本文是一篇税收筹划论文，本文通过结合我国房地产行业所对应的税收政策及相关法律法规，及对通过对本文研究对象——T 房地产公司的基本概况、税负现状，税收筹划现状及所存在的问题为切入点，从 T 房地产企业健康稳定且更具有竞争力的角度出发，以合法性为税收筹划方案的基础，将相关税法政策与实际相结合，站在 T 房地产公司具体项目开发的角度，分别从前期准备、开发建设、销售三个阶段进行了具体的税收筹划方案设计，最后为保证 T 房地产公司税收筹划的进一步完善，提出了相关配套的保障措施。本文为 T 房地产公司提供了税收筹划的一些有效措施，与其同类型的公司也可以将其作为参考。
1 绪论
1.1 研究背景
随着我国综合国力的日益提升，经济发展迅速，房地产行业发展如火如荼。根据财政部发布的《2019 年财政收支情况》显示，截至 2019 年 12 月底，全国土地和房地产相关税收中，契税 6213亿元，同比增长8.4%；土地增值税 6465亿元，同比增长14.6%；房产税 2988 亿元，同比增长 3.5%；耕地占用税 1390 亿元，同比增长 5.4%，税收高增长数据意味着房地产业税负的增加。
在这种形势下，房地产企业也在寻求发展机会，企业实现企业价值最大化的前提是要实现企业利润最大化，而利润等于收入减去成本与税费的总和，因此税负会在很大程度上影响企业利润。而税收可以调控经济平稳运行，同时也是国家财政收入的重要来源。如今，世界各国都在为加强税收的调控作用而做出努力，如建立和完善税收制度，打击纳税人的各种非法行为等。由此，税收筹划越来越得到企业的重视，因其不仅能帮助企业实现经济效益，同时也能在一定程度上减轻企业的税收负担。
2019 年政府工作报告中提出，要深化增值税改革，全年减轻企业税收和社保缴费负担近 2 万亿元，其中增值税是减税降费的核心内容。房地产企业在我国国民经济发展中起重要的支柱性作用，对于房地产企业来说，税收成本是一项重要的支出。房地产企业的成本也是影响房价的重要因素之一，多年来，全国各地房价居高不下，房地产企业的税收成本高也是造成房价高的重要影响因素。伴随着税收政策的完善和实施，企业的纳税方式和环节发生了重大变化，面对深化增值税改革，如何及时对政策进行研究，为企业量身定制税收筹划方案，减轻企业纳税负担，同时兼顾经济效益，是房地产企业未来发展需要重点关注的地方。
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1.2 研究意义
1.2.1 理论意义
从理论意义出发，本研究丰富了和发展了税收筹划的理论和研究内容。由于国内学者对于税收筹划的研究起步晚，且大多是在国外学者的研究基础上展开的，因此对本土方面的研究仍然存在一定的空白，其次，对于房地产企业税收筹划的研究更是稀少。本文在研究增值税和税收筹划相关理论的基础上，以 T 房地产企业为例展开增值税改革背景下房地产企业税收筹划的研究，有利于我们对房地产开发公司税收筹划有系统的了解，同时以案例分析的方式对房地产企业的各种税收筹划方式的效果进行评估和比较，从而不断丰富税收筹划的理论框架，为税收筹划的研究提供一些理论借鉴。
1.2.2 实践意义
从实践意义出发，本研究将帮助房地产企业增强税收筹划意识，最大程度上降低税收负担。同时，税收筹划有利于房地产企业实现企业价值最大化，增强企业内部风险控制机制，最终也有利于政府部门税收政策的完善。近年来，房价居高不下，这也从侧面反映出来税收成本过高时房地产企业面临的重大难题。因此本文通过探讨房地产企业先行税种并制定相应的税收筹划方案，帮助房地产企业进行税收筹划，为企业规避风险，降低税收成本，提高效益，从而实现企业的可持续发展，同时也为构建良好的市场环境奠定基础。
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2 税收筹划相关理论
2.1 税收筹划的基本概念
本文认为，税收筹划是指在企业在法律允许的范围内，通过一定的方法和手段，对企业的生产经营活动、利润分配活动等进行前期的设置和安排，以达到节税或避税的目的，减轻企业的税收负担，同时降低税收风险的活动。
税收筹划相关联的名词有避税、偷税漏税和节税，但是税收筹划和他们之间存在明显的区别。避税是指纳税人寻找现行法律的漏洞或不明确之处而减少纳税的行为，避税虽然没有违背法律，但是却与国家的立法精神和宏观调控导向相悖，随着法律的完善，避税行为终究不能长久存在。而偷税漏税是违反法律的行为，是指纳税人在发生了纳税活动后，运用伪造、变造的方式来逃避交税，最终会受法律制裁的行为。节税是狭义的税收筹划，是指纳税人通过选择占税收优惠多或需要承担税收负担小的经济活动来达到减少税收支出目的的行为。广义的税收筹划是指纳税人在不违背法律规定的前提下，进行一系列合理合法的方式对企业生产经营活动进行事前设计和准备的过程，以此来帮助企业减少税收支出，争取企业利益最大化的活动。节税、避税、税负转嫁、延迟纳税等为税收筹划的主要内容。
