本文是一篇税收筹划论文，论文在理论研究的基础上，结合海南XD房地产开发公司经营情况、纳税数据、业务流程及纳税特点进行研究，对XD公司已实施的筹划案例进行经验及教训的总结，在此基础上提出针对XD公司的税收筹划建议。业务层面上，笔者以XD公司项目开发流程为抓手，分析其各阶段存在的筹划空间，并选取其中较具代表性，筹划效果较明显的策略进行具体量化分析，以求直观体现其节税效果，管理层面上，笔者从财务制度、风险管控、机制建立三方面指出XD公司存在的问题并提出相应的建议。论文关于海南XD公司税收筹划的研究内容较为丰富，具有一定的实践指导意义。
1导论
1.1研究背景
房子承载着人们对美好生活的向往。中国特色社会主义进入新时代，十九大报告提出加强社会保障体系建设，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加快建设多主题供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年8月，住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，中央建立房地产市场长效机制主基调不变。围绕让老百姓住有所居、住有优居、住有绿居、住有乐居，海南政府自2017年度起实行“限售”、“限购”、“限价”、“限贷”、“两个暂停”、“全装修”等一系列房产新政，以促进房地产行业的健康发展。据海南省统计局数据显示，2015至2018年度，每年全省房地产投资占当年固定资产投资总额50%左右，房地产行业的健康发展，对海南经济结构的平衡发展起着至关紧要的作用。
2018税制大改之年，国地税合并、增值税税率降点、个人所得税政策调整、小规模纳税人标准调整、金税三期、非居民金融账户涉税信息尽职调查、税收实名制认证、信用体系建立等等，税制改革风起云涌，新政频出。全面营改增后，房地产企业所得税、增值税、土地增值税清算、发票管理等事项互相影响，老项目与新项目并存、交织在一起，稍有不慎即发生补税、罚款、滞纳金等情况。准确理解新政，完善税收筹划，规避税务风险，享受制度红利，成为房地产企业的重要课题。
随着我国市场经济的不断发展完善，2017年财政部对会计收入准则进行重大调整，2018年房地产税法写入立法规划，宏观经济形势日趋复杂，学者及企业逐渐把目光投向税收筹划领域，税收筹划也成为税务师事务所等中介机构的重点业务之一，税收筹划观念逐渐被大多数人所认可。作为人才与资金密集型行业，房地产开发行业投资金额大，风险系数高，税收成本高，在国家宏观政策调整和同业竞争激烈的背景下，合理的税收筹划将有助于企业实现经营过程的有效性和可持续性。
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1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
（1）实现企业价值最大化。投资者具有趋利性，创办企业的初衷是为了盈利，税收筹划产生的根本原因就是经济利益的驱动。企业之所以愿意花费人财物力在税收筹划上，就是因为税收筹划能给企业带来最直接的经济效益，降低企业税负，减轻税收成本，从而提升企业利润，增强企业竞争力。
（2）规避企业税收风险。长期以来，我国企业的纳税观念较为陈旧，纳税事项多采取事后补救措施，罚款和滞纳金对于企业几乎是家常便饭，随着“互联网＋税务”的深入发展，税务机关联合多部门加大虚开发票、偷漏税等违法行为的打击力度，对税收违法行为的忽视，甚至可能给企业法人和财务人员带来牢狱之灾。税收筹划是个全员性的系统工程，实施税收筹划的过程就是相关人员正确认识并逐渐重视税务管控的过程，这对完善企业内控制度，规避税收风险大有裨益。
（3）探索规律性税收筹划模式。论文对海南XD房地产开发公司税收筹划进行分析，也就是为了寻求XD公司经营行为与政府政策意图的最佳结合点，该最佳结合点同样适用于大多数房地产企业的经营行为，规律性税收筹划模式的适用将使企业在承担较低税负的情况下圆满实现政府的政策意图，营造企业与政府双赢的格局。
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2文献综述及税收筹划相关理论概述
2.1国内外研究综述
2.1.1国外研究综述
税收筹划的概念由来已久，学术界公认的税收筹划概念是1935年英国上议院议员汤姆林爵士在“税务局长诉温斯特大公”一案时提出的，他认为每个人都可以依据法律安排自己的事业，使其从中获得利益达到少缴税的目的。汤姆林爵士将合法性作为税务筹划的基础的观点赢得了法律界的认同。1959年，英国等20多个欧洲国家从事税务咨询的团体和专业人士在法国巴黎成立了欧洲税务联合会，形成了一种以税务咨询为中心的税务代理服务业务，自此之后，纳税筹划在西方逐步发展起来。
