本文是一篇税收筹划论文，论文对 XHY 房地产企业进行土地增值税纳税筹划方案研究，结论如下： 1）纳税筹划需要全方位的规划 企业作为纳税主体需要承担多种税种，各种税种之间相互关联，各个环节也相互影响。因此土地增值税的筹划工作应当权衡各种税种，兼顾各个环节从而达到整体税负最低的目的。纳税筹划工作是一项复杂的决策工程，涉及到企业生产经营的各个环节。有效的纳税筹划工作是根据企业的生产经营的特点，对各个环节投入的合理估算而进行的整体规划。同时，企业的经营是一个长期、持久性的活动，所以要有一个长远的打算与规划。纳税筹划的过程中，企业不能只关注于税负地金额，必须全面考虑企业利益，以整体观念来看待不同方案。在方案的比选上，根据纳税筹划的原则，通过层次分析法对 XHY 的方案进行量化考核。
1 绪论
1.1 选题背景及意义
1.1.1 选题背景
市场经济体制的发展推动着住房制度改革和土地改革，让房地产以产业的定位进入国民经济。1987 年，深圳的“第一拍”开启了地产行业的迅猛发展，从此房地产对 GDP 的贡献率逐步上升，一跃成为国民经济的支柱产业。但近年来，房地产行业的过热发展，出现房价过高，市场投机行为过多等问题，严重影响国民经济的稳定与民生幸福指数。房地产行业的发展与国家宏观调控息息相关，宏观调控作为市场调节“有形的手”有效抑制房价的同时，也为房地产行业的发展带来了阻力。国际金融危机爆发后，从 2008 到 2016 年中国房地产市场经历了一轮又一轮的‘去库存---市场调整’斗争，2017 年国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，将继续推进房地产行业长效机制改革，这对地产行业的发展带来进一步的挑战。
房地产行业作为国家重要经济产业，为国家的财政收入提供了强大的支持，房地产企业税负的征收在我国税收体系的重要环节。其中，土地增值是房地产开发企业发展经营过程中的一项重要税种。我国土地增值税按照增值额占扣除比例实行四级累进制，核算过程复杂，涉及扣除项目众多，清算周期长，征收金额大。
从 2009 年到 2016 年，我国土地增值税额由 719.56 亿元增长到 4212.19 亿元，将近增长6 倍。同时土地增值税占国家税收的比重由 1.21%增长到 3.23%，占地方税收比重由 2.75%增长到 6.51%。因此，无论在税额方面，还是在国家税收、地方税收收入中所占比重方面，土地增值税都呈现上升趋势，表明土地增值税在国家财政和地方财政收入中的地位逐年上升，房地产开发企业作为土地增值税纳税主体与国家征税主体的博弈也越来越激烈。
当前，面对日益加剧的行业竞争及不断上升的税收征管力度，追求利益最大化的目标迫使企业，在法律允许的前提下对企业的生产，经营活动进行适当的规划和调整，来降低税负，降低企业成本。对于土地增值税的纳税筹划，也是企业保证资金链稳定，实现企业长远发展的重要举措。
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1.2 文献综述
1.2.1 土地增值税研究
土地作为一种不动产，对其课税是统治阶级维护自己的专制的一种体现，也是人类文明的产物。1848 年，英国经济学家约翰·穆勒最早提出对土地征税的是“没有成本，无需付出”的，其收益应当归国家所有[2]。
对于土地增值税，早期国外学者的研究主要集中在土地增值税征管与作用两个方面。在土地增值税征管方面，由英国和德国最早将土地增值税课税理论运用于实践。1874 年，德国部分地区规定对市内不动产的买卖按照交易价格收取一定的地税，作为公共建设资金。1893 年，国家立法，开始正式征收土地增值税。英国征税条例规定在不动产产权转移环节进行征税。马里兰大学的 Wallace E.Oates 提到在亚利桑那州政府认为应将土地增值税划拨为地方税种[3]。在土地增值税征收作用方面，Eleanor D.Craig（2003）认为，土地增值税可以减少投机，推动经济发展，但由于受到产权的影响，在国外没有得到普遍实行[4]。Dominic Maxwell 和 Anthony Vigor（2006）认土地增值税可以促进经济的可持续发展，有利于保障社会公平[5]。
国内对于土地增值税的征管经历了半殖民半封建时期——民国时期——解放时期——改革开放后阶段性的变化。殖民时期，山东胶州地区最早开始实施土地增值税，由殖民政府开征收。民国时期，在孙中山先生的领导下，国民政府实行自己的土地增值税征税制度。解放后，随着公有制改革的发生，土地归国家和集体所属，不能进行私自买卖，因此没有土地增值税一说。
