本文是一篇项目风险管理论文,论文对商业银行房地产开发贷款项目风险作出了较为全面的论述,对现阶段商业银行房地产开发贷款风险的特征作出分类和阐述。论文通过对房地产开发贷款项目风险的特点、成因的较为全面的分析。论文通过对现行商业银行房地产开发贷款项目评估体系的研究,通过运用专家调查法及层次分析法,构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系及风险等级评价标准,使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化,具有较强的可操作性。随后,论文基于商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系,通过定性与定量相结合的研究方法,将此评价指标体系运用于房地产开发贷款项目的分析与评估,并对如何降低该项目风险做出分析。
第一章 绪论
1.1 研究背景
2017 年,全国 300 个城市各类土地成交出让金 4.1 万亿元,同比增长 39.3%,其中,住宅用地出让金 3.4 万亿元,同比大幅增长 46.7%。房地产全社会固定资产投资规模达到了 14 万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比稳定在 25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。房地产行业在国民经济中居于十分重要的位置,确保其稳定健康发展意义重大。
进入新世纪以来,国内房地产业在全国各地大力推动城市化进程的背景下实现迅速而持久的增长,这实际上是由于 1998 年我国实施住房制度改革后,长期所积压的居民住房需求被充分的挖掘出来。那么具有资本密集型特定的房地产业迅猛发展的过程中,国内银行系统向全国各地房地产项目提供了十分重要的金融支持。总的来看,各家商业银行投放给开发商的贷款项目基本上都体量大、时限长,并且由于对行情较为看好,投放门槛和利息都较一般贷款项目更为宽松。因此,对于我国房地产业来说,向商业银行申请开发贷款已经成为最重要的融资来源。从此前国家统计局对全国房地产企业资金来源调查来看,银行贷款已经达到了 28.89%,同时再纳入开发商流动资金贷款、个人按揭贷款、施工单位垫资等,实际上房地产企业资金来源有八成来源于商业银行。而 2007 至 2017 年的十年间,我国房地产业开发投资规模年均增长率高达 20%,其产值占我国 GDP 的比重逐年上升,2017 年房地产业增加值已经占到我国 GDP 总值的 6.5%。从多家主要商业银行 2017 年底的报表来看,其发放给房地产相关产业的贷款增速均超过了 50%,增速明显超过了 2014-2016 年的同期水平。据此,本文认为房地产项目贷款对于银行的高度依赖在今后很长一段时间都不会改变。
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1.2 研究目的和意义
本文在整理回顾了大量文献和相关理论的基础上,较为全面的介绍了商业银行房地产开发贷款风险相关理论,并结合实际项目介绍了现阶段国内房地产开发贷款项目主要风险,并利用科学方法构建了风险评估体系。目的就是为了对房地产开发贷款包含的各类风险进行逐一分析和介绍,从而更加有效的结合本文选择的实际案例进行实证。本文研究目的就是,从多个角度提出应对房地产贷款风险的方式方法,帮助我国商业银行充分应对现阶段数量众多的实力小、资金少的房地产开发商的信贷需求。这些房企利润越来越低,开发阶段资金占用越来越大,国家税收监控越发严密,而其开发的项目通常很难达到预期的销售计划进度,因为更多的购房者普遍都持观望态度。商业银行一旦向这些中小房企授信,那么就会造成房地产业自身的投资和融资风险演变为金融风险。
2004 年开始,国内商业银行系统也被要求加大针对房地产项目贷款的风险识别和防范力度,不仅作企业经营情况调查,还应当做贷款项目评估,并且将单体项目公司风险和其关联企业做捆绑式的集团授信。2013 年开始,中央政府持续实施严厉的紧缩政策,但是银行贷款投向房地产依然在各家商业银行的各项贷款占比中始终保持在20%左右,部分时间区间比例更是达到了 50%左右。那么房地产业已经长期占据商业银行系统信贷规模的五分之一左右,这实际上是一个相对较高的水平了。2017 年 10月召开的党的十九大再次强调,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这进一步体现出党中央希望加快推动房地产由“过热”状态转为良性持续发展的意图。随后,仅 2018 年一年,央行实施了 4 次降准,且定向性都十分明确,其目的就是尽量确保释放的资金更多流向实体经济,或者说尽可能保证释放的资金不要流向包括房地产业在内的“虚拟经济”领域。那么,国内各家商业银行在这样明确的宏观形势和市场变化下,就必须进一步做好房地产项目贷款风险管理。
