本文是一篇研究税收筹划的论文，本文以 ZR 房地产开发公司作为具体研究对象，结合其业务构成、收入管理情况和税务结构等，指出其存在的问题并就其如何开展税务筹划提出了意见和举措。经过前文的研究，本文得出了如下几个结论：1、房地产公司对土地增值税进行税收筹划，有着其非常高的必要性。当前，房地产公司的拿地成本和建设成本呈现出迅速上升的趋势，再加上国家加大了对房价调控力度，这些对房地产公司的收益带来了不小的冲击。土地增值税在房地产项目的应缴税额中占据了高达 44%的比例，因此对该税种进行筹划有利于降低企业税负压力，减少项目成本，扩大企业获利空间。
1 引言
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
二十世纪八十年代以来，我国经济始终保持着稳步增长的趋势。近年来，在城镇化的不停地推动下，越来越多的人民群众开始渴求居住条件升级，住房，这一基本的生活需求水平随之提高，房地产行业迎来了前所未有的由庞大的市场需求带来的机遇期。房产地产业覆盖面很广，关联度较高。因此，国家社会经济的正常运行和稳步发展都离不开一个运行发展良好的房地产市场，特别是使得各级财政获益很多。经过这些年的发展，房地产行业却出现了难以控制的态势，面对这种难题，政府在近几年出台了一系列的政策和各种举措，来控制过快上扬的房价，在收到了较好的效果，房价得以渐渐回归稳定管控的同时，也使得部分中小房企喘不过气来。2019 年以来，国内房地产行业收缩明显，资金政策也愈加从紧。特别是产业用地日益受到各地各级政府的重视，相关工作开展规范性不断增强。房企税负一直以来都是我国税收话题中的热点。实际上，土地增值税一直都是房企发展必须高度重视的核心税种之一。
进入新世纪以来，国内房地产业在全国各地大力推动城市化进程的背景下实现迅速而持久的增长，长期所积压的居民住房需求被充分的挖掘出来。而房地产的兴起必然伴随着各类城市土地的开发，相应的土地增值税也日益成为社会各界热议的话题。该税为围绕着房地产获得的增值税而开征的，无论是单元或个人，只要是在房地产转让中得到了增值，就必须负担相应的增值税。2018 年该税种税额为 5642 亿元，十年时间里实现了 700%的增长，同时在各项税收中的占比上升至 3.61%。不光是其于税额上的突飞猛进，还是对于财政收入贡献不断增加，都日益受到人们的关注。
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1.2 研究思路及方法
本文共分为六个部分：
第一部分为引言。对本次研究所处的研究背景和意义进行说明，就研究内容和方法作出解释，并对可能的创新内容进行阐述。
第二部分为文献综述和理论基础。介绍了税收筹划的动因和原则，以及土地增值税相关操作的具体方法和策略，给下一步的论述奠定坚实基础。
第三部分为 ZR 房地产开发企业税收筹划必要性和可行性分析。围绕 ZR 公司现阶段于土地增值税收入管理和扣除项目管理方面所暴露出的缺陷和不足进行说明，据此进行进一步有针对性的改进。
第四部分为 ZR 公司土地增值税涉税状况分析。着重围绕收入和扣除角度就涉税实际情况展开论述，给下一步尝试税收筹划夯实支撑。
第五部分为 ZR 公司土地增值税税收筹划的方案设计。围绕前述内容中的土地增值税具体处理中的不合理部分进行有针对性的改进性分析，着重立足于扣除项、收入项等内容设计具体的筹划，同时于具体的筹划项目中，再引入比较分析法就多个方案中的获益情况进行进一步的比较，遴选出最具说服力的最终方案。
第六部分为结论。就全文展开全面性的梳理并归纳出若干结论，以期为国内企业在今后进一步做好税收筹划带来积极借鉴。
本文涉及的研究方法有如下几点：
一是文献分析法。大量浏览税收筹划以及土地增税税方面的国内外重要书籍和文献，将其中的重要成果和关键论断摘录总结，以增强本次研究的科学性和权威性，同时紧盯追踪当前学术最新动态。
二是案例分析法。围绕 ZR 公司土地增值税进行细致的数据分析，并就土地增值税实际过程作出具体的阐述，尝试准确的找到其中的潜在筹划点，为形成方案提供重要内容。
三是比较分析法。围绕现有土地增值税案例内容，确定能够操作的筹划空间，确定方案内容，围绕筹划前后所带来的纳税额情况展开对比，从而为 ZR 公司改善纳税负担作出进一步优化。
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2 文献综述和理论基础
2.1 文献回顾
2.1.1 土地增值税研究
土地是典型的不动产，就其进行征税被认为是统治阶级实现和巩固专制的重要表现，同样也是社会进步的必然。19 世纪中叶，英国学者 J.穆勒就第一个指出，“无成本”、“无付出”是土地税的明显特征，而收益者则是国家。自 1898 年德国在青岛租界开征土地增值税后，二十世纪初期，德国、英国、日本等相继在本土开征该税种。但之后这些国家出于各种原因取消了土地增值税。