理论研究方面，迈伦.斯科尔斯提出“有效税收筹划理论”，强调税后收益最大化，该理论建立在现代契约理论的基础上，将政府作为税法的代表引入现代契约的程序，政府在信息不对称的现实社会中要通过税法变动来调整策略，而政府税法调整的滞后性就为企业税收筹划提供了空间。拉斯.法兰提出要进行有效的税收筹划应当具备多方面的知识，可以从企业所得的来源、企业发展目标和不同地区的税收相关法律法规的区别等方面来进行企业税务筹划策略的选择和方法的分析。査尔森.斯文森选择以企业的生命周期为角度进行税收筹划分析，提出纳税筹划可持续性观点，税收政策可以价格为传导机制来促进可持续发展，通过征税的形式提高价格限制对可持续发展不利的行业与技术，通过税收优惠的形式降低价格从而鼓励对可持续发展有利的行业与技术。
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2.2税收筹划相关理论基础
2.2.1税收筹划的内涵
任是深山更深处，也应无计避征徭。税收，自古以来都是国家公共财政最主要的收入形式和来源，它是国家凭借公共权力，通过法定的标准和手段，强制参与国民收入分配并取得财政收入的一种特殊分配关系，是国家宏观调控的一种经济手段。在税收强制性、无偿性、固定性的本质特征下，税收筹划为了使纳税人的合法利益最大化应运而生。对于什么是真正意义上的税收筹划，目前理论界观点不一，但可以肯定的是，税收筹划不是逃税，逃税是建立在对税法的错误理解上进行的违法操作，这与税收筹划有着本质区别，税收筹划强调的有利于纳税人的财务制度安排是通过合法或非违法的手段达成的。笔者认为以下四方面都能称之为税收筹划：一是采用合法手段进行节税安排；二是采用非违法手段进行避税筹划；三是采用经济手段进行税收转嫁筹划；四是规整账目，实现涉税零风险。
2.2.2税收筹划的原则
一是合法性原则。税收筹划一定不能违反税法，合法性原则是税收筹划的基本原则，是纳税人在熟知税法规定的前提下，以现行税法及相关法规为依据，利用税制构成要素中的税负弹性，以合法的方式对企业的生产经营活动进行安排，合法性原则是税收筹划与偷、逃、抗、骗税等违法行为划清界限的核心。
二是前瞻性原则。凡事预则立，不预则废。税收筹划一般都是在应税行为发生之前进行设计、规划和安排的。就房地产企业而言，了解业务流程、熟悉涉及税种、知晓税收优惠，以何种方式取得土地，何种方式设立公司，何种方式进行销售等等，都会对企业税负产生影响。能给税收筹划带来最明显效果的是事前筹划，事前筹划即在经济业务发生与纳税结果产生之前的筹划，前瞻性原则的运用所对应的成本代价是最低的。
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3３海南XD房地产开发公司纳税情况分析................12
3.1公司概况................21
3.2纳税数据分析............13
4海南XD房地产开发公司税收筹划已有案例剖析..............17
4.1土地收购案例剖析..............17
4.2分劈销售案例剖析...............18
5海南XD房地产开发公司税收筹划优化策略..............24
5.1各业务环节税收筹划优化策略设计...............24
5.1.1前期准备阶段的税收筹划策略设计..............24
5.1.2建设开发阶段的税收筹划策略设计..............24
6海南XD房地产开发公司税收筹划管理建议
6.1重视企业财务管理
税收筹划是企业财务管理的一个组成部分，筹划的目的不单单是税负的降低，而是企业价值最大化；筹划是合法节税、合理避税的行为，而不是为了少交税而弄虚作假。一个好的筹划方案的实施，XD公司需要规范企业自身的财务会计行为。
营改增后，XD公司会计工作内容发生了明显的变化。从适用税率的角度说，营改增前XD公司适用5%的营业税，营改增后XD公司作为一般纳税人，可以选择简易计税办法和一般计税办法，简易计税办法下，按５％的征收率计税，一般计税办法下则需要按增值税进行相应销项与进项抵扣的计算；从预售款项的会计处理上说，营改增前，XD公司只要在收到预售款项时预缴营业税，完工时将预缴营业税转入“营业税金及附加”科目即可，营改增后，涉及增值税税款缴纳的科目有“应收税费－未交增值税”、“应交税费－预缴增值税”及“应交税费－应交增值税”，三级科目还有“进项税额”、“销项税额”、“土地价款抵减销项税额”“转出未交增值税”等，会计核算难度加大。
税收筹划风险控制建设是企业经营管理的重要环节，要想为企业提供更广阔的利润空间，提升企业市场竞争力，做好税收筹划风险控制工作必不可少。经与XD公司筹划人员的交谈，笔者认为其税收风险主要来自于两个方面，一是未及时更新税收筹划方案，因筹划方法的不当带来税收风险；二是由于税收新政繁多，税企双方对政策的理解分歧也使得企业税收筹划风险加大。
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7结论与不足
房地产业税收筹划势在必行。目前，房地产调控加强，企业利润缩水，在收入不理想的情况下，压缩成本成为房地产企业的持续经营之道。税收成本作为房地产行业的三大成本之一，具有巨大的调节空间，税收筹划这个应运而
