本文是一篇税收政策与征管论文，本本文从我国现行房地产税收管理体系出发，以 R 市房地产税收管理为切入点，结合自身参与的实际工作情况，发现在现有的征收管理体系下 R 市保有环节的房地产税主要存在“以票控税”、主动纳税意识低问题，主要原因成因（1）税源管理信息缺失，税务机关缺乏房管信息和租赁信息，无法进行有效的税源管理；（2）计税依据难核实，从租计征隐蔽性高，从价缺乏公平，加大了房地产税的征收管理难度；（3）征管体系落后，无论在法律依据、实践操作和征管系统技术方面对自然人税收征管都有所缺失；（4）自然人缺乏纳税意识，这与自然人纳税意识薄弱有关，也离不开环境因素与税务宣传和办税便捷度等因素。
1. 绪论
1.1.研究背景和意义
安居乐业一直是中国传统的人生幸福目标。对家庭观念很强的中国人而言，房产具有举足轻重的地位。房产交易中重要的一个组成部分就是房地产税收部分，我国房地产税制度经过了漫长的发展过程。在 2005 年、2009 年政府多次提及推行房地产税；到 2011 年在重庆和上海正式开始房地产税改革试点；在 2014 年的政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；四年之后，2018 年，政府工作报告对此房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”；到今年 2020 年 5 月 18 日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》当中指出：稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。
一方面，随着房地产不断升值、价格不断上涨，有些人将房产作为投机投资手段，导致房产造成的贫富差距不断增大等问题逐渐凸显，对社会环境的和谐与稳定造成不利影响。十九大报告明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”。随着报告的提出，在一系列调控政策的作用下，我国房地产市场将进入一个新的发展时期。需要房产税发挥其调节贫富差距职能。而另一方面，在“营改增”后，地方税制体系的营业税作为重要的税收来源散失，这导致地方政府的公共管理的负担增加，使其加大了“土地财政”的依赖。推进房地产税改革可以壮大地方政地方税税源，成为地方税收收入的重要税源。所以，房地产税改革已经成为我国税制改革中重要的环节。
因此，本文试图调用公共管理等有关知识与现有税务征收管理办法相结合，以 R 市为研究重点，研究现有保有环节征收管理存在的不足，参考国外和其他地区的成功经验，提出适合征管政策和意见，丰富房产税征管理论基础，为房产税改革的研究提供有益探索。
.........................
1.2.国内研究文献综述
国内文献综述认为在我国房地产税制制度研究在重在在于使税制改革的主要功能成为地方财政的主要税收来源，同时兼顾贫富差距的调节；在现有的房地产税的征收管理在自然人意识、征收范围、征收方式还需进一步提升。
1.2.1. 房地产税收制度研究
对于房地产税的功能，最主要功能是作为地方财政收入，这是被广泛认同的，但是对是否能调节贫富差距存在异议。刘明慧（2014）[1]认为从房地产税开征后，可以分为短期功能和长期功能，短期时间内，房地产税成为地方财力的主要税种基本不可实现，而长期中房地产税制逐步改革和实施，慢慢可以稳定为地方财政提供支持，逐步优化地方财政体系。潘文轩（2015）[2]认为对于房地产税的主要功能是作为地方主要财政收入，附属功能则是调节贫富差距和收入分配。满云燕、何杨（2014）[3]和胡怡健（2016）[4]观点与潘文轩比较相同，主要功能也是筹集地方财政收入，辅助功能是同时发挥对个人收入分配，财产配置和经济运行调节。常世旺（2015）[5]反对房地产税改革的目标是用来调节贫富差距，而应该将目标聚焦于成为地方财政的主要税种，提升公共服务的功能。洪江（2015）[6]提出因为过于夸大房地产税在调控房价功能，房地产税在初期实验效果并不理想，所以在十八大以后，房地产税功能应该是作为地方主要的财政收入。李长生（2017）[7]通过对各国家在房地产税上的经验比较分析，根据我国现在的实际情况来看，认为房地产税功能应定位于重构地方税收体系、筹集地方财政收入、稳定地方财政收入等功能。罗仪涵（2020）[8]认为房产税首先以“完善税制”为前置目标，“组织地方收入”为核心目标，“撬动财税体制变革助力经济社会发展”为最终目标的复合目标；其次是“调节收入分配”；最后是“调控房价”。
............................
