本文是一篇项目风险管理论文，本文在研究过程中选择翡翠华府项目工程管理作为研究对象，探究整个风险管理过程中可能存在的问题和不足，帮助对风险的识别以及分析和应对方法进行测试跟进，为后续地产项目风险管控提供科学完善的解决策略。
第1章 绪论
1.1 研究背景
提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重，房地产建设在城市化发展过程中有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力,在城市的发展中具有重要地位。房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还能帮助政府加快完善市政基础设施，加快教育、医疗、金融以及公共交通等民生服务设施的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面也发挥着重要作用。
房地产业从兴起到繁荣，再历经衰退后进入平和期，然后再进入复苏期，具有循环往复的周期性。我国的房地产市场发展历程，大致可以分为四个阶段：第一阶段是从无到有的阶段，1978 年-1991 年，从改革开放部分地区开始试点，到建立住房公积金制度。第二阶段是高速发展期，1992 年-2003 年，房改房、安居工程、按揭贷款等利好政策大量出台，个别地区甚至出现了房地产泡沫，政府不得不开始整顿，在这一阶段房地产慢慢发展成为支柱产业之一。第三阶段是台阶式增长期，2003 年至 2016 年，房地产业和政府政策开始博弈，房价上涨快了，地方政府就会出台调控政策，比如在金融方面给予限制；政策松一松，房价就再涨一波，特别是自 2011 年开始，各地普遍出台了限购、限贷、限价、限售等政策。
第四阶段是 2017 年至今，十九大报告中，习近平总书记强调“房子是用来住的”，全国各地相继出台了系列更加严格的限购限贷措施，房地产业再次进入衰退期。目前，房地产业整体表现疲软，房地产商资金压力巨大，房地产业整体营业利润逐年下降，并且仍处在下降通道内。近年来，在紧缩性房地产政策的调控下，房地产项目风险增大，各地不断出现烂尾楼盘，从宏观上讲，降低了经济发展速度；从微观上讲，不仅损害投资者的利益，也对广大购房者的利益造成严重损害，甚至影响社会安定。如何对拟投资项目的风险进行科学的识别、评价并提出应对措施，提前预防或控制项目建设面临的各种风险，让项目平安落地，进而推动企业健康发展，这是所有房地产企业关心关注的重要课题。
1.2 研究的目的和意义
本文结合房地产项目风险管理研究的相关理论，重点对翡翠华府房地产项目的风险进行识别和评价，并提出针对性的应对措施，目的是使山东荣城建筑集团有限公司的项目决策更加科学化、数据化，减少主观随意性和盲从性，也为荣成房地产业保持健康、平稳、有序的发展提供一定的理论支持。选题的应用价值主要表现为以下两个方面：
（1）理论意义。国外风险管理方面的研究，更关注的是投资风险，国内的研究多是针对某个阶段，或者是针对运营的风险管理，研究的方法、模型也大多关于风险评价的。本文研究的范围是房产项目开发全生命周期，对风险识别和风险评估、风险控制三个过程均进行多维多方法分析，论证，并提出有针对性的不同的风险控制策略。通过各种方法在房产项目全生命周期的风险管理过程研究的运用，在一定程度上补充拓展房产项目风险管理体系内容，为中小型房产项目的风险识别和评价提供不同的思路和方法，也为其他项目提供可以参考借鉴的案例。
（2）实践意义。项目风险管理有助于山东荣城建筑集团有限公司提升建设管理的科学化、规范化。目前，在房地产调控政策愈加严格的背景下，行业竞争日渐白热化，房地产项目所要经受的风险也越来越大。山东荣城建筑集团有限公司对翡翠华府房地产项目风险严峻形势的认识严重不足，应对准备更无从谈起，决策明显带有盲目性。因此，对翡翠华府项目风险进行全生命期的识别、评价和应对，进而有效降低项目风险，是本文研究的目标。
第 2 章 翡翠华府项目概况与风险因素分析
2.1 翡翠华府项目概况
2.1.1 项目建设规模
项目规划总用地面积 49680 平方米，总建筑面积 185042.99 平方米。地上建筑面积 146557.02 平方米，其中住宅建筑面积 83737.46 平方米，商业建筑面积 57402.98 平方米，地上配套公建建筑面积 5416.58 平方米；地下建筑面积 38485.97 平方米，其中储藏室建筑面积 8434.68 平方米，地下停车库建筑面积 29279.93 平方米，地下配套公建建筑面积 771.36 平方米。项目容积率 2.95，建筑密度 20.46%，绿地率 35.0%。本项目规划住宅总户数646 户，规划停车位 1414 个。2 栋 24 层商住楼及 3 商业裙楼，1 栋 13 层商务办公楼及 4 层商业裙楼，1 栋 1 层换热站及消控室，1 栋 3 层幼儿园建筑及其他公共配套设施等，详见表 2-1。
