本文是一篇税收筹划论文，本文对房地产行业纳税筹划的研究主要体现在理论和实践两个方面，将房地产的生产经营阶段分为四个时期进行分析，运用房地产的税收优惠政策和常用的纳税筹划方法，通过具体经营环节中数据的分析对比，直观的表明了不同纳税筹划方案的筹划效果，为 DF 公司提供了定量的参考和一些筹划建议；
第一章 绪论
第一节 研究背景及意义
一、 研究背景
自 1994 年的财税制度改革至今，我国税收体系一直处于不断的发展和完善阶段，2016 年 5 月 1 日，我国制定了“营改增”的政策方案并要求在全国各个地区开始实施，我国目前暂时处于该政策的初期阶段，还不能熟练掌握“营改增”的特点和注意事项，因此需要企业不断的学习和适应该政策的优缺点。政府在 2018 年和 2019 年连续两年对税率作出了调整，意味着大规模减税降费政策将全面推开。
房地产行业使我国的国民经济呈现飞速上涨趋势，并且改善了居民在“住”这一民生问题的情况，所以房地产行业是否能健康稳定的发展显得如此重要。众所周知，前几年房价上涨超乎人们所想，为了减少房地产行业的不良发展和泡沫经济现象，我国近几年出台了许多相关政策来抑制这一现象。比如我国现有的财税体制改革、土地制度、户籍制度等等都与政府对房地产行业的调控有关，在政府大力调控、严格稽查的影响下，房地产企业的平均利润率也有所下降。房地产行业的发展在很大程度上受到我国经济环境变化的影响，目前我国正在进行国内经济转型和供给侧结构性改革，为了平均分配各市场要素保证公平性；改革涉及到土地、劳动力、资本、制度创造和创新等要素，会影响到房地产行业的区域结构调整、生产要素投入机构调整以及去库存任务的进行。
房地产行业本身涉及税种繁多，近年来税负成本在房地产企业总成本中占比超过 20%，是第三产业的重点税源行业，并且房地产行业涉及的上下游企业多而复杂，整个环境比较复杂，资金问题、周期问题都比较棘手，受市场波动影响较大等等。由于“营改增”政策的实施，房地产企业重要的销售环节也纳入了抵扣的范围，如此增值税的抵扣链条也更加完整，由于增值税可抵扣的特征，给房地产企业降低了税负及企业财务成本，但是房地产企业由于上述提到的特殊性，也让其纳税筹划难上加难，因此房地产企业更应该顺应时代潮流，把握机遇。
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第二节 国内外文献综述
一、 国外文献综述
（一） 纳税筹划理论方面
国外对于纳税筹划的研究开始较早，大约在十二世纪末期，水城威尼斯便将复式记账法运用在商业活动中，并有了会计这一词，并且此地还诞生了世界上最早的商业银行；国外不仅在商业发展方面遥遥领先国内，在纳税筹划方面亦是如此，纳税筹划行为最早发现于意大利，随着学者的不断探索和企业的实践，在上世纪五十年代左右，国外在纳税筹划方面便得到不断的完善，在税收体系中占据了重要的地位。1935 年著名的“税务局长起诉温斯特大会”案更是将纳税筹划纳入了法律的范畴。
Megis（1989）将纳税筹划定义为在合法的前提下，企业通过调整内部结构、纳税方式等方法最大限度的降低应纳税额[1]。他还强调，企业开展纳税筹划工作的重要前提是履行纳税义务，在纳税义务发生之前企业便应该进行系统性的分析和决策，对企业投资行为进行合理的安排，这也是对纳税筹划概念进行首次的学术阐述。
David（2000）是从税制改革的角度进行研究，他阐述了企业应对税制改革的正确反映应该是制定一个完善的纳税筹划方案，反之纳税筹划方案的执行结果也可以推动税收政策的不断完善，二者并非对立关系，而是相互促进、相辅相成[2]。
Fischer（2001）通过大量研究得出影响经济的众多因素中包括纳税筹划这一要素，合理的纳税筹划可以帮助企业少缴纳税款，提高企业的经济效益，从政府征税的角度来看，他觉得纳税筹划有助于国家不断改进税收政策，促使企业向好的一面发展，从而吸引投资者积极地投资，对整个社会经济也有重要的影响[3]。
Yoram（2009）等人在《纳税筹划成本》一书中，计算了筹划成本和筹划效益的金额并进行对比分析，他用案例充分证明了一个完善的纳税筹划方案需要充分考虑成本这一因素，也侧面说明了纳税筹划的必要性[4]。
美国学者 Jackson 和 George（2010）提出纳税筹划就是在合法的前提下，全方位的规划考虑，通过降低应税收入或者降低税率而使未来应纳税额降低[5]。并且文中以现金收入和支出两条线为基础，表明了税收与财务报告的关系，提出纳税筹划对企业会计制度、生产经营以及财务管理都有重要的影响，他主张纳税筹划应该基于财务的角度进行制定。
图 1.1 技术路线图
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第二章 纳税筹划的相关理论基础
第一节 纳税筹划的相关概念
一、 纳税筹划的定义和特征