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2.2 税收筹划的基本原则
（1）合法性原则
合法性是税收筹划最基本的原则，税收筹划必须在合法的范围内进行。税法是国家制定的用来约束纳税人权利和义务的法律，税收筹划也是伴随着法律的发展而发展的，纳税人应该严守法律这一底线，税收筹划中如果有一项活动违背了法律的实质，那么其本身就已脱离税收筹划的实质，那么就可将其视为纳税人为了达到偷税漏税的目的而进行的违法行为。税收筹划必须在符合法律法规的前提下为企业获取更大的利益，在法律允许的范围内，纳税人可以选择合乎企业发展的方式进行税收筹划，以达到减少税收支出的目标。
（2）前瞻性原则
前瞻性是指纳税人在纳税义务发生前，对企业的整个税务流程进行安排和规划，同时要将税收负担作为一个重要考量因素纳入到生产经营活动中，通过严谨而缜密的筹划工作，最终降低企业税收负担，实现利润最大化的目标。前瞻性原则体现了税收筹划的实质。
企业制定的税收筹划不仅要符合法律环境的复杂多变，也要考虑到企业生产经营活动的变化，优秀的税收筹划方案应该与时俱进，根据周围环境的变化不断得到完善和发展，这就需要在制定税收筹划前要有前瞻性，在税收义务发生前精准测算企业的税收支出，做好规划，这样才能最大程度上减少税务风险。
（3）全局性原则
全局性是指企业在进行税收筹划时，应具备全局思维和大局意识，要站在整体的层面看问题，我们普遍认为拥有较少的纳税金额的企业税收筹划才能成功，但实际上，具有全局性的企业税收筹划才更能成功，因为专业的财务人员会统筹多种税种和企业利益，做出最符合企业的税收筹划。企业应该把纳税问题纳入到生产经营活动中的各个方面，这样综合考虑，权衡利弊，才能帮助企业降低税负提高利润，换言之，如果企业缺少全局思维，负责筹划的人员仅仅从单一方面去考虑问题和进行税收筹划，那么企业的生产经营活动必然会出现重大失误。
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3 T 房地产公司税收筹划现状及问题...................10
3.1 T 房地产公司企业概况.......................10
3.2 T 房地产公司财务现状.................................10
3.3 T 房地产公司税负现状...............11
4 T 房地产企业税收筹划方案设计........................17
4.1 税收筹划方案设计思路与目标................17
4.1.1 税收筹划方案设计思路.........................17
4.1.2 税收筹划目标.....................................18
5 税收筹划保障措施.........................27
5.1 提高税收筹划风险意识..................27
5.2 加强财务人员培训............................28
5 税收筹划保障措施
5.1 提高税收筹划风险意识
税收筹划应遵循全局性和长期性原则，因此 T 房地产企业的税收筹划工作也应该被特别关注，税收筹划不单单是财务人员的事，更应该受到税务部门的指导和监督，税收筹划除了需要靠员工自觉遵守规则，同时管理者也应在企业文化或者制度中加入关于税收筹划的相关内容，潜移默化的影响员工，其实也是培训的一种方式，直到员工将这些内容内化于心，这样才能算是管理者的成功做法。但 T 房地产公司的很多员工认为自己不需要了解税收筹划的相关知识，那是财务人员的事，这种想法违背了税收筹划的全局性和长期性的原则，如果只有财务人员关注税收筹划，那么税收筹划的工作量会非常大，且会缺少精确度，这不利于企业的发展。
税收筹划涉及到企业发展的各个阶段，如果一个环节完成不好，势必会影响到下一个阶段的进度和效果，因此，在每一个阶段都需要财务人员做好统筹规划。在 T 房地产企业开发的准备阶段，税务人员应事先和其他部门沟通，结合企业的战略目标对该企业开发的各个环节进行分析，并给出合理的税收筹划建议。在后期的销售阶段，定价环节会受到前期的成本投入的影响，但是由于 T 房地产企业的管理人员不够重视税收筹划，也并没有将税收筹划的知识纳入到企业文化和制度中，导致大部分员工依然认为税收筹划与己无关，因此丝毫不关注税收筹划，对税收筹划没有起到实质性的帮助。因此，T 房地产企业应该加强对管理层税收筹划意识的培训，同时将税收筹划纳入企业文化中，于无形中增强员工的税收筹划意识，增强员工的参与感。
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6 结论与展望
6.1 研究结论
在基于国内外学者对税收筹划，特别是针对房地产企业的税收筹划的理论研究及实践的基础之上，本文通过结合
