本文是一篇税收筹划论文研究，通过论文中提出的税务筹划方案及对其实际应用效果的探究可以发现，在企业对所开发项目各项业务进行日常计算、预缴、实际缴纳税款的过程中，可以用改变计算方法、利用征税临界点、转移成本、改变纳税身份、跨征税属期转移计税依据等多种方法开展税务筹划，使企业能够充分利用政策的优惠空间，减少资金占用，增强企业活力。而房地产项目由于其业务复杂，涉税种类多的特点，也为我们开展税务筹划提供了足够的施展空间。房地产企业必须通过全局的思维理清日常业务关联，深刻研读税收政策，通过税务筹划合理降低项目整体纳税负担，提升财务管理水平，增强企业竞争力。与此同时，企业必须紧跟政策导向，第一时间掌握政策最新动态，并勇于尝试国家推出的优惠政策，如此才能让自身永葆活力，在激烈的市场竞争中常立于不败之地。
第 1 章 绪论
1.1 选题背景和选题意义
1.1.1 选题背景
近年来，随着环境污染加重、交通愈发便捷，房地产行业不断发展壮大，并逐渐有替代传统工业企业的趋势，其发展速度与财富聚集速度之快，一时之间在传统行业当中鹤立鸡群。一方面，由于城市人口暴涨，房屋住宅的刚需不断增加，导致住宅小区市场火爆，二手房大量抛售，新房一经开盘便被抢购一空。与此同时，住宅的密集集中带来的是人口的集中，大量配套设施、服务行业应运而生，如饭店、超市、银行、洗衣店、洗车场，乃至大型的城市生活综合体。这些配套设施有的以零散的门市店面形式存在，有的以大型商厦的形式存在，但无论规模大小，其都以房地产行业提供的房屋建设为基础。城市化的结果便是房价的不断飙升，房价已经成为地区经济发展程度的风向标，房地产企业不断发展壮大。当期，尽管国家已经在研究推行房产税政策，以控制房地产行业的不正常发展，但可以预见的是，在未来几年内，房地产行业仍然会作为地方经济的重要组成部分继续存在，并给民生及地区产业结构带来巨大影响。
由于其自身经营特点，房地产项目需要的资金流量大，一方面其资金筹备来源于股东注资、银行贷款、企业间拆借等各种方式，这些资金的运作行为均涉及财产行为税；另一方面，其原材料购进、施工建设、房屋销售等行为实质是购销行为与建筑施工行为的混合，涉及增值税；最后，其企业自身经营建设、利润结算过程中包含大量的所得结算，涉及所得税。可以说，房地产项目的运作经营，便是我国税收政策实施的“综合体”。
目前来看，市场上正规的房地产企业都设有独立的税务部门，其负责对相关的税收政策进行解读，并指导企业业务的合理开展。规模小、实力较弱的房地产企业，其税收筹划部门挂靠在财务部门，由经手相关业务的财务会计人员兼职负责。虽然这些公司都设有税务分析部门，但从实际效果来看，这些部门专业性不足，并往往局限于政策理解，难以从宏观的角度为房地产项目实施税务筹划，仅仅是作为政策指导的单位存在。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
税务筹划在国外发展比较早，企业在经营过程中十分注重税务筹划方案的选择。房地产行业由于其业务复杂及业务金额较大，任何细微的税收政策变化都将导致企业行为、企业决策、企业盈利能力的重大变化。国外学者对于房地产项目与税务筹划之间的研究主要集中在以下两个方面。
1）房地产企业与税收政策关系的研究
Yang Yiyang（2017）指出营改增打通了增值税全链条，其出发点在于降低房地产企业税负，正是经济行为引导政府行为的典型范例，房地产业的业务形式和从业者呼声、经济发展瓶颈，加快了增值税税制改革完善[1]。Ran Zhang（2015）提出，税收政策作为宏观调控的主要工具，在促进社会公平方面有着重要地位，国家必须在政策制定上实现公平、依法、平衡治税，并且从税收政策体系和相关配套条件上同时进行改革，实现政府职能与责任，如果税收政策工具并没有达到其应有的调控效果，便是政府经济职能的缺失[2]。Zhang Xiaoling（2009）认为，房地产行业由于其业务复杂，政府需要规范房地产企业涉及的税收政策，梳理规范相关法律，使政策发展程度与行业发展速度相匹配，起到必要的工具效果[3]。Khin Kun（2009）认为在时长经济的形式中，当地基础设施的建设会受到政府税收政策的影响，为保证公众社会福利和税收不冲突，房地产项目在筹划时一定要考虑公众的利益问题[4]。
2）房地产税务筹划的研究
Francois（2012）将房地产企业的税负水平与房屋销售价格联系起来，研究发现房价与税收两者存在同向变动的关系，在筹划时要注意到房价的影响作用[5]。Hanno Lin（2014）认为土地增值税占包括建筑物的建造所得在内的产品以及服务总销售收入的四分之一。国家政府推行的“公民高额房屋补贴”政策一定程度上缓解了房价的上涨，另外还拉动了商品房屋销售量的增长幅度，政府在征税的同时还可以稳定房地产市场[6]。Li Zhaohui（2015）认为，企业自行开展的税务筹划存在着一定的局限性，受限于人力和企业精力的匮乏，企业往往选择更加省力便捷的方法降低税务负担，即使这种方法存在违法风险[7]。
