本文是一篇公共行政管理论文，本文从城市社区管理中业主住房权利的落实问题入手，通过国家与地方居住制度变革来看物业管理制度的变化，分析了当前社区行动者行动的依据和各自存在的问题，以及对业主委员会、物业服务企业和居委会三个主体的互动关系分析，总结出社区通过其三个主体的互动影响业主住房权利的实现。
第一章 结构：社区物业管理制度
一、居住形态变化下的物业管理制度
中华人民共和国成立后，我国城市基层的管理体制为单位制与街居制，通过这一制度国家完成了对城市全体公民的整合。单位组织能够实现对职工的有效管理，而街居体系则实现了对社会人员的管理，单位制与街居制保障了社会稳定，同时巩固了执政党政权。但随着改革开放以及社会主义市场经济逐步确立与发展，单位制与街居制的弊端不断显现，“单位——街居”管理模式难以适应社会经济发展的需要。因此，为了满足经济社会的发展，引入了社区制。社区制逐渐替代单位制与街居制，成为国家管理与整合基层社会的新模式。社区制变革了传统的城市基层社会管理的理念和方法，随着居住模式的变化，以及人们日益丰富的生活需求，相应地产生了物业服务。
城市基层社区是国家、社会与公民直接互动频繁的一个重要场所。本章将讨论我国社区居住模式变化下的社区物业管理制度，以及国家与上海地区法律法规中对业主、居委会以及物业服务企业的相应规定，紧接着后面章节分析三个主体间行动中存在的困境以及主体间的关系与互动，进而探讨我国城市社区对业主住房权利的塑造。
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二、上海市社区物业管理制度的变化
未改革前，上海市房屋管理实行公有住房运作模式，这种模式兼具分配、管理、维修等职能，在国家进行单位制变革的大背景下，上海市于 1979 年开始对住房制度进行改革，并开始启用新的住房供应机制。1985 年 7 月，长期沿用的房地合一行政管理建制被改革，将房地产管理局拆分为土地和房产管理局，积极开展住房商品化改革，试出售公有住房，推进房屋产权多元化。1991 年 5 月，上海市正式出台了住房制度改革实施方案。同年 11 月，上海市第一家物业服务企业——安居乐物业公司成立，该企业为沪港合资企业，其成立意味着传统的行政性、福利性房屋管理的结束，全新物业管理模式的开启。
截至 2017 年，上海市居住房屋建筑面积约为 6.73 亿平方米，相对于 1978年，约增加了 6.32 亿平方米。57此外，《2019 年上海物业管理行业发展报告》显示，全市物业管理总建筑面积为 10.22 亿平方米，居住房屋的物业管理覆盖率为 97.5%。2018 年上海市共有物业服务企业 3547 家，物业行业从业人员数量为89 万，在编人数为 52.1 万。（具体见图 2.1、2.2）
2017 年底，上海市近 13000 个住宅小区中约七成成立了业主大会。
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第二章 行动者：业主委员会、居委会、物业服务企业
一、业主委员会、居委会与物业服务企业职责的界定
从当前我国的物业管理具体实践来看，基本上形成了政府、企业、社会多元共治的管理框架。这一框架虽然尚未发展成熟，但其在提升物业管理水平方面具有十分显著的作用。本节主要探讨业主委员会、居委会以及物业服务企业三者的职责。
（一）业主及业主委员会职责的界定
1.业主的义务界定
业主在社区的物业管理过程中，依法具备一定的权利，在法律赋予的权利下，业主通过业主委员会与物业服务企业签订物业合同，依照合同规定在社区中享有物业服务，并且能够就物业管理中的关心事项提出建议。此外业主享有对业主委员会的选举权，投票产生业主委员会，并监督业主委员会运营工作，可就其关心的事项向业主委员会、物业服务企业提出建议与改进措施。
同时，权利与义务是相对的，业主也需承担一定的义务，首先是对社区管理规约的服从遵守，其次业主在享受物业服务的同时也应遵守相关的使用、维护规章制度，并按时缴纳物业费用以及专项维修资金，此外，业主需执行经业主大会决议的各项事务安排。
2.业主委员会的职责界定
业主委员会大部分是由业主自发组织产生的，实质是业主的自我管理形态，是居民的自治权利的体现。业主委员会由全体业主组成的业主大会推选产生，其成员为单数组成，人数多为 5 人及以上，袖珍型小区对于业主委员会成员人数规定较少可为三人，其任期一般是三至五年。其次，业主委员会的候选人并非所有业主均可参与竞选，要求其直系亲属未在该小区的物业服务企业中工作，且候选者本人没有做出危害小区建筑、环境等违反管理规约的行为 。
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二、业主委员会、居委会与物业服务企业的行动依据
（一）委会、居委会与物业服务企业的现实驱动力
笔者认为社区中的行动者均是符合经济人假设的，即“社区中业主委员会、居委会以及物业服务企业均追求自身利益的最大化”，在社区中采取的行为是依据法律赋予的权利。