2. 房地产税保有环节相关概念
2.1.房地产税保有环节相关基本概念
目前，我国房地产保有环节的税种有房产税、城镇土地使用税两种税。
现行的房产税是我国第二步税制改革后开征的，征收依据的是 1986 年发布经 2011 年修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从价计征主要是按照房产原值扣除 10%-30%的比例进行计征，年税率为 1.2%；从租计征以房屋租金为税基，年税率为 12%[36]。
城镇土地使用税由早期的地产税发展而来，目前的城镇土地使用税的是 1988 年发布经2006 年、2011 年、2013 年三次修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。税率根据大、中、小城市、县、建制镇和工矿区等不同区域采用有幅度的定额税率。
表 2-1 我国现行保有环节房产地税制度
.................................
2.2.房地产税保有环节征收管理重要性
房地产税一共涉及到 11 个税种，我们可以将其划分为流转环节税于保有环节两大类。现阶段我国流转环节 9 个税种，保有环节税 2 个税种(表 2)。
表 2-2 我国现行房地产税制构成
目前我国房地税的“重流转、轻保有”的税收体系制度，导致我国在保有环节的税收占比较低，难以成为地方的主要税种，通过十年的分析，我国保有环节房地产的相关税种占财政的税收收入不足 5%，与国际上发达国家有存在较大差距。如澳大利亚、加拿大、希腊、英国以及新西兰等国家的财产税在地方税收收入中的比重超过 90%，美国超过 70%，法国、比利时等国家超过 50%。[37]而且自营改增后，地方政府缺乏主要税收收入，过度依赖土地财政。在这种形式下，有必要针对房地产保有环节进行税制改革，，提高房地产税保有环节税收收入，提升房地产持有环节的纳税负担。现行保有环节房地产税制度在的房产税和城镇土地使用税征税范围比较狭窄，由于对个人所有非营业用的房产免纳房产税并没有覆盖所有住房，仅仅是针对经营用房征收，同时对农村土地也不征收城镇土地使用税。2019 年我国城镇化率已达 60%，对于部分农村土地，事实上已是城镇土地，应当征收。由于“重交易，轻保有”的房地产税，房产投机者将房产当作投机的对象，持有房屋的成本低，可以持有大量房产等待升值，造成存量房市场流动房产减少，而无房者又因房价过高买不起房，不仅导致房产供需失衡。开征房地产税后，保有环节的房地产的成本会增加。通过合理的税率设置，可以提高房产税的保有成本，特别是对拥有多套住房的所有人，在预期升值或租金收入不足以负担多套住房的房产税时，会选择将住房进行销售，降低持有成本。同时，在预计房产不会有较大升值情况下，将房产拿来投资的业务也会选择出售房产，这样将大大增加存量房的供应。房产的供应量增加也会使房价得到一定程度下降，完善我国的房产供给结构，让想买房这可以选择自己需要的类型。
.............................
3. R 市房地产税保有环节征收管理现状及存在问题 .............................. 12
3.1. R 市房地产税保有环节征收管理现状................................... 12
3.2. R 市房地产税保有环节征收管理主要问题............................... 13
4. 问题成因分析................................ 16
4.1. 税源管理信息缺失 ............................. 16
4.2. 计算依据难以核实 ........................... 16
5. 国际经验及启示............................... 22
5.1. 美国房地产税征管经验 ......................... 22
5.2. 英国房地产税征管经验 ....................... 23
6. 房地产税保有环节征收管理建议
6.1.打通部门信息强化税源信息
目前，“互联网+”政务普及，让数据共享成为可能，大数据应用广泛，信息管税的趋势越来越强。特别浙江省对大数据的应用体现在审批环节，从“最多跑一次”到让“数据多跑腿”。在这种信息化的趋势下，税务部门会更重视对数据的利用和管理，利用现在的技术手段实现多部门信息共享，推进房地产税统一征管。在已经建立数据共享和交换系统基础上，税源管理系统对各个部门己经建立起来的数据进行汇总，整合身份信息、家庭情况、产权登记情况以及档案信息等，保证全面真实，数据共享。
6.1.1. 以“不动产登记”制度为基础获取税源登记
加快建立不动产登记制度和不动产信息共享机制，可以有效地提高房地产税的征收管理效率，大大降低税务征收成本、并且还能保证税源信息的及时性、有效性。为了确保税务机关能全面准确地掌握纳税人的房地