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第 2 章 房地产项目税务筹划理论分析
2.1 税务筹划理论基础
2.1.1 税务筹划的内涵
税务筹划（Tax Planning）也称为税收筹划，该理论起源于西方国家。19 世纪中叶，意大利的税务专家为纳税人提供税务咨询，其中包括为纳税人进行纳税筹划。目前，税务筹划在发达国家普遍存在，已经成为一个成熟、稳定的行业，已经在各个国家以及各个行业中得到广泛应用。但是，对于此理论的内涵还没有统一的界定。盖地（2012）指出税务筹划是从税收的角度或充分考虑税收因素，通过对企业财务活动的精心安排，使得纳税人的可支配财务利益最大化，也就是税后利益最大化[23]。税务筹划方面的专家宋献中（2002）教授曾指出税务筹划可以看作一种理财活动，在特定的税收政策下，确保纳税人的合法权益以及实现企业价值最大化为出发点，对各种税务筹划方案进行最优化选择的过程[24]。税务筹划从纳税人角度看，它能够使企业的税收行为更加合理，节俭纳税人税收，有利于纳税人能够实现利益的最大化。
税务筹划从狭义角度上说主要是纳税人为了减少税收负担，在国家税法规定的政策下，通过对涉税业务进行筹划，制定一套完整的税务操作方案。广义的税务筹划主要是为了减轻或规避税负，防范、减轻甚至化解税务风险，提前筹划、决策经营事项，在减轻税负负担的情况下使自身的合法权益得到保障。本文界定的税务筹划主要是针对房地产项目开发的整个过程中，通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。
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2.2 房地产项目开发流程概述
房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
房地产项目开发流程主要包括立项、施工、预售、竣工、销售、清算六大环节，详见图 2。
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第 3 章 房地产项目开发基本税务处理.......................21
3.1 筹备期税务处理....................................21
3.2 施工期税务处理.............................21
第 4 章 房地产项目开发税务筹划方案.............................27
4.1 土地增值税的筹划方案....................27
4.1.1 优化计算方法.....................27
4.1.2 增值程度控制.........................28
第 5 章 实证研究..........................39
5.1 项目基本情况介绍..........................39
5.2 税务筹划效果测评...........................39
第 6 章 房地产项目税务筹划的保障措施
6.1 深化政策研究
税务筹划方案的实质是对现有税收政策的准确分析和合理利用。通过详细分析政策的实际应用，研究发现政策执行当中的操作空间。俗话说，基础不牢，地动山摇。掌握正确的政策方向是开展税务筹划的根本基础，如果没有政策的支撑，筹划方案也会成为一纸空谈，甚至引导企业做出违反规定的行为，因此企业必须在日常工作中下足理论功夫，深化对政策的研究。
一方面，企业要保证政策掌握的及时性。受近年来减税降费、企业减负理念引导，国家税务总局推出的各税种税收优惠政策层出不穷，由于房地产企业业务复杂，涉及税种较多，经常处于国家实施优惠的范围内。企业要紧跟税务总局及地方政府的政策导向及宏观调控导向，时刻关注政策变化动态，及时更新税收政策知识库，为自身做好理论武装。
另一方面，企业要保证政策掌握的连续性。政策的发展与社会经济行为的变化过程是紧密相关的，只有清楚掌握政策的变化过程，才能加深对整个税种的了解，同时针对各个阶段、各个性质的业务行为执行相应的政策。企业应对各税种政策分别进行梳理，理清政策变化的来龙去脉，在政策的把控上不仅追求新，更要追求全，在开展税务筹划时根据企业项目情况、性质，选择
