本文是一篇税收筹划论文，本文是对房地产开发行业营改增研究的充实与丰富，以 HF 公司为研究对象，数据详实、分析具体，特别是针对 HF 公司因营改增面临的问题和风险提出了具体可行的策略，切合实际，全面可行,对整个房地产开发行业都具有较强的借鉴作用和指导意义。
第一章 绪论
第一节 研究背景及意义
一 研究背景
2016 年 5 月 1 日，被列入营业税改征增值税的行业又扩围至金融、建筑、房地产和生活服务业，此次扩围不仅仅是以往的营改增试点地区，而是在全国范围内全面实行。
对于房地产的概念，应从两个方面来理解：房地产不仅仅只是在空间上客观存在的实物，在法律概念上更是一种权利。房地产可以简单概括为房产和地产，主要包含土地以及在土地上永久存在的建筑和其附属的权利。房产是指人们在地上建造的各种房屋，主要包含生产制造车间用房、住宅、仓储库房和现代服务、生活服务用房屋和办公用房屋等。地产则是土地及其上下一定范围的空间存在，多包括在地下建造的各种基础性建筑设施。基于房地产自身的特性，即其有别于其他资产的固定性和不能移动性，在经济学的应用上，又常称房地产为不动产。随着个人财产所有权的发展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要产业，经过十几年的发展，我国的房地产行业已经形成一定的规模，产生了品牌效应，各项经营运作也更加规范化。尤其是近年来，房地产行业的投资规模持续保持较快的增长速度，房地产行业创造的 GDP 占到全国 GDP 总量的20%以上。房地产市场的活跃，在增加税收收入，促进国民经济增长方面发挥了关键性作用。
与其他行业开发的商品和提供的劳务相比，房地产开发经营企业表现出了投资成本大、耗用人力多、生产周期长、高利润、高投资风险的特性，这也是房地产行业的开发经营活动在国民经济发展中越来越受瞩目、越来越重要的原因。在我国，房地产行业的生产经营链条相对较长，涉及范围广，社会关注度高。
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第二节 研究思路与方法
一 研究思路
本文的研究目的是解决营改增以来 HF 公司面临的经营方面、财务核算方面及涉税方面的问题，从而使 HF 公司以全面推开营改增为契机，科学谋划，逐步提升经营管理水平和市场竞争力。本文以 HF 公司为研究对象，以当前营改增税制改革为背景，系统地分析营改增给 HF 公司带来的一系列影响，并针对其所面临的经营管理、财务管理和纳税管理等方面的问题，科学地、有针对性地提出相关应对策略。最后，本文对 HF 公司营改增的研究做出总结，并对以后的研究进行了展望。
二 研究方法
在研究方法上，本文主要采用了以下几种方法：
（一） 案例分析法
本文在搜集大量相关文献资料的基础上，对 HF 公司在营改增时期遇到的一系列问题进行分析、梳理、归类，并结合一些学者和税务机关的研究与政策，
针对其存在的问题和风险给出合理且可行的建议。
（二） 实地调查法
通过走访同类行业、上下游行业及公司内部各部门，摸清 HF 公司实际经营情况及面临的形势和市场；从公司财务部门采集经营数据、财税数据，并据此测算其在不同税制下的税收负担情况。
（三） 对比分析法
通过研读营改增前后不同税制政策，分析 HF 公司相关财务数据，测算出营改增前后公司税收负担、利润等的变化，并进行比对分析，找出问题产生的原因并提出解决问题的具体方法。
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第二章 HF 公司及涉税概况
第一节 HF 公司基本情况
一 发展现状
HF 公司，成立于 2003 年，注册资本 10860 万元。经过十几年的持续发展，现已成长为濮阳市房地产开发行业的龙头企业。在经营范围上，HF 公司以房地产的开发与销售为主营业务，同时还兼营建筑施工、物业管理等其他相关业务，致力于多元化经营战略的规划；在产品开发上，坚持以住宅区为主要开发项目，商铺和写字楼为辅的产品规划；随着城镇化进程的加快，HF 公司也注重和政府部门的合作，主动参与城中村的招拍挂，致力于“城中村”改造项目的开发。截止目前，HF 公司已在濮阳市五县三区内开发了七处房地产项目，基本实现了房地产项目的全覆盖。HF 公司下设七个部门，分别为办公室、运营管理部、人事部、财务部、税收筹划部、研发部、销售部、投资发展部和工程管理部。
二 项目概况
（一） 完工项目
HF 公司 P 项目设立于 2014 年 8 月，位于龙湖北区，为高端房产项目，总占地面积为 23957.16 ㎡，可售面积为 21082.3 ㎡，其中地块 M 占地 14423.99 ㎡，可售面积 12693.11 ㎡，主要开发项目为高端住宅小区，完工交付时间为 2016年 11 月 13 日；地块 N 占地 9533.17 ㎡，可售面积 8389.19 ㎡，主要开发项目为滨湖商业区，完工交付时间为 2016 年 9 月 6 日。截止 P 项目全部完工清算时，共发生成本费用 12337.81 万元，其中地块 M 分配的成本费用为 7945.78 万元，地块 N 分配的成本费用为 4392.03 万元。P 项目的开发流程如图 2-1 所示。
