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碧海蓝湾小区建设项目风险管理思考

日期:2022年05月31日 编辑:ad201107111759308692 作者:无忧论文网 点击次数:474
论文价格:150元/篇 论文编号:lw202205101024316949 论文字数:34585 所属栏目:项目风险管理论文
论文地区:中国 论文语种:中文 论文用途:硕士毕业论文 Master Thesis

本文是一篇项目风险管理论文,本文根据项目风险管理理论和房地产项目风险管理理论,结合碧海蓝湾小区建设项目的实际情况,对碧海蓝湾小区建设项目进行风险管理的实例分析和研究。

第 1 章 绪论

1.1 研究背景

1979 年以前,我国的住房主要分两种:城镇分配住房和农村自建住房,我国房地产行业没有形成;1979 年经济体制改革以后,城镇分配住房的福利逐渐取消,房地产行业初步形成;1992 年邓小平南巡讲话之后,房地产行业在南方优先发展起来,并迅速席卷全国;20 世纪 90 年代,全面取消福利分房政策,加上城镇化发展,房地产行业迅速发展成为国民经济重要支柱;2016 年,在“房住不炒”的政策和“稳房价、稳地价、稳预期”的要求下,房地产行业进入低速发展阶段,并且在以后几年直至现在,房地产行业都保持着低速增长的稳定发展状态。纵观房地产行业的发展历史,房地产行业发展经历了一个由飞速发展的时期到逐步趋于平稳的时期。

近年来,房地产开发企业面临的银行信贷融资压力越来越大。2017 年以来,为了贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策,中央银行加强了对房地产行业的金融调控力度,房地产行业贷款紧缩。在中央银行带动下,各大商业银行对流入房地产行业的各类资金进行了监测,避免出现房地产行业贷款过速增长的状况。据国家统计局网站和中央银行数据显示,房地产投资增速和和贷款增速虽然近几年增长速度有所下降,但依然维持在一个较高的比例,所以中央银行继续执行紧缩银根的政策在未来一段时间内不会发生变化,预计房地产开发企业在未来几年内面临的融资压力不会降低。2021 年,随着限制开发商融资的“三条红线”全面推行,融资风险相较于 2020 年来说更加突出。

2020 年由于新冠疫情的爆发,房地产行业投资增速明显回落。尽管房地产行业投资增速缓慢,但是城镇的人口数和人均住房面积却在不断增大。自改革开放以来到 2007 年末,我国城镇居民人口数从 1.9 亿增长到了 5.9 亿,2018 年威海市常住人口城镇化率 67.81%,根据发展规划到 2022 年威海市常住人口城镇化率将达 72%左右。随着威海市新型城镇化的快速发展和“全域城市化”的推进,农业转移人口速度增快,城镇人口迅速膨胀,从而促进了城镇住房市场的繁荣发展,推高了城镇住宅价格及销售数量。今后几年、十几年、乃至几十年,城镇人口数预计都会不断增加,城镇人口数的增加促使着房地产行业不断发展,这些都为本项目的开发奠定了基础。

1.2 研究的目的和意义

1.2.1 研究目的

1.了解和掌握影响项目开发的风险因素 在分析总结碧海蓝湾小区建设项目风险管理现状和目前风险管理存在的问题的基础上,通过对碧海蓝湾小区建设项目的全过程四个阶段进行科学、全面的风险识别,形成主要风险因素清单,以便能够充分了解和掌握该项目在开发过程中各个阶段存在的风险因素。

2.评估出项目的风险等级 针对碧海蓝湾小区建设项目识别出来的风险因素,采用层次分析法对风险因素的重要性进行判断,再利用模糊综合评价法对项目整体进行风险评估,从而确定该项目各阶段哪些风险因素是比较重要的风险因素以及整个项目的风险等级。

3.保证项目能够顺利进行并实现利润最大化 在风险识别和风险评估的基础上,按照项目风险因素重要性排序,合理地使用各种风险应对策略、技术和手段,对项目可能发生风险采取有效的应对策略,减轻、避免或者转移项目风险,从而保证项目能够顺利进行,以实现项目利润最大化。

1.2.2 研究意义

本文结合碧海蓝湾小区建设项目的实际情况,运用风险管理专业知识对该特定项目进行风险管理研究,既对该项目顺利开发起到了保障作用,又丰富了风险管理在具体工程项目上的理论研究。

1.保证项目顺利进行 通过对碧海蓝湾小区建设项目开发的四个阶段的风险进行识别,并对识别出来的风险因素进行评价,得出各个风险因素的重要性排序以及整个项目的风险等级,从而有针对性的对风险因素采取合理的应对措施,预防、减轻或者转移风险对项目整体造成影响,进而保证项目的顺利进行。

2.实现项目利润最大化 通过对碧海蓝湾小区建设项目各个阶段的风险进行风险管理,及时有效的应对风险,从而减少项目因为发生风险而投入的成本,进而提高项目的盈利情况,达到利润最大化。

