一些发展中国家随着本国经济发展也探索制定了本国的收入准则[25]。越南在 2001 年末明确规定企业收入是除投资者投入资本以外的所有经济利益总流入，包括营业收入和其他收入两类，在已收到或将收到的经济利益的总值时采用公允价值计量法确认收入，并要求企业在报表中披露其使用的核算准则及其重要事件[26]。缅甸在其发布的《缅甸会计准则第 13 号—收入》中对收入确定范围与越南一致，要求有明确价格的按照其公允价值计量，但提供劳务交易无法可靠估计时只能按期可收到的补偿金额计量[27]。
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3 房地产企业的收入概况及案例选择 ........................ 13
3.1 房地产企业的收入来源及特征 .......................... 13
3.1.1 房地产企业的收入来源 ................................... 13
3.1.2 房地产企业的收入特征 ................................. 14
4 新收入准则对新城控股的影响研究 ................... 27
4.1 对新城控股收入计量的影响 ..................................... 27
4.1.1 合同取得成本的影响 ......................................... 27
4.1.2 重大融资成分的影响 ...................................... 29
5 结论与启示 ........................... 47
5.1 研究结论 ...................................... 47
5.2 实践启示 ..................................... 48
5.3 研究展望 ................................... 49
4 新收入准则对新城控股的影响研究
4.1 对新城控股收入计量的影响
执行 CAS14（2017）后，新城控股的收入确认方式及判断依据与 CAS14（2006）指导下的相同。在 2018 年年报附注中，新城控股分别披露了按照时点法和时段法确认收入的具体业务及其金额（表 4-1）。2018 年新城控股没有使用时段法确认房地产开发销售收入，而是在购房者获得房屋控制权的时点，即实际交付时确认收入。
表 4-1 2018 年度新城控股的营业收入分解（单位：百万元）
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5 结论与启示
5.1 研究结论
本文在收入确认、收入准则变更、新收入准则的影响等相关研究的基础上，结合 A 股房地产企业数据，分析该类企业收入概况及新旧收入准则下的变动，由此以受 CAS14（2017）影响最大的新城控股作为典型案例，探明 CAS14（2017）对房地产企业的收入确认、收入计量、财务报表、经营管理、资本市场反应等多方面的影响，得到以下研究结论。
（1）CAS14（2017）执行后，新城控股尚未采用时段法确认房地产开发销售收入，而是在控制权转移时点，即实际交付时确认收入。CAS14（2017）执行后，房地产企业在满足一定条件时，其开发销售业务可以采用段时间确认收入。然而，在商品房销售实务、司法实践及企业发展战略的影响下，新城控股等大陆地区的房地产销售收入未采用“时段法”，但是在提供法律书面证明、合同条款对收款权进行额外规定的情况下，未来大陆地区的房地产销售业务也可能会按照时段确认收入。在控制权转移时点确认收入，解决了旧准则下收入确认时点不统一、验收合格时确认收入不合理等问题。
（2）CAS14（2017）对新城控股收入计量的影响主要体现在合同取得成本和重大融资成分资本化。新城控股在执行 CAS14（2017）后，将期房销售过程中为合同签订而发生的佣金、印花税等成本进行资本化处理，增加了其他流动资产、递延所得税负债、少数股东权益、长期股权投资、投资收益、净利润等 6 个科目的金额，减少了销售费用金额，从而促使公司净利润的增加。同时，由于新城控股大多数销售合同的履约时间超过 1 年，因此都存在重大融资成分，通过对其资本化处理，新城控股增加了合同负债、存货、主营业务收入和主营业务成本 4 个科目的金额，进而促使营业收入和营业成本的规模大幅增加。
（3）新城控股执行 CAS14（2017）对资产负债表、利润表、附注披露等均产生一定影响。新城控股在资产负债表中增加了“合同负债”的列报，并将预收账款重分类为合同负债，由此造成了资产、负债、所有者权益发生一定增减，进而降低了企业的资产负债率，提高了企业的偿债能力，但也导致了总资产周转率降低，销售能力减弱、投资效益变差。在利润表中，新城控股销售费用资本化的金额过高、占比过大，存在利用合同取得成本资本化虚增净利润的问题。
参考文献（略）
