好的纳税筹划方法，对 H 公司提升纳税能力有借鉴意义。总结而言，可以得出以下几点：（一）分立企业能够为充分享受税收优惠政策创造条件，是进行纳税筹划十分有效的方法。一家房地产公司至少应该设立三家子公司，专门负责物业管理、资产管理和装修业务，以创造条件充分享受低税率和政策优惠。（二）企业决策层要对纳税筹划给予高度重视。纳税筹划不是企业财务部门一个部门的事情，需要统筹规划，要在法律允许范围内灵活安排企业内部事务，在组织设计和岗位安排上充分满足企业的纳税需求。
第一章 绪论
第一节 选题背景及研究意义
一、选题背景
2017 年以来全球贸易竞争如火如荼，对本国企业的税收激励政策层出不穷。美国总统特朗普于 2017 年底签署税改法案，引发世界连锁反应。经济合作与发展组织发布了新税收协定草案；欧盟启动新一轮电商增值税改革；印度全面实施货劳税改革；澳大利亚对跨国公司正式开征转移利润税等等。2018 年中美贸易战打响，美国不断加征关税，国际贸易税收环境日趋复杂。国际税收政策改革推动了国内税收政策调整，政府出台一系列减税降费措施助力企业发展。然而由于房地产行业前一阶段过快发展，房价呈现非理性增长，我国对房地产行业的调控不减反增。国家瞄准高房价继续采取金融、土地、税收等多种政策手段不断进行调控，遏制房价迅猛增长势头，牢固树立“房住不炒”理念。税收政策是房地产调控的重要工具，许多有识之士呼吁全面开征房产税，以遏制炒房行为，降低房屋空置率，全力满足刚需，促进房地产行业健康有序发展。
在国内税收政策调整加快的新常态下，把握税收政策收严趋势，采取措施积极应对市场竞争，对于企业而言尤为重要。房地产行业应交税费众多，近年来在企业销售额中占比超过 20%，是第三产业的重点税源行业，占据第三产业半壁江山，是宏观经济政策调控的重点对象。虽然房地产业增长迅速，但过高的税负不仅制约企业的发展，也会间接地提高房价，削弱群众的购买力，进行纳税筹划是企业应对不利的外部环境的必然选择。对于缴纳税款较多、发展过快的企业，税收筹划能够大幅度减轻企业资金压力，助力企业把握机遇、谋划未来。
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第二节 文献综述
一、国外文献综述
国外研究税收筹划的文献十分丰富，理论体系相对成熟，我们可以从国外专家学者的论述中进行简要概括，国外学者主要从微观和宏观两种角度展开研究。
微观层面主要是从纳税人的角度展开研究。美国学者 Rose（1951）认为“纳税筹划是纳税人通过纳税筹划使纳税支出降低到最低程度”。从 20 世纪 80 年代开始，国外学者把理论研究与实际工作结合起来。德国的马勒泰克（1983）认为税收筹划应该从企业财务部门独立出来，为企业战略规划的发挥积极作用。美国梅格斯博士（1994）认为，税收筹划就是纳税人合理合法地安排企业自身的经营活动，系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，尽可能地少缴税。印度的税务专家亚萨斯威（2013）认为，纳税筹划就是通过合理的安排财务活动，以创造合法的条件，利用好税收法规所提供的税收减免、加计抵扣等一切优惠政策，充分的享受税法的福利，实现纳税利益最大化。
宏观税收筹划的研究。美国教授詹妮弗路易斯（1997）年指出:企业决策受宏观经济政策影响较大，企业制定筹划方案应该参照宏观经济政策走向，并对银行贷款、企业并购等筹划方式进行案例研究。美国宾夕法尼亚大学的 Dewey 教授（1999）把博弈论运用到纳税筹划领域，认为房地产开发具有开发周期长、回收期长、投资额大等特点，参与开发的各方互相都有影响。Chittenden(1999)研究了税率的差异，运用均衡分析的方法，探讨了国家税收政策下，企业的决策及发展。爱荷华州立大学教授 John Doyle（1999）认为，减少企业税负要求政府首先做到鼓励企业进行税收筹划筹划方案越成熟和深入，节税效果将越明显，长期经济效益也越明显。David M.S（2001）从政府的视角出发，以税收政策为研究切入点，坚持认为由于政府缺乏关键信息，导致税收政策改革必须以企业的纳税筹划为前提，改革的进程必须控制在税收筹划范围内，否则就会出现交易成本过高的问题；Hhmed RiHhi BelkHoui（2016）以 30 多个国家和地区的相关数据为分析基础，对税收政策与税收筹划之间的关系进行实证研究，认为税收政策与税收筹划之间是相互促进的积极关系。Fischer（2017）重点研究了税收筹划对宏观经济的影响，发现税收筹划与经济增长具有正相关关系，税收筹划短期内能够降低企业税负，但企业收益水平提高可以增强企业生存能力和发展能力，有利于市场繁荣，长期来看能够推动经济增长。