通过阅读和查阅文献资料发现，近几年关于纳税筹划的研究逐渐增多，各个专家学者都有自己的看法和见解，但至今没有一个确定的、统一的说法。将这些研究总结归纳就是，纳税筹划要经过法律的认可，并且在生产经营活动开始之前就进行税务方面的规划和安排，争取在不减少企业总体效益的前提下降低税收负担。纳税筹划的概念可以归结为以下两点：首先纳税筹划活动不能是违法的，纳税企业要为纳税筹划行为承担相应的义务和责任；其次纳税筹划不仅仅是一项财务行为，它与企业的生产经营息息相关，完善的纳税筹划活动在降低税负的同时也会提高企业整体的管理水平。
二、 纳税筹划的原则、目标和方法
（一） 纳税筹划的原则
纳税筹划作为一项综合的财务管理活动，在实施的过程中应该遵循以下几个原则：
合法性原则：最优的纳税筹划方案一定是合法合规的，这也是区别于偷税漏税的重要条件，是纳税筹划最重要的原则之一。政府对房地产企业的监管范围广，从公司立项、项目规划、到办理各项许可证以及后期销售等行为，每一环节都有严格的法律法规进行约束，一旦与法律法规背道而驰，任何行为都将受到严格的制裁。
成本效益原则：纳税筹划的最终目标是税后利润增加，而不仅仅是降低企业税收负担，所以企业要站在整体的角度进行筹划；在实施纳税筹划的过程中会发生相应的人力成本、物力成本等等，只有当这些成本小于实施纳税筹划节约的税额时，才算真正意义上成功的纳税筹划方案，所以该原则是企业在进行纳税筹划时应该时刻铭记的原则之一。
事前筹划原则：即纳税筹划方案的制定一定是发生在各项生产经营活动之前而不是进行中或者之后，以及对经济环境、税收优惠政策等提前了解和学习之后再进行纳税筹划，在筹划过程中，随着内外环境的变化还要进行不断调整，所以纳税筹划方案必须建立在对企业内外环境有足够的了解并可以进行评估的基础上，保证该方案具有一定的前瞻性，并且要能适应一系列的环境变化。
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第二节 纳税筹划的相关理论基础
一、 契约理论
如果将纳税筹划与契约理论相结合的话，一系列的契约关系便构成了企业的本质，因为纳税企业与税务机关和内外部利益相关者都是一种潜在的契约关系。因为纳税企业并不能完整的获取市场信息和税收政策，所以加入这些条件都满足的情况下，实现纳税筹划的总目标便是一种必然会发生的事情。企业和征税机关之间也有一种默认的契约关系，即企业无条件的纳税义务和国家强制性征税的权利，政府部门并没有与每个企业约定契约关系，税收法律法规便是二者之间的契约。相反来看，若是政府对征税这一行为没有强制行为，纳税企业对于纳税行为量力而行，那纳税筹划便没有存在的意义，所以税务机关与企业这种特殊的契约关系正是纳税筹划的重要前提，如若没有这种强制性纳税的存在那便没有了纳税筹划。
任何以契约理论为前提的经济活动，都要尊重契约双方，综合考虑契约双方的关系并让双方的利益尽可能达到均衡的状态。首先是企业与交易对方，双方的利益使纳税企业首要的考虑因素，不能只一味的降低自身的应纳税额，只有在交易双方均获益或者保障交易双方能获得利益的前提下，才能实现共赢；其次是企业与征税方，税务部门作为征税机关有着很重要的角色，在面对一些模棱两可的政策尤其是只适用于当地的一些税收政策，企业在实际纳税筹划方案时，应该把税务部门的执行问题纳入考量范围，多与税务部门工作人员进行沟通，最终的纳税筹划方案一定是经过多部门协商达成一致的方案，这样才能保证后期能正常实施。第三是企业与关联方，对于有关联方交易的企业，在制定税收筹划方案时要结合反避税法规，比如当交易价格明显低于市价且没有正当理由或者按照视同销售处理但没有定价，税务机关有权对其交易价格进一步的核实；最后是企业与职工，为职工的个人所得税进行纳税筹划是企业人性化的体现，而不仅仅为企业自身考虑，负责任的企业除了工资薪金以外，还会将非货币形货物、为职工提供公寓等作为员工福利提供给企业员工，同时多为员工普及国家优惠政策，例如专项附加扣除政策，尽力为职工降低税负。
表 3.1 房地产企业各环节涉税一览表
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第三章 DF 房地产公司纳税筹划现状及问题分析...............................21
第一节 DF 房地产公司的企业概况.........................................21
第二节 DF 房地产公司的纳税情况.........................................21
第四章 DF 房地产公司纳税筹划优化方案........................33
第一节 DF 房地产公司 XX 项目概况..............................33
第二节 前期准备阶段纳税筹划方案优化.................................... 33
第五章 DF
