本文是一篇工商管理论文，本文从宏观到微观较为细致地阐述了城市综合体的形成原因、形成条件、它的形成所带给我们的利好、它的竞争优势及在我国未来发展的预期和可能出现的问题。
第1章绪论
1.1选题的背景
、在很长一段时间内，中国城市化水平都处于较低状态。自改革开放之后，中国城市化水平才得以提升。在37年以来，中国的城市化水平以逐年增长1%的速度增长。直到2015年，中国已经达到55%的城市化发展水平。城市化水平达50%是世界衡量一个国家是否成为城市时代的标志。这充分表明中国城市化的步伐正全力加大中。在城市化加速的背景下，中国房地产行业也要顺应时代做出相关调整，企业的核心 竞争力、核心创造模式和工业结合将成为房地产斤业的关键因素。
中国房地产业在1998年房改政策实施后，基本成为市场化运作的形式。新世纪，房地产行业基于我国社会经济发展水平的不断提高和城镇化发展方针的不断推进的情况下加速发展，同时成为我国经济发展的支柱型行业。基于此，房地产行业的发展和我国城市化进程相辅相成：房地产行业的蓬勃兴起，有力推动了我国城市化进程的前进步伐；我国城市化进程的迫切需求，促进了国内房地产行业的蓬勃发展。尤其在当前我国工业快速发展，城镇化进程加快、城市人口激增、用地日趋紧张的背景下，城市空间集约化组织的趋势在我国越来越明显；传统狭窄单一、相互隔离的城市规划导致了与人们生活密切相关的购物空间拥挤愈发凸显出其自身职能的相对局限，同时造成人们出行的不便与交通的拥堵；此外，伴随我国经济体制改革，高速发展的经济生活，致使大众对高新技术及新鲜事物的追求越来越迫切。城镇居民的生活水平提升，进一步拓宽了城市商务化进程的发展，同时也有效的带领着商务日程的进度，缩减了商务投资，使商务经济真正成为市场经济的又一驱动力。值得一提的是，我国城市化进程大大提高，土地面积资源开发饱和，人口不断增加与人民对舒适生活的向往的矛盾等等诸多因素，促成了＂城市综合体＂的产物应运而生。
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1.2研究的意义与目的
城市综合体的市场推广计划是我国经济体系中重要的一个环节，是我国综合体的市场营销策略作为房地产经营的又一辅助条件，它的重要性主要体现在两个方面：一是市场营销的各项动作是以客户为导向，进而调动房地产公司各版块，促使房地产公司调动各方资源、采取各种策略去占领市场，提升企业的销售额和市场占有率；二是房地产开发企业的市场营销方向、营销方式是否得当，将直接关系到公司激烈的市场竞争环境中的净利润收益额，同时也影响到市场份额的占有量升幅，日益严峻的地产价格飘升，房贷现象也越加明显，限贷限购等地产政策开始渐渐渗透到市场经济活动之中，而交易环境也正出现重大的变革现象。基于这种态势，也将进一步的削弱以往房地产营销体系的发展模式，致使其发展形态发生重大转变。由此，就需要房地产企业在拿地前务必进行充分的市场分析、±地分析、财务分析，同时具备很强的市场发展规划，并且能够洞悉营销的当下局势，借助营销路线，制定详细的发展计划，为整体经营与后续营销带来良好的承托。房地产的营销策略执行能力是房地产企业能否快速发展的必要条件。
在当代中国区域核心城市的建设（新兴核也区域的扩张或是原有区域的更新升级），研究作为现代都市文明集中浓缩体现的城市综合体营销，力求可以打造一套适合市场营销及发展需求的战略方针，提供有效的案例分析。
基于以上几点，本研究结合房地产市场和房地产商品的特殊性，同时在市场营销理论和方法的指导下，以成都XXX城市综合体项目为案例进行实证分析。第一，确定研究范围，本文从宏观到微观较为细致地阐述了城市综合体的形成原因、形成条件、它的形成所带给我们的利好、它的竞争优势及在我国未来发展的预期和可能出现的问题。第二，思考对我国城市综合体项目在建设过程中的影响原因，运用相关理论对市场情况进行系统性的分析研究。城市综合体是是将住宅区、写字楼、酒店、餐炊、娱乐休闲等一系列的其中三个或三个以上组织在一起，进而形成一个多功能、高效率、相互依存的综合体。它与中国城市城市化、现代化发展的结果，它与旧城改造是完全不同的理念的一种新的体验，也预示着中国多元化城市将成为将来核也城市建设的方向。借助当下的市场发展现象，对实际运营的营销活动进行分析，验证我国房地产销售的相关体制，使这些构思的理论与实际可以相结合，进而通过该文实现在实践中丰富和发展理论＂、同时＂理论指导实践＂的作用，对城市综合体的发展、营销策略理论的落地起到一定的指导作用。
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第2章相关概念与理论综述
