本文是一篇税收筹划论文研究，本文以JY房地产公司W房地产项目土地增值税清算案例为研究题材，通过对清算项目问题的分析，剖析出原因，得出以下结论，希望给大家一些思考，更好解决土增清算难题。第一、正确理解土地增值税清算政策和完善清算程序和方法，土地增值税清算中公司与税务机关争议的点都是土地增值税清算政策理解不一致以及清算程序方法的不确定性引起的，比如项目清算时点的确定、房地产类型的分类再到扣除项目的判定标准等，这都需要房地产公司加强与税务机关沟通，加强对于土地增值税清算政策的理解与研读，不断提升房地产公司土地增值税清算核算能力。
第一章 绪论
1.1选题背景及研究意义
1.1.1选题背景
自1998年底住房制度货币化安置改革以来，房地产行业伴随着中国经济高速发展的东风不断飞速发展，在国民经济行业中占据着重要地位。在最近的2018年全国新房交易面积就达到14.6亿平方米，成交金额达到12万亿元，这数据足以表明我国房地产行业的规模之大，而且房地产行业联动带着商业、建筑、工业、市政和房屋等多行业一起发展，房地产的上游行业连接着第二产业的工业制造业，而下游包括房屋销售、房屋租赁和房屋中介等第三产业。但随着中国经济由高增长率模式向高质量发展模式的转变，国家也意识到要尽力挤压房地产行业泡沫，引导经济脱实向虚促进实体经济发展，中国经济也不再唯GDP论，国家在不同时间和重要场合重申房子是用来住的、房住不炒的政策，中国的房地产行业面临着巨大的考验。
税收作为房地产开发企业除成本外的主要项目支出，开发、建造、销售等各个环节涵盖在房地产项目之中，房地产企业在开发过程中需要缴纳诸多种类的税，其中土地增值税是所占比重比较高的税种。近几年，美国对中国发动了贸易战，西方很多国家也相继设置了较高的贸易壁垒，受到这些因素的影响，全国进出口贸易额大幅减少，中国经济面临着重大的考验，面对严峻的经济形式大规模的减税降费计划在全国范围内实施以减轻企业经营成本，从而促进企业更好的发展，但因此税收增长面临着加巨大的压力，面对压力税务机关针对房地产开发项目加大了土地增值税清算力度，使得房地产企业土地增值税清算压力增加。
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1.2文献综述
世界各国（地区）对于房地产税制的设置不相一致，我国土地增值税的主要征收对象有两类：一是进行房地产有偿转让的单位，二是转让自身房产的个人。从世界范围看，除了中国中国大陆和中国台湾地区之外，韩国和意大利等国家也开始征收土地增值税，国内外专家学者对于土地增值税也有着各自的研究和理解。
1.2.1国外文献综述
1、土地增值税研究论述
为了促进经济发展，缓解地方财政压力，德国在世界范围内首次面向社会征收了土地增值税，所征税款主要用于完善当地的基础设施。最早的土地增值税形式是，当地政府监督本地区的土地交易，如果出现房地产交易，政府就会参照交易价格要求交易双方缴纳一定比例的费用。Erich Wei （2005）[1]指出,从一个国家的长远发展来看，仅仅将农牧业作为主要的土地税税源是远远不够的，国家需要将征收的重点专项在标准土地基础上的土地价值征税，这样才能促进资源的平等分配。来自德国的Thomas J. Nechyba（2007）[2]则认为在征收土地税的过程中，要避免对建筑物进行征税，他将土地税的清算管理进行了重新定位，他指出房屋的使用者才是需要关注的焦点，这种观点是基于评估成本的角度，这种方式能够实现对土地资源的重新配置，在优化土地资源方面，土地税比原来的财产税制度更加优越。Michael Livingston（2010）[3]则认为应该将土地增值收益交给国家，并对其进行国有化，他指出土地增值税是在土地增值的基础上进行征收的税，土地所有人并没有从中进行投入，所以国家对他们的获利有权利进行征收，与此同时，他还指出国家需要根据现实情况出台相关的法律政策，实现纳税人的有序纳税。
Saulius Raslanas（2010)[4]在研究土地增值税的过程中，通过建立模型的方式加强对不动产税制的分析，利用这个模型，能够发现土地增值税对经济发展的贡献程度随着清算制度设计精度和法规的设计完善程度的增加而增加。来自捷克的Eva Balá ová（2013）[5]提出在分析一个地区的经济时，可以将该地区的土地税收能当作重要的参照，土地增值税清算管理制度的进一步完善，一方面能够增加国家的收益，另一方面还能保护该地区的环境。来自澳大利亚的Vince Mangioni（2014）[6]通过比较不同种类征税管理方式，发现税收管理越精确细致，越能够提升纳税者个人的纳税自觉性，提高纳税者的纳税觉悟，这能够大大促进政务税收工作的开展，降低抵消税收的比例。
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第二章 案例描述
2.1 JY房地产公司基本情况
