本文是一篇公共行政管理论文，笔者认为在登记生效模式下，不动产登记具有推定权和公信力，不动产登记的完整性决定了这两种效力的实现程度。在我国不动产登记制度在登记的法律依据、登记机构、登记审查、登记错误赔偿、登记信息披露等方面存在诸多问题。通过对这些问题的分析，提出一点粗浅的改进意见，以期对未来的《不动产登记法》有所裨益。
第 1 章 我国不动产登记制度概述
1.1 不动产登记基本内容
1.1.1 登记的性质
不动产登记在性质上有多种分类，第一种民事行为、第二种行政行为、第三种证明行为、第四种兼具公法、私法性质、第五种私法中的行政行为。当前的理论界认可第一种、第二种意见，但并未达成一致。
意见第二种、第五种更有说服力，亦即不动产登记兼具公法私法的特点，又有行政行为的特点，更像是建立在民事活动上的行政行为。
首先，行政行为对外表现出专属性、国家意志性性、强制性的形态，在登记本身的属性中，很容易看出其外在形式上完全符合这些要素。我国的登记部门是县级以上政府管辖的部门，从事登记审查工作，进而决定登记还是拒绝登记。这一过程申请人单方无论是否作出同意的意见都不起作用。我国的不动产登记生效，这样就体现出国家强制性，其又可以表述成登记具有确定力，登记完成，不动产的物权就发生效力。这一公示方式被社会公众，包含买卖第三人、甚至国家所接受。
其次，不动产登记更像是行政行为的一种衍生物。究其根本，不动产登记通过民事主体交易实现，与民事行为具有不可分性，是存在于不动产买卖过程中的行政行为。不动产登记必须通过行政机关的行政权力对外界昭示公信力，所以登记行为本身体现了行政的方式，必然借由国家机关规范调整。本身而言不动产登记是不动产物权变动双方根据债权与物权关系实施的法律行为，而债权与物权关系又属于私法规范范畴。
由此观之，不动产登记身披公法外衣又兼具私法内核，我们可以看到登记申请是私人权利，登记部门登记是行政行为。所以不动产登记从内容上体现了私法的性质，形式上却具有公法的特征。
1.2 不动产登记的启动程序
不动产登记只有在当事人提出申请时才能启动，登记部门不得主动提出登记，所以，登记申请人的申请是开启登记程序大门的钥匙。从当时人提出申请开始，整个登记程序才算正式进入权力公示环节，相对人的登记申请权受到法律保护。该权利要求所有权人通过申请来证实自己是真正的的不动产所有权人。从外观上说，该权利属于公法意义上的请求权；从本质上看，其是当事人请求行政部门确认其民事权利的请求权。当事人申请登记后，登记部门接受登记申请时需要进行登记，不然的话，当事人可以通过行政途径或法律途径维护自己的权利。当事人申请所有权变动须登记部门进行确认。为此，当事人申请时应当采用提交证明材料，来确认自己行为的合法性同时有利于登记部门查证存档。
当事人提交的材料，应当有证实身份的能力。因此首先需要的是申请书。当事人本人应当书写纸质版的申请材料，通过这样的形式展示申请依据，我国现阶段基本是这种形式。当事人在申请过程中更加方便快捷也更符合标准化流程，申请材料是需要具备一定的格式的标准文件，当事人应当按要求填写并带好相应的证明材料。其次是证明文件应当针对申请书出具，所以，申请人应当附加身份证、登记原因证明(如遗嘱、赠与、买卖合同等)、登记义务人资格证明或权利编号、涉及第三人的许可材料和法定其他材料。
然而现阶段相对人申请登记的规定尚不完备，因此相对人应当附加的具体文件没有详细规定，以后应当有专门法律进一步补充。并且对登记申请涉及的其他方面，应当出台专门的法律规定，像具体登记究竟是单独一方申请还是多方一起申请，注销登记需要的申请人有哪些，没提出申请会导致什么后果，利害关系人有权利提出申请与否等。
第 2 章 域外不动产登记制度的比较与借鉴
2.1 域外不动产登记制度
2.1.1 权利登记制
德国、瑞士、奥地利等国都采用权利登记制度。所以其也被称作“德国地区主义”或“登记生效主义”。 其登记的特征主要存以下若干方面的表现。首先，采用审查人员审查登记的方式。即登记部门拥有审查不动产物权根本关系的权利。①德国土地登记部门是相应的各个地方的法院，其根据自己的管辖权限对辖区的不动产实施管辖。当一个所有人的多个土地需要在法院登记时，所有权人有权选择其中某个法院实施登记。所以，当地的登记行为等同于法院作出的的生效判决。从专业眼光来看，土地登记工作人员一般是专家，包括法律工作人员、行政管理者，当然也包括仲裁员。同时，登记的变更属于不动产物权发生变化的必经之路。即使双方同意，但仍需要进行登记。登记需要获得公权力一定程度上的支持，且需要推定登记情况真实。
2.1.2 契约登记制
又称为“登记对抗主义”。法、日、意等一些国家都实施了契约登记制度。其最大的标志就合同自双方订立时发生效力，在没有进行登记的情况下，便不得对抗善意第三人。就采用这种登记方式的一些区域及国家而言，登记机构仅仅充当勤劳的登记信息管理员。他们对信息的实质性不承担责任也不进行审查。
