本文是一篇税收政策与征管的论文，本文分析了房地产税改革对房地产行业的影响，分析的内容包括目前房地产相关税收对房地产价格和供应情况造成的影响，通过回归分析，得出目前房产税对于房地产价格没有影响，体现出房产税改革的必要性。通过对房地产税收改革对房地产业各参与主体的影响，及对上海、重庆开征个人房产税试点比较和数据分析，可以看出目前房产税改革试点政策对试点城市的房价和供求关系没有影响。
第一章 绪论
1.1 研究背景
一段时期以来，我国经济保持高速增长，房地产产业逐渐开始成为支柱性产业之一。房地产价格既体现出市场的供需关系，也在很大程度上表现出国内宏观经济形势。从宏观层面调节管控房地产市场是政府相关部门的主要职责之一。伴随着居民住房制度改革的不断推进，国内房地产产业的市场化进程逐渐加快，市场化水平越来越高。房地产建设的增长要比总体经济的增长快得多，房地产价格出现大面积、大涨幅提升。近年来，北京、上海、深圳等大城市的房价上涨较快。住房消费支出在城镇居民消费结构中的比例逐渐加大，对低收入阶层民众的住房保障造成了巨大影响。怎样采取宏观经济调控方式以尽可能地维持房地产价格，遏制房地产行业投机思维的蔓延，逐渐成为相关领域的重点关注内容。时任我国财政部副部长的肖杰曾在中国发展论坛上指出，现阶段，国内房地产行业的税收压力过小。以后，国内税收体制的变革将主要针对房地产行业进行，要把个人住房纳入到房地产税收范围之内。从此，借助房地产税收机制调整管控房地产价格的做法越来越普遍，实践证明，这种调控方式在国内是较为实用的。
放眼于国外，地方财政税收主要来源于房地产产业。房地产税已经成为一种用于调节房地产价格、优化房地产资源配置、推动房地产行业稳定发展、促进地方财政增收以及减小民众收入差异等的特殊工具。2005 年以来，国内政府部门开始探索借助房地产税抑制房地产价格不正常上涨的方式，相继出台了很多税收政策。我国政府开始尝试利用房地产税收工具调控房地产价格，制定了一系列税收政策。上海和重庆两个大城市率先宣布对房地产产业进行征税，由此，房地产税制变革在全国范围内兴起。现阶段，为了进一步推进财政税收制度的变革，我国逐步增加了房地产税收机制试点地区的数量。对此，应该尽快了解掌握房地产税的特点作用，分析其在抑制房地产价格不正常上涨方面的实际效用，探索房地产税收机制在我国的实施形式。所以，笔者在理论和实例分析的基础上，建立有效的面板模型，验证了理论结果的正确性，将房地产税对房地产价格、房地产税收机制对房地产公司的影响作用定量化，并对计算得到的相关数据进行进一步的研究，在本文的最后部分，提出了关于国内房地产税收机制变革的建设性意见和建议。
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1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
房地产税收机制的变革同房地产行业的长远发展密切相关，关系到整个财政税收体制的完善，影响着经济发展的进程。笔者探究了房地产税与房价之间的内在关系，深入研究了今后房地产税收机制的变革趋势和健全方案。研究目的大致可以分为:
(1)借助现有的文献资料，对其内容进行整理归纳，从理论的角度说明房地产税的作用，探讨国内现行的房地产税收机制的不足之处。
(2)通过实证分析，利用面板数据模型分析营改增对房地产市场、房地产企业的影响作用。
(3)通过实例分析分析增值税改革政策对房地产企业的影响，并提出相关税收筹划建议。
(4)结合论证分析结果，参考国外有益经验，给出推动国内房地产税收机制变革的方案。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
国内房地产行业的发展时间不长，然而发展速度极快，房价的增长要远远快于经济的增长和民众收入的增长，房价过快上涨的问题在社会上引起热议。
房地产税的出现将增加房地产交易的成本费用，对房地产市场的供需关系产生影响，已经成为管控房地产价格的有效工具。我国在该领域的研究工作大多是围绕税收制度变革和征收物业管理费用等内容展开，少有探究房地产税对房地产价格的影响的研究项目，再加上调查统计的数据信息不全不准确，以至于实证研究成果较少。笔者在充分考虑国内现实情况的基础上，以理论和实践为出发点，分析了房地产税对房地产价格的影响，总结出两者的内在联系，为更加深入地开展这一方面的研究奠定了一定的基础。
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第二章 相关理论概述
2.1 房地产业定义及经济地位
2.1.1 房地产业的定义
房地产业，具有广义与狭义两层面的认知。广义即建筑业的房地产业，狭义即剥离建筑业，将房地产业与建筑业予以区别分析，即建筑业是房地产的一个分支。在中国统计年鉴中，建筑业属于第二产业，房地产位列第三产业。按照国民经济行业分类与代码的标准，房地产业与建筑业也不属于同一个行业，详见表2-1。