JY房地产公司成立于2000年3月06日，公司注册地址位于佛山市顺德区，是一家专业从事房地产开发、经营以及管理的企业。股东成员为伍某某及其两兄弟，主要发展方向是高品质社区、引领住宅潮流的理念是JY公司一路走来秉持的理念。佛山、中山、肇庆等城市都分布有公司项目，在中山设立由JY房地产公司中山分公司，自JY房地产公司成立起已成功开发多个项目，受到客户的广泛赞誉。在发展房地产的同时，对公司的土地储备也有一套完善的计划，目前公司在珠三角地区还拥有地皮。是省内比较有实力的房地产企业。
JY房地产公司长期扎根顺德，20年的发展历程伴随着住房制度的改革和城市化更新的步伐不断发展和壮大，近年来随着大湾区概念的提出，公司慢慢将公司业务拓展到粤港澳大湾区的其他地市，JY房地产公司作为一家具有社会责任感的企业，不仅为顺德区城市面貌的改善以及经济社会的发展贡献了强大的力量，还为当地税收收入做出的了重大的贡献，自公司成立来多次荣获纳税大户以及银行优质客户的称号。
该公司对W房地产项目分为两期开发，早在2015年已完成全部开发产品的销售，直到2018开始对该开发项目进行清算，期间一直未进行土地增值税清算，在清算过程中发现许多问题和争议。本文以W房地产项目为案例支撑，对土地增值税清算中的问题进行归纳和整理，希望给出一点思考。
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2.2 W项目基本情况
W房地产项目通过招拍挂方式于2008年以8400万的价格取得国有土地使用权面积27460.35平方米的商住地块，JY房地产公司于2008年3月7日与某市国土部门签订转让合同，并于2008年4月1日取得土地使用权证，其中的一部分地块面积为9046.51平方米被JY房地产公司开发了其他房地产项目，W房地产项目在开发的时候分为了两期，一共开发18413.84平方米。目前两个项目都获得了建设规划许可证，与2010年2月开始建设，其中一期项目于2012年4月完工，二期项目2013年2月完工时。
W房地产项目一期开发房屋8栋，总建筑面积36327.73平方米，可售建筑面积36327.73平方米，截至清算期间已全部销售完毕，其中销售普通住宅建筑面积24163.98平方米，非普通住宅面积2272.69平方米，商铺面积1150.48平方米，无产权人防车位建筑面积8740.58平方米。项目二期开发房屋5栋，总建筑面积42877.55平方米，可售建筑面积42877.55平方米，已经全部销售完毕，其中销售普通住宅建筑面积28048.17平方米非普通住宅面积6081.93平方米。详细情况参照表2-1、2-2所示：
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第三章 案例分析............................... 24
3.1 W项目土地增值税清算问题分析............................. 24
3.1.1项目销售收入未据实认定问题.................. 24
3.1.2项目扣除成本费用问题................... 25
第四章 案例启示.......................... 36
4.1正确理解土地增值税清算政策......................... 36
4.1.1正确把握清算类型的分类................................. 36
4.1.2正确把握低价转让项目定价处理......................... 36
第四章 案例启示
4.1正确理解土地增值税清算政策
4.1.1正确把握清算类型的分类
在JY房地产公司土地增值税清算项目中，房地产公司对于商铺、车位和其他开发类型项目的归类与税务机关存在不一致的地方 ，见表4-1所示，房地产公司认为将商铺、车位和其他开发类型放入非普通住宅类型，土地增值税清算类型分为普通住宅和非普通住宅两类，而税务机关则坚持将商铺、车位和其他开发类型归集到其他类，将清算类型分为三类，两者清算类型分类不一致的结果导致公司土地增值税税负增加，最终目一期应退土地增值税税额2461516.34元，二期应补土地增值税税税额2468781.63元，两期合计应补土地增值税7265.29元。所以房地产公司应与主管税务机关进行沟通，及早确定清算类型的分类，也有利于房地产公司尽早进行土地增值税税收筹划，规避税收风险。
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结论
土地增值税作为房地产企业一项重要的税收支出，自1993年开征以来走过了将近20年的历程，其对房地产企业的征收方式也发生着巨大的变化，从原来“预征”为主的征管模式到“清算”为主，房地产项目开发时间跨度长，相关收入、成本和费用情况复杂，对于房产企业的会计核算都是巨大的挑战，如何正确解决土增清