3.对同类别项目起到借鉴和参考作用 通过对碧海蓝湾小区建设项目存在的风险进行研究,提出有针对性和可操作性的应对策略和保障措施,不仅利于本项目的顺利实施,同时对于同类别的其他工程项目也能提供有效的借鉴和参考。

第 2 章 碧海蓝湾小区建设项目风险管理现状及问题分析

2.1 碧海蓝湾小区建设项目概况

2.1.1 项目简介

1.项目地点 项目拟建于山东省威海市荣成市好运角旅游度假区港西镇,西邻临东部滨海新城和那香海 5A 级国家旅游景区,东临鸡鸣岛旅游景区、西霞口动物园、成山头旅游景区。

2.项目规模 碧海蓝湾小区建设项目用地面积 90901 平发米,总建筑面积24994 平方米,容积率 2.56。停车位 758 个,其中地上 505 个,地下 253 个。

(1)地上总建筑面积 232374 平发米(计容积率):公寓 156988 平方米,共 10 栋,其中 8 栋 23 层,2 栋 26 层;住宅 22558 平方米,共 2 栋,26 层;商业 6148 平方米,共 2 栋,2 层;酒店 40000 平方米,共 1 栋,19 层(裙房 2 层,局部 4 层);幼儿园 5000 平方米,共 1 栋,3 层;社区配套 1680 平方米,其中社区居委会服务设施 400 平方米,卫生服务站 300 平方米,党群服务中心 200平方米,文化活动站 300 平方米。

(2)地下建筑面积为 17620 平方米(不计容积率):酒店地下建筑 5200平方米;地下车库 10120 平方米,地下车位 253 个;地下服务设施 2300 平方米。

3.项目工期 项目建设工期估计约 32 个月,详见表 2-1。

项目风险管理论文参考

2.2 碧海蓝湾小区建设项目风险管理现状

为保证碧海蓝湾小区建设项目顺利进行,荣成好运角实业有限公司针对项目设置了风险管理架构,并从项目风险识别、风险评估、风险应对方面采取了一些列的措施对项目进行风险管理,例如设置相关工作部门、外部招聘风险管理相关专家、完善风险管理制度建设、借鉴国内外类似项目风险管理案例以及吸取本公司之前开发项目的经验教训等。

2.2.1 项目风险管理架构

荣成好运角实业有限公司根据碧海蓝湾小区建设项目要求,建立了项目风险管理架构,包括碧海蓝湾小区建设项目的目标系统、组织系统、资源系统、流程系统。各个系统之间相互配合和协调,共同完成碧海蓝湾小区建设项目风险管理活动。

1.目标系统——风险管理目标 按照风险发生时间,碧海蓝湾小区建设项目确定了两个风险管理目标。在风险发生之前,该项目风险管理的目标是确保项目顺利进行,排除该项目可能发生的风险所造成的的财产损失或者生命安全,比如保证项目如期进行,保证项目的质量,保证安全生产,保证生产成本等;在风险发生之后,该项目风险管理的目标是要最大限度的减少损失,实现最优的补偿机制,确保该项目能够继续进行,并获取尽可能大的利润。

2.组织系统——工作部门和风险管理制度 为了项目能够顺利进行,荣成好运角实业有限公司按照碧海蓝湾小区建设项目实际需求,设置了开发部、工程部、人力资源部、财务部、销售部、综合管理办公室六个部门。并针对碧海蓝湾小区建设项目风险管理,先后制定了《碧海蓝湾小区建设项目成本控制管理制度》、《碧海蓝湾小区建设项目质量控制管理制度》、《碧海蓝湾小区建设项目风险报告制度》、《碧海蓝湾小区建设项目施工安全管理办法》、《碧海蓝湾小区建设项目进度控制管理制度》等制度,这些风险管理制度的制定使得碧海蓝湾小区建设项目风险管理负责人在风险管理过程中有了一定的依据。

项目风险管理论文怎么写

第 3 章 碧海蓝湾小区建设项目风险识别............................18

3.1 碧海蓝湾小区建设项目风险识别的原则和方法......................18

3.1.1 风险识别的原则.............................18

3.1.2 风险识别的方法...............................18

第 4 章 碧海蓝湾小区建设项目风险评估...........................27

4.1 碧海蓝湾小区建设项目风险评估的原则和方法........................27

4.1.1 风险评估的原则...............................27

4.1.2 风险评估的方法..................................27

第 5 章 碧海蓝湾小区建设项目风险应对策略及保障........................39

5.1 投资决策阶段风险应对策略...........................39

5.1.1 政策风险应对策略...................................39

5.1.2 社会风险应对策略.......................................40

第 5 章 碧海蓝湾小区建设项目风险应对策略及保障

5.1 投资决策阶段风险应对策略

根据风险识别的结果,投资决策阶段的风险有政策风险、社会风险、融资风险和土地获取风险,根据风险评估的结果,这个阶段的风险权重较高的为政策风险和社会风险,在风险应对的时候,应将精力重点放在对这两个风险的应对上面,但是同时应该兼顾融资风险和土地获取风险的应对。

5.1.1 政策风险应对策略

国家和地方的金融政策和调控政策,对房地产项目的开发与进行有着至关重要的影响。