2.2 项目建设环境
2.2.1 地理位置
项目位于山东荣成，地处山东半岛的最东端，三面环海，是一座气候宜人、风景秀丽的海滨城市。项目建设地点位于荣成经济开发区境内，东至泰祥路，西至富源路，南至凭海路，北至海崖村，距离海岸线仅 2 公里。项目建设场地地形平坦，地质构造简单，交通、通讯、电力等基础设施完善，环境良好，1km 范围内没有历史文物古迹、风景名胜区及重要生态功能区。项目有多个村居，距离村民住宅较近。荣成市区周边有义兴商砼、住宅商砼、建安商砼等混凝土服务企业，有居然之家、红星美凯龙、广源批发等各类建材批发市场，品种繁多，项目所用的钢材、水泥、石子、砂、铝材、墙地砖等建材均可由市内生产厂家或专业批发市场供应，在建材数量以及质量上都有保障，完全可以满足项目建设需要。
2.2.2 气候条件
该房地产开发项目的所在地位于暖温带，气候温和，夏季高温高湿，冬季寒冷干燥。整体环境适宜人类长期居住生活，环境变化不剧烈。区内多年平均降水 766.6mm，多集中在 6-8 月份，占全年 65%左右；多年平均蒸发量1317.6mm。区内风向多为西北风，年平均风速为 3m/s；多年平均气温 11.8-12.5°C，极端最高气温 35.5-37.5°C，最低气温-12°C 左右；历年平均地面温 15°C 左右；平均相对湿度 63%-72%。
2.2.3 地层结构
荣成开发区境内以平原、丘陵两种类型为主，较为平坦。根据拟建场地附近场址工程资料，本项目拟建场地为郯庐断裂带东界断裂，该断裂虽然规模较大，但第四纪晚期不活动。场址区第四系地层厚度 14—15 米，表层 1米左右为黄褐色粉细沙；1—2.5 米为轻亚粘土层；2.5—5.1 米为亚黏土层；5.1—10.3 米为中粗沙层，其下为含沙砾亚粘土。场址区附近 2 公里内有两条东西向断层。拟建场地位于华北地震区东部，是我国东部一条主要的发震构造带。
第 3 章 翡翠华府项目风险识别 ................................. 21
3.1 风险识别方法和识别流程 ................................... 21
3.1.1 风险识别方法 ............................... 21
3.1.2 风险识别流程 ...................................... 21
第 4 章 翡翠华府项目风险评估 ................................ 29
4.1 风险评估方法 ............................... 29
4.1.1 方法概述 ................................ 29
4.1.2 实施步骤 ....................................... 29
第 5 章 翡翠华府项目风险应对方案 ................................ 42
5.1 风险应对策略 .................................... 42
5.1.1 风险回避 ........................................... 42
5.1.2 风险转移 ....................................... 42
第 5 章 翡翠华府项目风险应对方案
5.1 风险应对策略
风险应对的策略是指当风险的因素被正确地识别以后采取的防范与控制措施。风险应对策略制定以后，要确保实施过程的科学有效，可以较好的降低项目风险，在对项目风险进行初步了解，判断未来应该加强科学的风险管控措施。构建完善的措施与方法，帮助项目减少损失，对各种措施所跟进的控制方式要进行成本和结果的预估，形成科学有效的风险管控组合，帮助减少提高风险管控能力，节约支出成本。
在工程运行过程中，工程不同所面临的风险种类也有所差别，所以采取的应对措施也要根据工程项目的差别予以不同对待。在措施跟进上，一种是单向措施，又或者是组合措施，具体的措施选择，这就需要管理者具备极强的风险管理意识和能力，根据项目运行的实际情况来实行积极的组合措施予以应对，并对残余风险制定行之有效的的控制措施，确保有效应对。
5.1.1 风险回避
风险回避主要指当项目发生风险的可能性极大，而且会带来严重损失时，又没有科学的解决对象，而采取的一种改变项目方案或放弃项目的一种措施。风险回避的方式有两种，即回避风险发生的可能性和回避风险产生的损失，这两种方式可以单独使用，也可以结合使用。但是，风险回避也存在一定的局限性，在采取回避措施的同时，有可能放弃了获益的机会，有时风险回避也会诱发新的风险。因此，在采取风险回避的时候要注
