本文是一篇企业管理论文,本文首先分析物流地产行业的宏观政策环境和中观行业环境,并在此基础上分析行业的并购现状及动因等。随后通过对万科并购普洛斯的案例进行分析,侧重并购的过程和动因,并在动因的基础上建立了适合该并购案例行业发展阶段和现有数据维度的绩效评价体系。
第1章 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
自从中国2001年加入世贸组织以来,中国经济经历了快速发展的20年;伴随着中国经济的高速腾飞,中国的房地产行业也迎来了自己的黄金20年。自1998年房改以来,我国房地产市场经历了20年的高速发展,市场规模快速扩大,房价保持上涨。然而随着中国经济增速放缓,中国人口老龄化和人口增加急剧减少,房地产行业也迎来了发展的转折点。从16年开始的地产“去杠杆”和“房住不炒”的首次提出,到2020年“棚改”基本结束,中国房地产市场已经逐步从增量市场走入存量市场的进程当中。房地产这个曾经作为国家拉动经济的支柱产业,也慢慢完成了其历史使命,逐渐淡出中国经济发展的舞台。
自20年初新冠疫情爆发以来,人们线上购物的方式促进了电商和物流行业的快速增长。其中运送生鲜和冻品的冷链物流越来越受到社会和资本的重视。与此同时,新冠疫苗等生物制剂需要冷藏保存和运输的特性,也使得冷链物流上升到了国家战略。21年底,国务院印发了《“十四五”冷链物流发展规划》,将冷链物流提升到国家战略层面高度,为产业未来发展指明了方向。
物流地产最早于20世纪80年代在美国兴起,并于21世纪初开始进入中国市场,并在随后的20多年内经历了快速的发展阶段。早期的从业者主要为以普洛斯为首的外资专业物流地产商,而民营和国有资本从业者则逐步从2010年后开始布局物流地产板块。一方面受到国内消费升级和网络购物兴起等因素的刺激,另一方面受到房地产开发国家宏观调控加强和产业增速减缓等环境影响,物流地产以其高增长和稳定回报逐步受到了国内传统地产商和金融投资机构的青睐,从而吸引了大量的资本进入到该行业,加速了行业的发展并加剧了行业竞争。跨界投资者通过产业投资资本的加持,经过并购和合作等模式渗透进入物流地产市场,快速占据市场份额并积累产业经验,打破外资原有的垄断市场地位,实现弯道超车。然而与地产开发不同,物流地产除了资本密集属性以外,更需要先进的管理理念、精细化运作模式以及不断迭代的技术手段加持才可实现最终回报。
1.2 国内外文献综述
1.2.1 关于物流地产的研究
(1) 物流地产概念与内涵
根据研究方向和视角的不同,我国学者将物流地产划分为工业地产和商业地产两种范畴。韩炜(2007)认为物流地产是根据客户的需求建设仓储设施并进行出租和提供物业管理服务。通过与商业地产和工业地产进行比较,得出物流地产是物流服务与工业地产服务相互结合和补充的创新模式,强调用途的独特性[1]。刘国庆(2007)通过引述不同学者表述物流地产的含义和属性,总结出物流地产概念理解的三个特点,并通过分析国内物流地产理论研究的现状指出了未来的研究趋势[2]。张晓姣(2008)指出2002年是我国物流地产发展的元年,并认为物流地产的本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物[3]。郑荣宝(2010)在总结了不同学者对于物流地产概念的解释后,将物流地产与住宅房地产进行比较,同时总结出物流地产行业的三大特点[4]。
(2) 物流地产运营模式
物流地产作为特殊的产业地产,运营模式也有自身的特点。江宏(2004)较早开始关注物流地产,并分析了普洛斯早期的四类业务类型,并强调其只专注地产租赁服务,不参与客户的日常物流业务[5]。张英和王锋军(2006)在界定了物流地产的概念与内涵外,总结了物流地产运营的四种模式,并提示了相关风险,指出了发展趋势[6]。刘利丽(2007)通过对国内物流地产发展现状的总结,分析了当前物流地产面临的问题并给出了相应的策略建议[7]。张晓姣(2008)通过总结物流地产发展中存在的问题,指出我国目前物流地产运作的四种模式,并将正确选择物流地产的运作模式作为首要对策[8]。曾静(2008)通过对物流地产行业龙头企业普洛斯的运作模式、盈利模式以及优势分析,为国内物流地产行业指明了发展方向[9]。仲颖(2013)先分析了国外和国内物流地产的运营模式,同时按照物流商的影响力将运营模式拓展为六种,并对我国物流地产企业进行了SWOT分析[10]。
第2章 核心概念与理论基础
2.1 核心概念
本节将针对并购、物流地产、并购动因和并购绩效等相关核心概念进行分析和阐述。
2.1.1 并购