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第二章 房地产开发贷款项目风险理论基础
2.1 风险的定义与特性
目前,国内外学术界针对“风险”定义尚未形成共识。本文综合大量学术成果和成熟文献的表述,认为风险应当定义为,因为环境的不确定性,给主体完成预期目标形成不利影响的程度。同时,风险的特性可以归纳为如下四点:
1.不确定性
该特性是指风险的产生,不受时间、地点的限制,而其形成过程也无法准确把握,造成损失也难以充分评估。
2.普遍性
自人类社会出现,就伴随着风险。可以说,风险会出现于个体、组织、社会的所有方面和任何阶段。同时,如今各类新科技加速迭代,由此形成的风险更加不可预测,形成的损失也越加难以控制。
3.可测定性
从过往的风险研究来看,风险的形成和发生隐含着规律,尽管一些风险仍然具有强烈的不确定性,但是也有大量的风险是可以被预测和评估的,这也是展开风险管理的基本。
4.可发展性
风险始终处于动态发展之中,特别是在外界条件变化的情况下,会呈现出新的特征和危害,这也是风险管理必须着重应对的。
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2.2 风险管理的概念及内容
风险管理是组织借助于多种手段围绕项目潜在风险作出针对性的布置安排,进而对风险作出处理的管理方式,最终确保以最小的代价取得最大保障。一般来说,风险管理包含了项目管理和系统工程的内容,同时又涉及到大量的经济学内容。因此,风险管理的内容包含了经济学、管理学和系统工程三个方面:
风险管理一般包括四个流程,而各个流程又涉及到若干的应用方法。
1.风险识别,对组织可能遭遇的还没暴露的各类隐性风险作出分类和判断,确定其性质和危害。一般来说,相关实践需要应用到一些必要的方法帮助分析。如,现场观察法,依托于全面考察和评估企业的实际生产经营和财务状况,对其可能遭遇的风险进行充分的判断。除此之外,常用的方法还有案例分析法,集合意见法,德尔菲法,业务流程分析法,综合评价法。
2.风险衡量,即对风险发生的几率以及可能造成的危害性作出预测。其中运用最广泛的方法是定性分析法,即借助于识别流程所取得数据和信息,采取科学的方式作出处理,形成风险产生的可能性和造成的危害性两个维度。如图 2-1 所示,可以以此两个维度建立起坐标系,对风险等级进行定位。除此之外,在一些场合还可以运用定量分析法,以取得更加精确可靠的结论。
3.风险处理。经过前两个步骤后,认真组织人员进行处置,尽可能降低风险几率和危害。常用的方法有,规避、转移、控制、自留等策略。其中最常用的是规避策略,即一旦企业认为风险可能会造成较大的危害性,同时不具备可行性的解决手段时,企业会改变和取消项目目标,以防止出现重大危害。
4.风险检查和风险评价。因为风险管理始终处于发展之中,同时企业决策难免有失误,所以必须展开定期和不定期的检查和评价,进而有效确认工作失误并在未形成危害时给予矫正。
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第三章 商业银行 H 房地产开发贷款项目风险识别与分析............................. 13
3.1 H 房地产开发贷款项目的介绍 .................................. 13
3.1.1 H 房地产开发贷款项目基本情况 ........................................ 13
3.1.2 H 房地产开发贷款项目的资金流向情况 ................................ 15
第四章 商业银行 H 房地产开发贷款项目风险等级评估........................... 25
4.1 等级评定指标 ........................... 25
4.2 风险指标值及等级评估 .................................. 26
4.3 等级评定 ............................... 28
第五章 商业银行降低 H 房地产开发贷款项目风险的措施............................. 32
5.1 重视评价项目参与人 ........................................ 32
5.2 完善项目进度的跟踪与监测 .......................................... 33
5.3 加强对风险关键点的控制 ....................................... 34
第五章 商业银行降低 H 房地产开发贷款项目风险的措施
5.1 重视评价项目参与人
对于商业银行开发贷款项目而言,无论是前期策划、土地招拍挂到设计、规划,再到工程的招投标以及施工建设、以及随后的配套建设都存在巨大的资金需求,房地产项目的开发期限都比较长,即使是很普通的小项目,一般也都要 2—3 年的开发时间。项目从前期投资评估测算到