本项目属于房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金一部分自筹，一部分贷款，现场建设条件具备。此项目开发与投资可行性研究包括全国和兰州房地产宏观、中观和微观（项目）市场分析与预测；规划方案设计的原则和具体设想，项目资金的规划使用；项目营销方式、营销策略、投资估算、资金筹措与使用计划并对应做出财务评价，另外做出风险与不确定性分析；最后分析项目建设效益和影响；该项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系，创造一个安全的居住环境且具有良好的环境效益。
plan for peace in the region in accordance with the requirements of the proposed Xinyuan oasis for high-grade residential communities, an area of 27,385 square meters, with a total construction area of 651,340,000 square meters, a total of eight-storey building 6-8-12-16, greening rate is 36%, 20% building density, floor area ratio is 2.5.
The project is within the residential real estate development projects, in line with the state of urban residential development and construction of industrial policy, land use change and development projects are in the process of planning procedures and building a part of self-funding, part of the loan, on-site building conditions. This project development and investment feasibility studies including the National and Maryland real estate macro, meso and micro (project) market analysis and forecasting; planning program design principles and specific ideas, planning the use of project funds; project marketing, marketing strategy, investment estimates, www.51lunwen.orgfinancing plan and corresponding with the use of financial evaluation to make, and make analysis of risks and uncertainties; the final analysis of effectiveness and impact of project construction; the project in the planning of people-oriented, pay attention to the ecological environment, and reasonable arrangements to carry out greening and traffic system, to create a safe living environment and good environmental benefits.
Keywords: real estate development and investment feasibility
目 录
第一章 项目概况分析 1
第一节 项目提出的背景 1
第二节 项目可行性研究的依据 1
第三节 项目概况 1
一、开发单位 1
二、项目背景 1
三、地理位置及现状 1
四、项目建设规模及建设内容 2
五、配套市政设施情况 2
六、主要经济指标 2
第四节 结论与建议 3
第二章 市场分析与预测 4
第一节 房地产市场宏观形势分析与预测 4
一、全国经济环境状况分析 4
二、兰州经济状况分析 6
三、房地产市场发展走向预测 7
第二节 房地产政策调研分析 8
一、全国政策分析 8
二、兰州市政策环境分析 11
三、其他政策分析 12
第三节 项目竞争环境分析 13
一、房地产市场分析 13
二、板块竞争对手分析 17
第四节 项目客户群分析 18
一、项目客户群购买能力分析 18
二、项目客户群消费动机分析 18
三、项目客户群年龄结构分析 19
四、项目客户群教育水平分析 19
五、项目客户群考虑因素分析 20
第五节 项目SWOTF分析 20
一、项目优势分析 20
二、项目的劣势分析 21
三、项目的机会分析 21
四、项目的威胁 21
第六节 项目定位分析 22
一、项目客户定位 22
二、项目产品定位 22
三、房地产项目价格定位 23
第三章 项目建设条件 24
第一节 项目地理自然情况分析 24
第二节 兰州历史文化分析 24
第三节 兰州人口情况分析 25
第四章 规划设计方案 27
第一节 规划设计方案设计依据 27
第二节 规划设计方案的指导思想 27
第三节 规划设计方案的原则 27
一、小区发展原则 28
二、生态优化原则 28
三、小区共享原则 28
第四节 建筑规模及设计方案设想 28
一、建筑规模 28
二、建设方案总体构想 28
三、规划理念 29
三、规划设计 32
第五章 项目开发进度及组织安排 35
第一节 建设工期 35
第二节 实施进度安排 35
第六章 营销方案 36
第一节 项目定位 36
一、确定项目整体形象定位 36
二、“卖点”分析 36
第二节 营销方式与策略 36
一、营销方式 37
二、营销推广策略 38
三、定价策略 38
第七章 投资估算及资金筹措 40
第一节 投资估算的原则及内容 40
一、投资估算的依据 40
二、投资估算的内容 40
第二节 项目建设总投资估算 40
一、开发建设投资估算 40
二、流动资金估算 43
三、开发期经营税费估算 43
四、土地增值税 43
第三节 资金筹措与使用计划 43
第八章 财务评价 45
第一节 编制依据与原则 45
一、本项目投资财务评价依据 45
二、项目财务评价原则 45
第二节 基础数据 45
第三节 基本报表编制 45
第四节 财务分析 46
一、盈利能力分析 46
二、清偿能力分析 46
三、资产平衡分析 46
第五节 项目不确定性分析 46
一、敏感性分析 46
二、销售收入敏感性分析 46
三、土地价格敏感性分析 47
四、敏感性分析图 47
五、敏感性分析结论 48
六、临界点分析 48
第九章 风险分析 49
第一节 政策风险分析 49
第二节 市场风险分析 49
第三节 项目经营风险 49
第四节 金融财务风险分析 50
第十章 社会评价和环境影响评价 51
第一节 社会评价 51
一、项目对社会影响分析 51
二、项目所在地的互适性分析 51
三、社会评价结论 51
第二节 环境影响评价 52
一、施工期污染源分析 52
二、施工期环境影响评价及污染防治措施 52
三、营运期环境影响评价及污染防治措施 53
四、安全消防措施 54
第十一章 结论与建议 55
第一节 结论 55
第二节 存在的问题及建议 55
结 束 语 57
致 谢 58
参考文献 59
参考文献
1． 开发商基本情况及对项目开发的设想、要求、期望，有关政府批文等；
2． 国家、省、市有关部门对房地产开发项目的法规、规划限制、收费标准等；
3． 有关统计年鉴及房地产相关报纸、期刊、网站的相关信息和市场供需资料；
4． 《投资项目可行性研究指南》www.51lunwen.org（试用版），中国电力出版社；
5． 《工程经济学》，刘晓君主编，中国建筑工业出版社；
6． 《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社；
7． 《房地产开
