本文是一篇税收筹划论文，本文以HK房地产公司为研究对象，结合税收筹划原理和理论基础，通过对其经营状况和税收情况进行分析，按照房地产企业通常经历的四个生产经营阶段分别利用实例分析的方法，设计出税收筹划方案，并提出税收筹划建议。
第一章绪论
第一节研究背景及意义
一、研究背景
房地产是我国经济发展和社会进步的重要行业，为地方财政收入、投资贷款、刺激消费、带动其他产业作出了贡献。我国近几年面临着经济发展的三重压力（需求收缩、供给冲击、预期转弱），稳定房地产市场非常重要。当前，由于预售监管存在缺陷、疫情反复冲击，个别房地产企业出现财务危机，降低了购房者和房地产市场的信心，造成了房地产企业销售规模减小、贷款压力加大等影响。在这种情况下，国家出台了一系列政策保交楼、稳民生。但是，房地产企业出现流动性资金危机时，最为重要的还是其经营状况。因此，房地产企业必须进一步稳定经营，通过合法合规手段增加流动性资金，增加企业营业收入和利润；进一步规范财务管理，避免出现财务、债务、资金性风险，保证企业在危机中破局，为重新恢复良性发展打好基础。
房地产行业是我国重税行业之一。一方面，房地产行业税负重，涉及税种超过了我国实体税种的三分之二，涉及到了除消费税、关税之外的大部分税种。据统计，房地产行业的利润率少于20%，但是纳税总额却占到总成本50%左右，房地产行业税负是其密切相关的建筑行业的两倍。另一方面，房地产行业涉税环节众多、纳税程序复杂，通常涉及到准备阶段、开发建造、销售阶段、保有阶段、清算阶段等五个纳税环节，从始至终伴随着房地产开发项目，这就对房地产企业的财务管理水平提出了更高的要求。
第二节国内外文献综述
一、国外研究现状
（一）税收筹划的研究
1935年，在英国的一次审判中首次在法律上得到承认，并吸引了各行各业，进行更专业，更深入的税务筹划研究。Meigs（1984）第一次提出税收筹划，对公司来说，税收筹划是一项合法的活动。Xasaway（1987）提出税收筹划是公司的一项合法活动，发生在生产经营活动前开展税务活动，通过合理合法的活动，提高企业效益。E.Tomsett（1989）认为企业税收筹划非常重要，有效的税收筹划将为企业的发展带来新的发展机遇。Wolfson（1992）研究从企业管理的角度解释了税收筹划的重要性和必要性。20世纪80年代，一家国际会计师事务所开始增加投资税务筹划领域，税收筹划在税收领域征收一定比例的报酬，为税收筹划发展注入了活力。二十世纪末期，税收筹划理论的研究达到了巅峰时期。Fischer（2001）从税收管理的角度研究税收筹划，研究了使用税收优惠政策是企业增加利润的有效手段，得到的资金可以进行加强生产和投资，即使在短时间内国家税收收入减少，但是推动了经济整体的发展。Shuling（2012）研究研发支出相关的税收优惠对企业创新的积极影响。Schanz（2017）研究了税收筹划的障碍，建立了税收的功能因素体系。
（二）房地产企业税收筹划的研究
税收筹划研究早期是一个总体概念，并没有对各个行业的细分，但是经济活动日益复杂，逐渐确细化在行业中，税收筹划已经成为经济发展初期的新趋势。房地产业税收筹划理论起源于美国。根据Sale J Tmothy（1979），房地产企业的贷款利息可以作为成本费用减轻企业税负，同时可以增加企业的流动资金，加强投资。Devey（1999）认为房地产企业要在市场积极参与博弈，促进税收筹划涉及的各个方面共同发展。T.Khin（2009）分析了房地产企业税收筹划对促进社会进步、推动社会公共利益的作用。Francois（2012）认为，房地产企业的税费负担和房屋销售价格呈正比关系，税收筹划要充分结合房屋销售价格的变化趋势。Jim（2013）指出房地产企业应该在为房屋定价时考虑税收对房屋销售价格的影响。
第二章房地产企业税收筹划的理论分析
第一节税收筹划概念和理论分析
一、税收筹划概念
税收筹划是指在遵守税收法律法规的前提下，企业根据自身实际经营情况，结合企业的财务数据和市场行情，通过优化财务结构、选择合适的税收政策和利用税收优惠等手段，降低纳税负担，实现合法避税的行为。税收筹划是一种合法的行为，但需要遵守相关法规和规定，避免违法操作。税收筹划可以有效降低企业和个人的税负，提高经济效益。
税收筹划容易与偷漏税违法犯罪行为和避税混淆。偷税是指利用虚假手段逃避税款缴纳，损害了国家税收利益，损害了市场的公平。避税并不是合理合规的减税手段，随着我国税收法律法规的逐渐完善与税务监管的日益加强，避税为企业带来了更多的税收风险。
税收筹划具有时效性，要随着我国税收法律法规政策和企业生产经营状的变化而调整优化。企业利用税收优惠政策和税率调整。合法合理地策划和组织自己的生产经营活动，从而达到节约税收的目的，进而达到利润最大化的目的。税收筹划由我国政策引导和授权，具有合理性和合法性。合理的税收筹划既能达到企业利润最大化的目的，又能体现对国家法律法规的遵守，有助于国家政策的不断完善和税收法规地位的提高。