首先，作为行动者的业主，拥有基于私有产权而衍生出的共有权以及管理权，这体现出业主关注个人私利，基于房产权利，业主在社区内专有权利不受侵害，权利一旦被侵害则会产生纠纷。故业主在社区中行动依据的是其权利，物业服务是业主享受的权利之一，涉及物业享受的权利一旦被侵害或者影响，业主就会采取一定的反应措施。
此外，业主一定程度上是关心社区公共利益的，那么是什么影响业主在社区内的行动呢？陈伟东等的研究表明，居民与其所在社区存在着一定的利益关联，主要是与社区中的公共利益的关联，二者之间的关联密度对于居民的行动有极大影响。64二者间利益的关联密度越高，居民会越积极的参与到社区公共事务中，同时居民之间会形成一种互相监督的机制，反之关联密度越低，居民对社区公共事务越不关心，甚至会产生搭便车行为。在实际生活中，二者的关联度其实并不高。虽然居住在同一小区，但居民构成复杂，需求也不尽相同。为了保障自身的安全，居民一般不直接参与到具体事务的处理中，而是会选择通过居委会等反映。
作为行动者的业主委员会，则代表着社区中业主的利益，其行动是基于业主的房产权利。业主们之间存在着利益关联。业主是基于其自身利益行动的，业主之间利益关联度的高低会影响业主委员会的形成，不同紧密程度的利益共同体对社区中业主权利的实现程度存在不同的影响。
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第三章 过程：主体间的互动..........................49
一、业主委员会与居委会.......................49
（一）业主委员会与居委会间的替代与被替代...................49
（二）业主委员会与居委会间的被指导与指导.......................50
第四章 结论.....................59
第三章 过程：主体间的互动
一、业主委员会与居委会
（一）业主委员会与居委会间的替代与被替代
居委会在基层拥有双重身份。一方面，居委会是宪法规定的城市居民自治组织形式。居委会在社区中代表居民，行使社区自治的权利，管理社区中的公共事务。另一方面，我国居委会还是政府机关的最基层管理形式。居委会既是居民在国家中的代表，也是国家在居民中的代表。无论从经费来源还是从功能来说，居委会具有准行政性。国家通过对居民选举的代表——居委会成员进行最终确定，并提供其办公经费，以落实国家的管理以及政策。居民则通过选举居委会组成人员，以实现参与管理国家事务及表达自身的利益诉求。由以上可看出居委会在基层治理中扮演着极为重要的角色。
但在目前的社区治理实践中，业主委员会的出现却影响了居委会的功能及居民对其合法地位的认同感。业主委员会通过选择物业服务企业从而承担起了原先居委会的部分职能。段汉玥通过对上海市杨浦区居委会与业主委员会的研究论证了此观点，例如绿化、安保等均由物业接管，业主自身利益与业主委员会的关系比与居委会的关系更为密切，从而对两者的认同度产生了变化，对业主委员会的认同不断强于对居委会的认同。
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第四章 结论
国家以及地方相关法律法规明文规定的业主权利在现实的社区生活中是如何通过物业管理制度的执行而得以落实的？这一问题值得关注。本文从城市社区管理中业主住房权利的落实问题入手，通过国家与地方居住制度变革来看物业管理制度的变化，分析了当前社区行动者行动的依据和各自存在的问题，以及对业主委员会、物业服务企业和居委会三个主体的互动关系分析，总结出社区通过其三个主体的互动影响业主住房权利的实现。
通过对城市社区物业管理中三个主体的互动关系研究，得出以下结论：
1.伴随市场经济的发展，单位制以及街居制的弊端以及其难以满足现实的需求使得社区制产生，私有产权开始受到国家保护，“单位人”变为“社区人”。国家住房制度的变化背后实际上体现了国家与社会关系的调整。国家通过赋权社区来调整原有的管理制度。国家赋权使得自治型组织居委会以及业主委员会等社会组织得到了实际的权利与发展，国家也从而实现对于城市社会的整合与管理，从而保障了社会与经济的稳定发展。
2.小区业主物业服务的质量高低一定程度上体现着业主住房权的落实程度。当前物业管理模式主要有三种，为业主自治型、政府保障型以及共同管理型。作为物业服务的享有者业主、物业服务的供给者物业服务企业以及物业服务的监督者居委会，这三者在社区物业管理中分别扮演者不同的角色。业主委员会、物业服务企业与居委会作为社区内的行动者，其权利与义务职责通过《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》的界定，且三个主体围绕着物业管理的行动实际上存在着诸多的问题，三者之间在法律以及国家、社会认同上的不平等性。
参考文献（略）