然而，在改革开放发展的今天，房地产行业的黄金时代的到来，也让国家面临地价过高等问题，严重影响我国市场经济的稳定与民生幸福的改善。为了规范土地和房地产市场交易秩序，维护国民经济稳定，国务院于 1993 年 12 月 13 日，发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例以下简称条例)[6]规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，该条例从 1994 年 l 月 1 日起开始施行。随之，在 1995 年，我国财政部颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》[7]，对暂行条例进行补充说明。由此宣告我国的土地增值税的正式产生，土地增值税也是我国第一个对土地增值额征税的税种。2006 年 12 月 28 日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题》[8]的通知中明确规定：从 2007 年 2 月 1 日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的预征制转为清算制。随着政策的颁布，各地土地增值税的征收管理也越来越严格，导致房地企业的土地增值税的增加，竞争压力凸显。
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2 理论基础
2.1 纳税筹划的动因分析
2.1.1 征纳双方各自谋求自身利益最大化
税收作为一种手段，是统治者权力的体现，以此便产生的征纳关系。在征纳关系下，政府作为征税主体为了保障自己职能的履行依法纳税。企业和个人作为纳税主体，依法履行自己的缴税义务。征纳税双方作为单独主体，有自己的价值选择，因此追求自身利益最大化是一种理性的选择。
具体表现在，在税收过程中，征税主体的主要目标是依法保障税收收入的最大化。同时利润最大化是企业追求的目标。税收作为一项无偿支出无疑构成企业的一项费用，有悖于企业的利润的最大化的目标。纳税主体为了追求自己的利益最大化而在一定的风险范围内选择少交税，从而产生征纳双方的博弈[42]。
纳税筹划是在合法的基础上利用法律的优惠和边界对生产经营活动进行调整的管理活动。对于纳税主体有直接的经济利益，但是在博弈的过程中也对于现行法规的完善起到积极作用，纳税筹划也是维持征纳双方利益双赢的和谐关系的一种途径。
2.1.2 纳税筹划在我国理论和实践发展中的滞后性
在市场经济制度不断的完善过程中，无论是个人还是企业，都要与税法打交道。作为一门实践性较强的学科，纳税筹划逐渐成为学者关注的对象，也不断向系统化和专业化发展。我国税法制度建设相比于西方国家还有很长的路要走，纳税筹划研究起步也较晚，需要进行长期的摸索与经验的积累，并没有形成系统的理论基础。面临当前日益变化的市场，为了提高企业的竞争力，有一部分企业开始进行纳税筹划工作，但是由于理论的不完善和税法的解读差异，在实践的过程中为企业带来了很多阻力。
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2.2 纳税筹划的基本原则
2.2.1 合法性原则
纳税筹划是在遵守税收法律、法规的前提下纳税人为了降低企业的税负对其经营投资活动进行适当的规划。纳税筹划的合法性是纳税筹划的前提[43]，也是纳税筹划的本质特点。纳税的合法性有以下两方面：第一、在我国，税种繁多，每个税种的计税基础，征收税率，征收时间不同，同时税收政策变化较大。这为纳税筹划工作带来了难度。作为纳税主体首先要熟悉国家的税法规定，及时关注税收政策的变化，才能合理筹划。第二、税法作为征税准则，是征纳双方关系的前提。只有在符合国家立法精神的前提下的对税收政策的解读，才可以减少企业的风险，保障企业的平稳发展，反之，不仅没有达到节税的目的，还会损害企业的利益。
2.2.2 成本效益性原则
降低企业的税负负担是企业纳税筹划最直观的目的。企业通过合理的规划来减少税负，进而减少企业的成本，增加企业的利益。但在筹划工作中，企业应当权衡筹划工作的“投入”与“产出”。企业的“投入”体现在两个方面：第一、企业进行纳税筹划工作，需要投入人力和时间成本。税收筹划工作的是一项复杂的决策工作，对工作人员的专业能力要求较高，需要较长的时间成本。第二、企业进行筹划工作需要一部分费用支出直接影响企业的收入。企业的“产出”也体现在两个方面：第一、减少税负的直接的目的，节税意味着减少企业的成本，维护资金链的稳定。第二、利用资金的时间价值，通过延迟纳税时间，维持现金流，企业可以无偿占用资金。
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3XHY 房地产开发企业土地增值税筹划情况分析 ................................. 13
3.1XHY 房地产开发企业基本情况介绍 ................................. 13
3.1.1XHY 房地产开发企业简介 .................................. 13
3.1.2XHY 房地产开发企业财务状况分析 .......................... 14
4XHY 房地产开发企业土地增值税纳税筹划方案设计 ................................ 29
4.1 XHY 房地产开发企业土地增值税纳税筹划项目介绍 ....