并购(merger and acquisition,M&A),即兼并和收购,是指一个企业购买其他企业的全部或部分资产或股权,通过影响、控制其他企业的经营管理,从而达到战略性、财务性或其他经营目标的过程,其他企业保留或者消灭法人资格。并购在法律意义上,主要是强调企业股权法律关系的变更;而在会计或经济意义上,主要是企业通过并购整合并购方与被并购方的资源等,实现资源的协同和效率的提升。根据本文的讨论范围,对于并购的定义将侧重收购中的股权收购方面,而撇去了兼并和资产收购的内涵。
传统的并购定义侧重强调通过股权或资产获得被并购方的所有权或控制权,然而随着社会和商业环境的不断发展,并购的内涵也在不断丰富。一方面,受制于法律法规或者产业政策的监管,越来越多的企业通过“VIE”(Variable Interest Entities,可变利益实体)架构实现“协议控制”,从而完成境外资本市场的上市;另一方面,越来越多的创业型企业和上市的互联网或高科技企业,通过“双层股权结构”(Dual-class Share Structure,也称“同股不同权”)来实现保留足够的表决权来强化对于公司的控制。
2010年吉利收购了沃尔沃100%的股权,成为其全资母公司。然而吉利公司并没有选择合并沃尔沃的技术和知识产权等核心资产,而是选择两个品牌独立运营。吉利并购沃尔沃以后,更多地是通过合资以及合作研发等方式来实现资源、技术乃至市场整合,实现其并购的目的。这样的安排,一方面是受到了并购过程中签订的相关条款和协议的约束,另一方面吉利也有其自身的战略考量。
2.2 相关理论
2.2.1 并购理论
并购的理论主要围绕并购的内涵以及并购的方式展开,并购的方式可以按不同的标准分为横向、纵向和混合并购等。在九十年代的并购浪潮之前,全球已经发生了四次大规模的并购浪潮。随着每次并购浪潮的出现,企业并购理论也逐步发展[89]。
(1) 横向并购理论
横向并购是指并购处于同一行业或者同一市场中的竞争者,第一次并购浪潮是以同行业企业的横向并购为主要形式,在企业并购中,完成了企业结构由传统结构向现代结构的转变。涉及横向并购的重要理论主要为协同效应理论和市场势力理论[90]。韦斯顿(Weston·J·F)的协同效应理论认为,公司的兼并对整个社会都是有益的,它主要通过协同效应的提高来改善效率,包括管理协同效应和营运协同效应[91]。市场势力理论是由爱德华滋(Corwin Edwards)在其1955年出版的著作《作为市场势力源泉集聚巨人》中首先提出的[92]。市场势力理论认为,并购活动可以减少竞争对手,从而增强企业对经营环境的控制力,提高市场占有率,扩大市场份额,减少行业竞争产生的负外部性。通过扩大市场份额,企业可以实现一定程度的市场集中或垄断,从而获得垄断利润,保持长期竞争优势[93]。
(2) 纵向并购理论
纵向并购是企业通过收购处于特定市场或行业价值链不同阶段的企业实现的,包括前向和后向并购。第二次并购浪潮以纵向并购为主要形式,促进了纵向并购理论的发展,包括交易费用理论和企业机会主义行为等[90]。从市场机制失灵和交易费用的角度,科斯(R·H·Coase)提出了交易费用理论,指出通过市场机制和企业来完成资源配置。由于交易费用的存在,市场机制可能失灵,企业通过纵向并购来减少交易费用[94]。而机会主义威胁理论则由威廉姆森(Williamson·O·E)提出。由于信息不对称和有限理性,市场机制可能失灵,企业通过纵向并购来代替市场机制发挥作用[95]。
第3章 物流地产行业并购的环境及现状分析 ........................ 21
3.1 我国房地产宏观政策环境 ................................. 21
3.1.1 “去杠杆”、“去库存”及“三道红线” ...................... 21
3.1.2 “棚改”、“城镇化”接近尾声,“旧改”接力 .................... 23
第4章 万科并购普洛斯过程及其动因分析 .................. 37
4.1 万科介绍 ................................. 37
4.2 普洛斯介绍 ......................... 37
4.3 并购过程 .............................. 38
第5章 万科并购普洛斯绩效评价 ........................ 45
5.1 绩效评价体系搭建 .............................. 45
5.1.1 绩效指标构成 ............................ 45
5.1.2 绩效指标权重 ..................... 45
第5章 万科并购普洛斯绩效评价
5.1 绩效评价体系搭建
如第二章中并购绩效研究方法论所述,企业并购绩效是指在完成并购行为后,将目标企业整合到并购企业中,并实现并购初衷以及效率的情况。万科首次公告并购意向是在2017年7月15日,并于2018年1月23日公告并购交易完成,