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2.2 房地产税收相关概念
房地产税收指的是公共主体征收非公共主体性质的房地产产权或依据房地产产权从经营活动中获取土地收入的经济行为，具有无偿性、强制性等特征。所谓房地产税收指的是国家利用政治权力征收房地产的相关收入的税种，是国家财政收入主要来源；政府实行房地产税收政策，从而实现对房地产市场的有效宏观调控。
我国房地产行业普遍存在税代租、费挤税、费代税等各种现象，此处只围绕房地产税收予以具体的研究分析，租、费均均在研究范畴之外。
房地产税制即房地产税收制度。其中涵盖房地产税收的相关法律规程、征收管理明文条例。房地产税制按照不同角度分为广义和狭义两种。狭义房地产税指的是耕地占用税、房地产税、城市土地使用税。广义层面上，凡是需要缴纳税额的一切房地产市场领域的税种均是。结合我国税收现实情况，房地产税制的广义研究更具有价值作用。
房产税的纳税人应该依据如下三种情况予以具体确定：房产税的缴纳对象为产权所有人。产权隶属于全体公民所有，由经营单位负责相关缴纳工作；产权出典，由相应的承典人予以缴纳；产权所有人，承典人不归属于本地或产权还未最终决定或相关租典冲突仍存在的，缴纳事务由房产代管人负责。根据《中华人民共和国房产税暂行税制》，自用房产原则即从价计征。标准即房产原值一次与10%-30%两者差额，依据地区实际情况由人民政府确定税务减除幅度事项；房产出租原则即从租计征，标准即房产租金收入。房产余值计征的年税率 1.2%；房产租金收入税率为 12%。
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第三章 房地产相关税收改革现状分析............................... 20
3.1 房地产价格变动趋势........................................ 20
3.1.1 房价平稳时期（1998～2003年）.................................. 20
3.1.2 房价快速增长时期（2003～2007年）............................. 21
第四章 增值税改革对房地产行业影响的实证分析............................. 38
4.1 样本选取................................ 38
4.2 数据来源.................................. 38
4.3 变量定义............................................ 38
第五章 增值税改革对房地产行业的影响—以 RS 房地产公司为例..................... 44
5.1 RS 公司简介..................................... 44
5.2 RS 公司纳税情况分析.............................. 44
第五章 增值税改革对房地产行业的影响—以RS房地产公司为例
5.1 RS公司简介
RS房地产发展股份有限公司成立于1996 年 12 月，注册资金 43.48 亿元 。总部位于河北省廊坊市。经过20 余年产开发、康旅投资、金融投资、互联网创新等业务于一体的全国性大型多产业综合集团公司。RS 房地产公司作为RS 房地产发展股份有限公司在 H 市的全资子公司于 2007 年 8 月 7 日成立，其注册资本为 5.8 亿元。RS 房地产公司在职员工 100 余人，物业公司在职员工 300 余人。公司在 H 市迅速发展，截止 2018 年，已开发了“锦绣花苑”、“阿尔卡迪亚”、“江南锦苑”、“锦绣兰庭”、“公园印象”等多个项目，公司先后获得当地政府授予的“十大房地产知名企业”、“ 纳税百强企业”、等称号。RS公司作为房地产业的龙头企业，在全国各基本城市均有房地产项目，比较有代表性，故选取RS公司进行分析。
RS 公司生产经营主要涉及以九个税种，分别为增值税、企业所得税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育费附加等。
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结论
本文分析了房地产税改革对房地产行业的影响，分析的内容包括目前房地产相关税收对房地产价格和供应情况造成的影响，通过回归分析，得出目前房产税对于房地产价格没有影响，体现出房产税改革的必要性。通过对房地产税收改革对房地产业各参与主体的影响，及对上海、重庆开征个人房产税试点比较和数据分析，可以看出目前房产税改革试点政策对试点城市的房价和供求关系没有影响。
利用面板数据模型对“营改增”对房地产行业的宏观影响进行实证分析，分析其对整体房地产上市公司税负和相关财务指标的影响。可以得出“营改增”对每股收益有显著的正向影响，说明“营改增”正常实施