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第二节 HF 公司财务核算情况
一 财务机构设置
HF 公司财务部设在公司总部，配有一名财务总监、一名主管会计和一名出纳，主要按照公司财务核算制度，做好成本管理、财务分析、预算调控及日常会计核算等工作。同时，HF 公司在各个房地产项目开发现场设有临时财务科，配有一名出纳，主要负责项目所在地的零星收支及紧急支付款，大额支付则由公司财务部负责。临时财务科每日将收支明细通过公司内部系统上传至公司财务部，由财务部会计负责审核并纳入公司明细账和总账。
HF 公司按照国家统一的财务管理制度，根据《会计基础工作规范》、《企业会计制度》及《小企业会计准则》等财务管理制度规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备具有丰富财务经验的财会人员，建立一套公司自己的财务核算制度，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
二 会计核算组织
HF 公司按照企业会计准则规定的具体精神，结合开发项目实际情况，制定并实施公司会计核算暂行办法。会计核算主要采用按项目分别核算的方法，即按照企业开展的多个项目，分别设立相应核算，分别记账，便于清晰直观地反映各项目的收入、成本及利润情况。HF 公司的开发项目通常采取按月结算的方法，而工期较短的或者较小的工程则是依据不同工程的性质采用不同的结算方式。
HF 公司的会计核算，在实务处理中并不像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算，其经营成果只能是一个开发项目全部竣工、验收合格、交付使用以后，才能进行该项目的决算。此时才能结转收入、列支成本，计算经营成果。HF 公司的会计核算组织流程与房地产项目的开发销售流程基本一致，简单概括为：购买原材料-前期施工准备-项目开发-预售-开发产品完工、结转收入、成本。
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第三章 营改增对 HF 公司涉税相关事项的影响 ................ 18
第一节 营改增对 HF 公司业务经营影响 ............ 18
一 对组织机构的影响 ................. 18
二 对经营模式的影响 ................... 18
第四章 营改增背景下 HF 公司应对策略 ...................... 32
第一节 转变思想观念 ...................... 32
一 提高思想认识 ...................... 32
二 正视税制变化 .................... 32
第五章 结论与展望 ......................... 41
第一节 研究结论 .................... 41
第二节 研究展望 ........................ 41
第四章 营改增背景下 HF 公司应对策略
第一节 转变思想观念
与此前的历次税改相比，此次变化并不是对原营业税体系的修补和完善，而是新税制体系的建立与革新。对HF公司来说，如何在税改的大潮中顺应营改增带来的各方面的变化，首先是思想观念要变。要正视“营改增”的现实，从思想上积极融入到税制改革的总体部署中去，主动适应，主动面对；思想观念要及时转化，更多地树立起依法经营、依法核算、依法纳税的纳税理念。
一提高思想认识
HF公司管理层应提高对营改增实质及相关政策认识，深刻理解营改增的目实质和相关政策规定，对现行业务经营模式进行开拓创新，重视公司各项经营管理工作，强化思想观念转变，在公司的整个发展壮大过程中展示公司遵纪守法、诚信纳税的良好形象。在日常管理工作过程中，HF公司管理层应严格监督各个岗位特别是财务岗位人员的工作情况，按照营改增相关法律法规开展业务、处理事务，提高公司全面工作的高效性和税收遵从度。同时，成立专门的“营改增”小组，明确职责分工，解读和跟进营改增政策，制定针对性强的应对方案，革新公司业务流程和财务管理系统，充分和合理利用税改政策，进行科学的税收筹划，降低税改成本。
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第五章 结论与展望
第一节 研究结论
经过几十年的发展