2.1.3 托伦斯登记制
在加拿大和美国加州等若干个州实施。其特点为：首次强制进行登记，但只要登记就属于强制性。土地登记簿包含两份，登记部门保存固定的一份原始账簿，所有权人保管另一份副本账簿，其内容一模一样。不动产物权变更时，通过所有权变更证明到登记部门进行备案。登记使用实质性审查作为必要条件。政府设立的登记部门审核并下发土地权益的证明，土地审查与实施登记由测量部门的工作人员和律师进行。政府推行的登记方式在公众心目中有着较高地位，同时对登记推出了补偿规定。澳大利亚当地的不动产物权受到侵害时，权利人随即向土地登记部门备案，通过这样的方式保护自己的权益。土地登记部门必须承担后果，当地政府设立的土地登记部门拥有充足的资金，澳大利亚当地的不动产登记成本和政府调查成本的比例始终有国家统一调控并提供担保，于此同时国家也会赔付登记差错对土地所有权人造成的损害产生的费用。
2.2 域外不动产登记制度给我国的启示
2.2.1 合理设计不动产登记制度
不动产登记制度密切渗透到现实生活的不动产交易活动当中，首先要解决的是不动产交易安全和交易效率之间的矛盾，也就是如何在最大程度上地兼顾交易安全和交易效率。美国最终施行符合本国国情的的契约登记制，而没走其他国家登记制度的老路，主要是由于美国不动产交易市场体量庞大的现实状况决定的。由此观之，我国亦无需止步于某种国外的现有登记制度或登记理论，而是要从我国的国情出发，探索真正符合我国自己实际需求的不动产登记制度。
2.2.2 实质审查程序合理
不动产物权设立与变动遵循着登记生效的原则，在这个基础之上，不动产登记需要确保其具有真实性，正因为如此，德国施行权利登记制、我国台湾施行托伦斯登记制，他们都提出了实质性审查不动产登记的要求。然而不动产交易是否真实、是否合法需要审查人员具备严谨细致的工作态度与专业审查的工作能力，第一，登记部门权利有限、工作人员有限，无法将实质审查工作落实到位，第二，开展实质性的审查是一项繁重的工作，会消耗很多时间降低登记效率。然而德国采取公证部门和登记部门共同协作对登记进行实质性审查既完成了繁重的实质审核工作，又减少了审核时间，提高了审核效率。
公证部门主要工作内容就是对法定事实与提交的材料的真实性、合法性进行核对、审查。因此，由公证部门负责审查不动产物权变动的真实性、合法性，可以确保实质性审查登记的效果，并且由于公证部门主要工作内容之一就是审查文件，由他们做这项工作可以更快捷。
第 3 章 我国不动产登记制度存在的问题 ................................. 16
3.1 立法宗旨偏离 ................................... 16
3.2 登记机构设置不完善 ...................... 17
3.3 不动产登记与管理职能混淆 .............. 17
第 4 章 我国不动产登记制度完善的建议....................... 20
4.1 立法宗旨回归私权保护 ........................... 20
4.2 区分不动产登记与管理职能 ..................... 22
4.3 完善不动产登记组织机构 ........................... 24
结论.................. 32
第 4 章 我国不动产登记制度完善的建议
4.1 立法宗旨回归私权保护
不动产登记在现实生活中蒙上了行政管理的神秘面纱，不动产登记很大程度受公权力的牵制。不动产登记必须把不动产交易的稳定作为第一要务，并且提高交易的便利性可以让交易能够更加高效。然而，较大的行政管理倾向减弱了交易的便利性，相反地可能增加交易费用。可以很明显地从不动产登记的相关法律制定上体现出来:
第一，立法对登记部门的行为提出了很重要的规范要求，《暂行条例》也体现出立法这个宗旨。对登记部门的职责要求、规范措施的重视甚至超过了登记本身，这是最好的证明。
第二，从法律制定上来说，很明显地体现了公权力影响不动产登记的痕迹。不动产登记出于保护公民权利的目的，最突出的应该是彰显了不动产所有权人的权利的公示作用，与此同时公权力必须最大程度的促进公示的有效性与有力性，然而实际上我们看到的登记情况，行政手段却没能有效地发挥上述作用。《暂行条例》提出房屋首次登记要提交相关税费缴纳凭证，还笼统地要求提交“其他必要材料”，这就给行政行为的介入埋下了伏笔。
我们可以知道，我国的不动产登记有很严重的行政管理倾向，全国各地将初始登记放在了开展行政工作的重要位置。然而不动产登记并不能很好地体现行政行为的治理水平，要达到行政管理独有的治理水平，应当把不动产登记同其相关的行