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第二章 纳税筹划相关理论
第一节 纳税筹划基本理论
一、纳税筹划概念
本文认为，纳税筹划就是在遵守税法的前提下，站在企业战略管理视角的高度，结合经营成果的历史数据和行业规律作出预判，对企业各项活动进行预先安排和调整，从而达到降低税负，实现企业税后利润最大化的目标。
纳税筹划不同于避税。避税的本质特征是利用法律漏洞达到少缴税的目的，避税处在既没有违反法律也不合法的灰色地带，具有一定的风险性，企业用这种方法进行纳税筹划有可能被税务机关认定为逃税而加以处罚。
纳税筹划不是一成不变的，而是要随着经营状况的不断变化而变化。一个筹划方案适用一定时期内的财务和经营状况，当筹划方案的适用条件发生变化后，筹划方案也应该因地制宜进行动态调整。因此，纳税筹划是企业的一项战略性财务决策，纳税筹划实务主要是通过对会计政策、税收优惠政策与税率的合理选择与运用，对企业的采购和销售等活动统筹安排来达到节税目的，是企业战略管理的重要组成部分，包括企业组织形式的选择、经营范围的筹划、支出的管理甚至人员的聘用等等各个方面。纳税筹划是顺应法律精神和意愿的，这种筹划不仅不会损害法律的权威，反而会加强法律在企业管理中的地位，促进企业的纳税遵从。
二、纳税筹划原则
（一）合法性原则
合法性是指纳税筹划要遵守法律规定，在法律许可范围内进行灵活安排，不仅仅是不违法，必须要有法可依。合法性是纳税筹划的首要原则，本文筹划思路全部基于税法规定。
（二）系统性原则
系统性是指企业要在战略架构上尽早地搭建税务结构做好“顶层设计”。比如，在合同签订环节约定有利于税收筹划的条款，对促销政策、精装修业务、并购与代建等商业模式审慎考量等。纳税筹划时应综合考虑不同方案对各个主要税种的影响，积极争取税收优惠政策，适当取舍以寻求整体的成本效益最大化。
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第二节 纳税筹划理论基础
一、博弈视角的筹划理论
博弈视角的筹划理论论认为税收筹划是纳税人与税务机关博弈的过程，研究焦点是:征纳双方在 各自决策时，如何决策才能达到利益均衡。在此理论中，决策双方在地位上、利益述求上是不对等的。一方面，政府希望企业及时足额缴纳税款；另一方面，企业基于收益最大化考虑，希望尽可能地少缴税、尽可能晚地缴税，以充分促进资金周转。而从长期来看，过高的税负不利于企业发展壮大，也不利于经济和税收收入持续稳定增长。为达到自己的最优目标，双方都在根据对方的选择性活动不断调整自身行为，努力达到自己的最优目标。在博弈过程中相关税收政策制度不断制定和完善，博弈双方应该在互利共赢的协议下达到一个“纳什均衡”。为达到自己的最优目标，博弈双方都有利用税收法规的动机，因此必须强调在遵守契约精神前提下追求自身利益最大化。税收法律法规就是纳税人与政府之间的契约，由于均衡水平的存在，税收法规政策在制定时就会赋予纳税人一定的决策空间，这为企业进行合法的税收筹划提供了有利条件。
博弈论的筹划目标是在征纳双方利益均衡的条件下实现税负最小化，没有考虑到纳税筹划的机会成本，存在违规筹划的风险，因而筹划方案的筹划效果可能相互抵消甚至被税务局认定为偷税，最后的筹划结果可能并不理想。
二、有效税收筹划理论
有效税收筹划理论研究重点是在各种约束条件下制定对纳税人最有利的税收筹划方案，注重整体效果。美国诺贝尔奖得主 Scholes 等对这一理论进行了深入的发展，有效税收筹划理论以“税后收益最大化”为目标。Scholes 和 Wlofson在其合著中写到，税收筹划首先应该考虑交易成本，不能因为筹划方案造成更高的非税支出，其次在税收筹划完成后应该对其效果进行论证和评估，考察隐性税收收入，筹划效果应该由税后利润的增减变化来判定优劣，两位教授对投融资等方面的税收筹划也进行了深入的研究。本文在实际研究过程中采信该理论，把税后收益最大化作为择优的重要指标。
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第三章 房地产行业纳税筹划分析 .......................... 13
第一节 房地产行业经营概况 .................................... 13
一、房地产企业发展情况 ...................................... 13
二、房地产行业税负分析 ................................ 14
第四章 H 公司税收筹划分析....................... 23
第一节 H 公司简介 ..............