2.1城市综合体的概念
在详细探讨城市综合体之前，我们需要弄清楚何为城市综合体。实质上，所谓的城市综合体就是指集合了城市中的办公、娱乐、社交、商务、购物、居住、展览等于一体的多功能复合型场所。在沒个区间中，可以搭建一个相互联系，共同依存的价值链条，并且有着高度集合性。城市综合体不光是一个地区的杨志，同时也是一种新兴的建筑模式。内部具有有机的、丰富的构思理念，是当今时代的主流生态模式。人们在解析综合体建筑时，往往喜欢加入一些名词，如有机组合、交通便捷等，正是由于城市综合体的个性，能够将丰富的功能融为一体，所以受到了广泛社会群体的关注和支持。同时，一种空间上的价值上互补、相互依存的关系被建立于各个不同功能之间，从而构成了稳固且元素多彩的，集合多种功能的建筑群落。基于这种特质，建筑综合体可更好的贴近人们对于时代物质诉求的追求，并且进一步满足广泛人群对于整体功能的选择。多种功能的系统优化组合，并不是数量上的简单累加。
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2.2城市综合体的特性及功能要素
2.2.1城市综合体的特征
为了使当地的经济发展能够和建设进程契合，并且满足经济形势的发展诉求，一个城市的综合体规划，必定是相辅相成且互相依存，互为进步的。城市综合体规定了方案中的每一个环节均需要承托在科学化、合理性的链条上进行，追求最大效益的社会经济收益，并且为确保环保可持续运营体系的完善，不断寻求办法。从经济角度上解析的话，不难看出城市综合体的集聚性与外扩张特点。同时还与资源集约性以及由功能复合产生的高效性，在空间形态上体现为城市性、集聚性和开发性。
城市综合体是一种特殊城市形态，它是伴随着所属地区经济环境及社会文明一同进步的一项特殊活动，且随着逐步扩张的城市颁布，已经得到了日益深入的建设品质，有着巨大的发展前景。中国香港中环、日本东京银座、美国的纽约曼哈顿以及新加坡的中心区等世界著名城市的CBD就是因为扩展规模及建筑区间，以及内部建设模式的逐步深入，最终形成了系统化，集合多种功能于一身的协调性发展空间。为当地的市场经济带来巨大效益，是一种值得推广的市场营销策略。目前，通过有关数据湿示，我们可以大致总结出如下几种概念：
1.交通体系特征
从交通运输业概括的话，可看出，借助天桥层、地下规划、地下夹层建设等的筹谋，实现了最大限度的交通资源运用，使地上与地下的空间可以有机结合，扩大了运输环节的通道，拓宽了交通场所，且提供了更加便捷的交通路径。如地下停车场、地铁、立交等，均是一个城市建设深入的体现，有着整体完善性。这种交通系统模式是一种丰富多变的立体街区交通空间，区别于传统街道单一层面的形态。
2.景观设计特征
城市综合体的重要特点是运用环境与行为理论、现代规划设计进行环境与景观设计。为了承载着城市文明与经济发展的历史责任，同时使建筑集群成为景观的中心，利用对建筑群体深入认识，打破了旧式规章制度中所局限的一些平面设计理念，进一步采用了领先的技术及丰富的资源，拼合了迎合市场进度的人居生活环境，并实现了空间的最大化运用。
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第3章XX项目市场营销环境分析..............16
3.1经济政策环境的分析..............16
3.1.1成都市经济概况..............16
3.1.2高新区经济概况................16
第4章XX项目市场营销战略制定................25
4.1XX项目简介................25
4.2地块发展特征分析...............26
第5章XX项目市场营销战略实施..............32
5.1产品策略实施...............32
5.1.1产品策略概念.................32
5.1.2产品规划设计..................32
第5章XX项目市场营销战略实施
5.1产品策略实施
5.1.1产品策略概念
产晶策略是也就是要解决产品策略问题，提供有效的解决方案，同时给予正确的指引，以符合后续运营的诉求，产品策略正确与否及产品满足消费者的需求的程度决定着企业发展与成功，同时它也是市场营销組合策略的基础。5.1.2产品规划设计
本项目为城市综合体项目，产品业态有6种：演艺中心、购物中心、五星级酒店、超甲级写字楼、公寓、住宅，物业形态丰富，结构形态丰富，所以项目本身的