第二节房地产企业税收筹划相关概念和理论分析
一、房地产行业相关概述
房地产通常是指土地及建筑物和其他定着物，是实物、权益和区位的结合体。简单来说，就是房屋和土地。土地是我们赖以生存的第一资源，土地所有权归国家所有，但是在国家相关部门的监管范围内，土地使用权可以进行交易。建筑物是在土地上建设开发的实物成果，在法律规定内可以进行所有权的转让、使用权的交易或者是进行抵押等。因此，房地产相关的经济业务是必不可少且由国家统一进行监管的，国家对房地产进行征税也是必然的。
房地产业是对房地产相关的整体行业的统称，涉及到的经济环节多，经济业务复杂，产业链条较为完备。其中最重要的就是房地产的开发建设和经营销售，这体现了房地产行业的经济作用和社会效应。房地产业不是单一存在的，他的发展充分带动了建筑业、金融业、生活服务业、商务服务业等，房地产业的健康良性发展经济效应大，社会贡献度高，在一定时期内已经成为了我国的第一支出产业。
房地产企业是对房地产进行开发经营的市场主体的统称，主要经营范围包括了房地产开发经营及房地产业的相关产业，作为征税对象参与到涉税环节中。房地产企业通常以盈利为目的，因此，节约税费成本是房地产企业生产经营过程中十分重要的业务。同时，房地产企业作为市场主体参与到我国的市场经济中，要严格按照法律法规进行生产经营，税收筹划也就必须在法律法规的范围内进行，不得越界。
第三章HK房地产公司介绍及纳税现状分析............................13
第一节简单介绍HK房地产公司...................................13
第二节HK房地产公司税收筹划存在的问题............................15
第四章HK房地产公司税收筹划实例分析..............................17
第一节HK房地产公司某项目概述...................................17
第二节前期准备阶段筹划方案.............................17
第五章HK房地产公司税收筹划建议.........................33
第一节HK房地产公司组织架构和管理方面.......................33
一、管理层和员工要重视税收筹划..........................33
二、完善机构设置，培养专业税收人员........33
第五章HK房地产公司税收筹划建议
第一节HK房地产公司组织架构和管理方面
一、管理层和员工要重视税收筹划
HK房地产公司要加强对税收筹划的重视，培养员工的税收筹划意识。税收筹划具有整体性和全局性，这就要求HK房地产公司在生产经营中的每个环节的工作人员都具有税收筹划的意识，把税收筹划带入到日常生产经营活动中，这样税收筹划工作可以良性的运作下去，达到合法合规减轻税负的目的。特别是HK房地产公司的管理层要高度重视税收筹划工作，具备税收筹划的意识和方法。HK房地产公司各个环节的经营活动都会涉及税费的缴纳，实地调研发现，HK房地产公司管理层对税收筹划工作不够重视，各环节的工作人员没有较强的税收筹划意识。例如采购部门在采购建筑材料时，只考虑采购价格的高低，很少会考虑到供应商的增值税纳税人资格，有时会选择报价较低的采购方却减少了进项税额的取得，没有实现综合利益最大化。管理层要在制定战略和决策时坚持税收筹划思维，鼓励支持全公司管理人员和全体员工参与到税收筹划方案的制定过程中。保证税收筹划方案贯穿于公司生产经营的各环节，督促全体员工在工作中有税收筹划的意识并严格执行公司制定的税收筹划制度和方案，有效的为公司减轻税负。
第六章结论
房地产业持续出现下行态势，个别房企利润率持续降低，甚至出现财务危机，合理合规的税收筹划，有利于房企减少纳税成本、增加流动资金，规范房企财务管理、降低涉税风险，为房地产企业重新壮大、房地产市场重振信心提供坚实的基础。本文以HK房地产公司为研究对象，结合税收筹划原理和理论基础，通过对其经营状况和税收情况进行分析，按照房地产企业通常经历的四个生产经营阶段分别利用实例分析的方法，设计出税收筹划方案，并提出税收筹划建议。通过研究分析，论文得到以下结论：
首先，通过实地调研和对财务数据的分析，发现HK房地产公司的税收筹划意识偏低，重视程度不高，没有设立专业的税收筹划岗位，没有完整全面、系统专业的税收筹划方案，这种情况导致了HK房地产公司近几年税负大幅上升，甚至是出现了税收风险。HK房地产公司亟需专业的税收筹划分析来降低企业税负，增加流动资金，防范化解税收风险。
其次，针对HK房地产
