本文是一篇税收筹划论文，笔者认为房地产项目开发周期较长，本文将其笼统概括为四个环节，即前期准备环节、建筑开发环节、商品销售环节和售后持有环节，重点研究各阶段的部分税种筹划方法，但由于没有亲身参与到项目运作中，对许多事项、税种的筹划没有提及或浅尝辄止，同时由于自身的业务水平有限，难以提出更加新颖的筹划方法。
第 1 章 绪论
1.1 课题研究背景
随着我国城市化的快速发展，房地产业的发展随之提速。据国家统计局数据显示，2016 年以来，房地产业对 GDP 的贡献率稳定在 6%左右，国家统计局发布 2020 年全国房地产开发投资和销售情况显示，2020 年 1 至 12 月，全国房地产开发投资 141443亿元，比上年增长 7.0%，是我国国民经济增长的支柱产业和国家税收的主要来源。房地产业快速发展的影响还体现在其对钢铁、建材、水泥、家电等行业的推动作用。同时，房地产业具有“投资规模大、建设周期长、涉及税种多”的特点，使得许多行业难以与其税负相匹配。近两年来，中国经济发展进入“高速发展”向“高质量发展”的转换，尤其 2019 年，山东提出新旧动能转换，坚持“腾笼换鸟、凤凰涅槃”，力求经济高质量发展，企业转换发展观念由显重要。在这种背景下，房地产业亟需树立新发展观，形成独特优势，以便在库存过剩、竞争激烈的生存环境中求发展、求突破。同时，我国坚持市场主导、政府调控，国家对房地产业的宏观调控政策愈加完善，而税收正是政府宏观调控的主要手段。在此背景下，税务筹划越发收到企业重视，成为财务管理的重要板块，做好优质的税务筹划已成为企业减税降费、创效增收、提高市场竞争力的必然要求。
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1.2 意义和应用价值
现阶段房地产企业税务筹划已成为企业本身和研究学者所关注的领域，目前我国房地产业本身仍是带动经济增长的支柱产业和国家税收的重要来源，但它的生存环境已比以往更加严苛，在这个新旧动能转换持续时间不会太短的阵痛期内，生存是房产企业的第一目标，而税务筹划就是现阶段求生存的重要手段。
税务筹划能在多大程度上帮助企业生存发展呢？首先，优质的税务筹划可以合法、有效的为房产企业减税降费，提供利润空间。其次，税务筹划的合法性可以帮助主管税务机关客观全面地了解企业需求，健全房地产业的税法规章制度，提升征管质效，建立良好的税企关系。再次，优质的税务筹划可以提高企业的税法遵从度，有效防范税务风险。最后，优质的税务筹划对企业财务人员有较高的财税业务要求，能够有效提高企业人力物力资源配置，助力企业结构优化调整，从而促进房地产业健康转型。因此，开展房地产企业税务筹划研究，不仅能够为企业合法、合理进行税务筹划提供指导，助力企业存发展、求突破，顺利实现健康转型，更能帮助财税部门完善房地产行业法律规章，提高纳税人税法遵从，优化税收营商环境，建立良好政企关系。
综上所述，对 GY 房地产公司 Q 项目开展税务筹划相关研究，能够助力企业结构调整，优化人力物力资源配置，创造更大的利润空间，为该企业在今后合法、合理地进行税务筹划提供借鉴。
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第 2 章 房地产企业税务筹划相关理论
2.1 税务筹划的定义
关于税务筹划的定义，有几种颇具代表性的观点：
（一）荷兰独立研究机构 IBFD 在《International Tax Glossary》中定义为“纳税人通过对企业经营活动或者个人事项的安排规划，实现缴纳最少的税款”。
（二）印度学者亚萨思威·N·J 在其著作《Personal investment and tax planning》中认为：税务筹划是企业调通过整涉税事项安排，在各国税法的许可内，以不违背税法精神为前提，利用税法中的优惠政策，减少企业缴纳的税款，保证企业享有最大税收利益。
（三）1987 年出版的《会计学》的作者，美国南加大（USC）梅格斯教授阐述为:人们在合法的前提下，合理安排生产经营活动以少缴税款的过程和方法就是税务筹划。
（四）1994 年，中国财政经济出版社出版了我国第一本税务筹划领域的专业书籍《税务筹划》，作者唐腾祥和唐向认为“税务筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的利益”。由此可见，国内外学者对税务筹划的定义虽然不完全一样，但本质都是在合法的前提下通过生产经营策划达到少缴税款的目的，这一点是达成一致的。
税务筹划是多维的专业性学科，而不是单一学科，它涉及到税务、经济、管理和法学等多方面专业知识，只有对税务筹划多角度研究，才能全面客观地印证理论应用。
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2.2 税务筹划的特点
2.2.1 合法性