目前，世界上开征土地增值税的国家很少，所以针对土地增值税的相关研究文献不多。围绕土地增值税的论述，国外的相关研究大多数都可以归纳为征管、作用两个层面。就前者而言，英国和德国是第一批具体将土地增值税课税付诸实施的国家。19 世纪 70 年代，德国一些地方政府开始基于区域内不动产交易的契约价格进行课税，用来支持区域公共建设。随后经过 20 年的实践，这些做法得到了立法界的重视，很快通过法律的形式在全国范围执行。而英国的征税重点则围绕不动产产权的转移而进行。W.E.Oates 的研究表明，亚利桑那州政府主张将该税种划入地方权限。而于后者而言，E.D.Craig（2003）指出，土地增值税的存在有利于稳定投资秩序，避免因为过于频繁的投机损害经济运行，然而受制于产权的存在使得该税种很难得到广泛的执行。D.Maxwell 以及 A.Vigor（2006）的研究指出，该税种的存在能够促进经济的持续稳定运行，并且确保社会趋于公平。
国内学术层面则相对滞后，不过当土地增值税暂行条例执行后，很快就吸引了一批研究者先后热衷于开展相关研究。而实际上，围绕土地增税长期以来也有各种各样的学术争议，就拿是否应该征收来说就形成了大量的争论。以对征收持有肯定态度而言，刘中国（1995）指出该税种的能够有利于有效抑制当时层出不穷的土地投机行为，并且还会于进一步实现市场规范化运行带来积极的导向作用。同时，执行这样的税种能够有效地充实财政。
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2.2 理论基础
2.2.1 税收筹划的动因分析
第一，不同税收征纳主体具有不同利益追求。税收作为调节社会财富配置结构的有效手段，为统治者与征纳主体的沟通与互动起到了重要的媒介作用，使两者之间形成了征纳关系。政府部门作为征纳主体，其核心目标是为确保自身能够依法完成税务的缴纳。企业与个人作为纳税主体需要严格遵守国家的税收法规，基于自己的义务和责任缴纳相关税收。征纳税收的双方均为独立的主体，虽然两者之间存在一定的相关性，但均具有各自的价值取向，这就使基于利益最大化的税收征纳关系成为两者之间的最佳选择。
具体而言，税收工作开始后，征税主题旨在基于法律框架内尽可能获取更多的收入。而企业则是以追求更多的利润为主旨。而由于缴纳的强制性必然是企业承担的费用，使得企业偏离了获取更多利润的主旨。因此，纳税主体为实现自身对于利润的追求，而会尝试在能够承受的风险性下尽可能减少纳税。这样一来就造成了征纳双方的博弈。
税收筹划是基于法律框架内，依靠法律上的优惠和边界，对社会生产经营活动的过程具有重要的管理作用。从纳税主体的视角上看，税收筹划的对经济活动的过程具有重要的指导作用，然而博弈同样会给当前法规的不断进步带来一些正面影响，而税收筹划也是保证征纳双方实现经济成果上均衡的特定方式。
第二，我国对税收筹划的理论研究和实践研究要落后于西方发达国家。在市场经济体制不断变化的过程中，参与经济活动的社会民众、团体、组织、个人均需要依据国家税收法履行自己的纳税义务，对税收筹划研究的发展起到了重要的促进作用。我国税务征收法律制度体系的建设起步较晚，税收筹划研究的体系架构不够完善，理论基础即为薄弱，目前正处于初期的探索阶段。随着经济市场环境的不断变化，不少企业为进一步提高自身的市场竞争能力，建立了税收筹划机制，但在相关理论极度匮乏的限制下，税收筹划的实践效用非常有限。
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3 ZR 房地产公司土地增值税税收筹划必要性和可行性分析 ................... 15
3.1 ZR 房地产公司概况 ......................... 15
3.1.1 公司简介 ..................... 15
3.1.2 公司经营现状 .................... 16
4 ZR 房地产公司土地增值税涉税状况 ................... 21
4.1 ZR 房地产公司土地增值税应税收入现状............................. 21
4.2 ZR 房地产公司土地增值税扣除项目现状.................................. 21
5 ZR 房地产公司土地增值税税收筹划方案设计 ................... 25
5.1 减少应税收入的税收筹划......................... 25
5.1.1 装修与销售分开核算 ................. 25
5.1.2 对普通住宅合理定价 ......................... 27
5 ZR 房地产公司土地增值税税收筹划方案设计
5.1 减少应税收入的税收筹划
企业在就土地增值税进行税收筹划时，可以寻找到两个切入点：一是从企业的销售额出发，在合法合规的前提下采取适当的会计处理方式分散