税务筹划必须以不违法为前提，一切活动都要在法律许可下进行。它具有两层含义:第一，对于企业，务必不能违反税法。税务筹划要求企业不仅在形式上合法，在实质上也顺应立法意图。第二，对于税务机关务必依法征收，坚决不征过头税。纳税人采用较低税负方案是纳税人的正当权利，税务机关在法律范围内应保护和鼓励税务筹划。
2.2.2 事先性
税务筹划是纳税人在缴纳税费发生之前，对企业生产经营活动所做的安排策划。一般来说,纳税义务具有滞后性（外管证单位异地工程项目预缴税款除外），企业在商业活动发生之后取得利润才缴纳税款，税务筹划在应税活动发生之前实现测算出方案效果，因此具有超前性。如果商业活动已经发生，企业已取得利润确定了应纳税额，之后任何减少税款的手段都不符合合法性前提。
2.2.3 风险性
因为税务筹划具有事先性、超前性，因此无法完全控制方案效果，方案实施的效果具有不确定性和风险性。例如我国十四五规划实施后，国家宏观经济形势和发展态势势必迎来新的变化；再者纳税人的经营行为可能不会达到预期的效果，企业没有完成方案涉及的收益；又或者由于国家税收政策的调整，纳税人的经营行为没有达到预期的效果，使得原最优方案变为次优方案。此外，纳税人对税收政策认识不足、掌握不到位，可能面临着违法和纳税调整的风险。
3.1 各权属公司主要经营指标构成明细表 单位：万元
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第 3 章 GY 房地产公司 Q 项目简介及涉税事项处理现状.....................18
3.1 GY 房地产公司及 Q 项目简介.........................19
3.2 GY 房地产公司 Q 项目涉税事项及税负情况 .............................20
第 4 章 GY 房地产公司 Q 项目各环节税务筹划设计 ........................28
4.1 前期准备环节的税务筹划方案设计 ..................................29
4.1.1 利息费用扣除方式筹划 ..................29
4.1.2 不同业态核算方式筹划 .......................29
第 5 章 GY 房地产公司 Q 项目税务筹划过程中潜在风险及保障实施 ............32
5.1 GY 房地产公司 Q 项目税务筹划过程中存在的潜在风险 .................32
5.1.1 税务筹划认识不足产生的风险 .................................32
5.1.2 管理制度不完善产生的风险 ..................................33
第 5章 GY房地产公司 Q项目税务筹划过程中潜在风险及保障实施
5.1 GY 房地产公司 Q 项目税务筹划过程中存在的潜在风险
企业在发生涉税行为前，就要提前针对其作出税务筹划设计，但税务筹划中存在诸如政策、环境等许多不确定变量，可能会导致达不到预期所规划的效果，此外，纳税人同税务主管部门可能对税务法律、税收制度中一些较为广义的地方存在不同理解，有些纳税人以为不存在违规的行为，往往可能会被主管部门认定不符合税务法律法规，以上这些情况的存在就要求企业在安排税务筹划时不仅需要掌握筹划方法，还要对所作出的筹划中存在的变量和征税主体是否承认其行为有清醒的认识和判断。
经上文对 Q 项目税务筹划方案设计的分析，可以明确体现税务筹划的顺利实施能够带给公司的可观利益。但作为一把双刃剑，税务筹划同样可能在实施过程中出现一系列风险，如：公司所处的包括由国家税收政策等原因导致的营商环境的变化，给税务筹划带来了许多不确定性；不正确的税务筹划理念使得纳税人仅仅为了减少当前缴纳的税收金额，而没有考虑企业长久的可持续发展；再比如财务部门缺乏专业的税务筹划人员，难以保证税务筹划方案的可行性和执行力，这些都是 GY 房地产公司 Q 项目税务筹划的潜在风险。我们可以把这些潜在得风险归纳为三类：税务筹划认识不足产生的风险、管理制度不完善产生的风险、税收政策变化调整产成的风险。
表 3.2 GY 房地产公司 Q 项目各环节涉税情况
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第 6 章 结论
6.1GY 房地产公司 Q 项目税务筹划方案效果总结
针对 GY 房地产公司 Q 项目的涉税事项，上文共分为四个环节分别进行税务筹划，现将筹划效果总结如下：
一、前期准备环节
（一）面对 Q 项目的开发资金短缺问题，对比筹融资方式和利息费用扣除方式，确定了向银行贷款并就利息支付取得证明。
（二）通过比较扣除项目金额及土地增值税税额，确定了不向税务机关提供金融机构证明，为 Q 项目节约土地增值税 59866496.02 元。
（三）Q 项目不同业态的不同核算方式，会很大程度上影响土地增值税的税款，所以要比较整体核算和分业态
