1 绪论
1.1 论文研究背景
随着我国国民可支配收入不断增加，物质生活极大丰富的前提下，国内旅游度假需求已经全面释放，国家统计局 2014 年发布的《2013 年国民经济和社会发展统计公报》显示，2013 年全年国内出游人数达 21 亿人次，比上年增长 10.6%；国内旅游收入 26276亿元，增长 15.7%。中国经济持续良性发展奠定了旅游度假地产的消费基础，据统计 2013年中国的人均 GDP 是 6629 美元，国民经济的发展、居民收入的增加表明我国正在全面进入旅游度假时代，也为旅游度假房地产带了极大的发展前景和利润空间。
与此同时，我国经济的发展和城市化进程的加快，大城市房地产的价格也依旧在高位徘徊，且未来 20～30 年，城市化速度还将加快，2011 年中国城镇化率首次超过 50%，达到 51.27%，预计到 2020 年，中国城镇化水平将达 60%左右。这将极大提升城市的住宅产业的增量需求。与主要大城市的寸土寸金相比，郊区或农村的旅游度假地产，无论是在其生态品质上还是整体的房产价格上都有较大的优势，所以我国的旅游度假地产也是在城市化进程加快、大城市资源紧张这样的压力下的较好出路，在一定程度上解决了城市内部发展空间收缩，土地供给日益减少，房价始终处于高位水平的现状。旅游度假地产为房地产企业提供了更大的发展空间和更有益的盈利环境。
面对巨大的旅游度假房地产市场潜力，国内大型房企已进入中国旅游房地产市场，而 WH 集团立足辽宁，通过近十年的发展，逐渐成为辽宁地产行业的中坚力量。现在的中国旅游房地产业正处于起步阶段，WH 集团也想凭借自己雄厚的实力，在大连美丽的海滨城市进行旅游房地产开发。本文作者作为 WH 集团 LY 公司的一名员工,希望通过在理工大学的学习，能够为 LY 旅游地产项目的发展做出一点贡献。
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1.2 论文研究的目的及意义
WH 集团作为一家区域性房地产商，由最初在大连开发住宅房地产开始，正直地产黄金时期。但随着中国经济进入转型阶段，房地产行业也进入调整和洗牌阶段，由高速发展转变为平稳前行，由单一产品向特色产品和服务转变。WH 集团充分认识到严峻形势，考虑到大连地区得天独厚的旅游资源优势，再结合自己多年积累的房地产开发经验，转型进入旅游房地产行业，同时也伴随着一定的风险。因此本文的撰写目的之一也是想使WH 集团将目前大连旅游房地产 LY 公司运行做为一个样板，站在企业发展战略理论的高度上，研究制定企业战略，为本公司及集团的发展提供一些有益的参考意见。
随着国内传统房地产市场持续下行，国内很多企业开始涉足旅游地产，特别是一些中小企业，希望本文能对这些行业进入者提供一定的借鉴意义。
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2 理论综述
2.1 G-PEST 模型
对企业所处宏观环境分析是编制企业发展战略的首要条件。目前主要采用 G-PEST模型分析，具体来说从五个方面进行分别叙述。包括：地理环境（Geography）、政治环境（Political）、经济环境(Economy)、社会环境(Society)、科技环境 (Technology)。
地理环境是指影响企业发展的地理位置、自然资源以及气候特征。
政治和法律环境是指一个国家主要政党的执政思想和理念以及相对应的法律、法规、方针和政策等执政文件。每个国家不同发展阶段，都会有不同的执政侧重点，相关的政策也会有所倾斜。这些因素会直接影响到企业的长久发展。经济环境是指国家和地区的整体宏观经济以及涉及行业的市场环境，是制定企业战略的重要依据。
社会环境主要包括人口结构、家庭结构、民族构成情况、年龄结构受教育程度等人口问题，以及以宗教、习俗、生活形态为代表的文化问题。这些因素都会对企业所提供产品及服务的需求性产生重要影响。
科技发展代表着企业发展的未来，没有科技支撑，企业只会昙花一现。全面了解本行业及相关行业最前沿科技发展状况，不断理解和吸收，结合企业发展，在提高劳动生产率、产品和服务差异化等方面不断加以应用，紧跟时代脚步，让企业始终具备一定行业竞争力。
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2.2 波特五力模型
进入行业的障碍力(潜在进入者)；替代产品的风险力(替代品生产者)；买主的还价能力(用户)；供应商的讨价能力(供应商)；现有竞争者的竞争能力(现有竞争者)。
潜在进入者的风险：行业新进入者将会增加行业产品的总量，他们在给行业带来新产品、新资源的同时，势必渴望在行业中获得一席之地。这样就会对现有企业的市场份额产生风险，形成直面的竞争，最终导致现有企业的盈利水品降低，甚至关系到现有企业的存亡。
替代产品生产者的风险：替代品是指与本行业的产品功能形同或相似的产品，两种产品产生销售竞争关系。一般来说，替代品的质量越高，价格越低，用户的转换成本越低，替代品对本行业产品的竞争风险越大。
购买者的讨价还价能力：购买者都希望以最低的成本获得质量、性能最好的产品，因此如果购买者具有讨价还价的能力，一定会充分的利用它。这种讨价还价的压力会传递给企业，使企业面临利润降低的风险。
供应商讨价还价能力：恰好与购买者的讨价还价能力想法，供应商会通过提高价格或降低产品品质来影响行业内企业的盈利能力及产品竞争力。
来自行业内企业的竞争：行业中的大部分企业，其相互之间的利益都是紧密联系的，但各企业的目标都是为了获得竞争优从而获得更多的超额利润，因此行业内各企业在进行经营活动时势必造成冲突和对抗，这就产生了行业内企业的竞争。
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3 旅游房地产行业现状分析................................... 8
3.1 旅游房地产的定义..................................... 8
3.2 国外旅游房地产发展历程......................... 8
4 LY 旅游房地产公司外部环境分析 .................................. 14
4.1 利用 G-PEST 模型分析 LY 旅游房地产公司外部环境分析 ...................... 14
4.1.1 地理环境分析...................... 14
4.1.2 政治法律环境分析................................. 15
5 中国北方地区 LY 公司内部环境分析 ....................... 23
5.1 公司介绍................................ 23
5.2 价值问题............................... 24
5.2.1 品质管理.............................. 24
7 战略的实施与保障
7.1 战略的实施
通过一系列信息数据采集归纳分析总结，运用 SWOT 模型，LY 公司选择 S+T 战略，再根据公司的战略目标，最后总结出 LY 公司具体实施的战略为合作化、强化战略。战略选择取舍的过程很艰难，进入战略实施阶段，更是步步艰辛，需要更大的勇气和毅力。
战略实施不只是公司管理层的事情，上到公司总经理下到基层普通员工都是始终贯彻执行，否则不可能成功。在战略实施之前，要向每位员工讲述战略选择战略目标及具体发展战略确定的具体过程，让每位员工知道、理解、充分吸收到自己的身体血液中。在具体落实到工作中，把任务分解，让员工看到它所处的环节和作用，上下一心，完成具体每项工作，从而实现公司发展战略。
资源主要指人、财、物，每个公司的资源都是有限的，LY 公司集中力量围绕两个具体战略，进行有效的资源分配和利用。LY 公司项目所处位置具备的特殊自然环境，充分应用到合作战略中，引入海滩婚庆滑雪颐养等主题合作伙伴。LY 公司已具备的项目开发管理人力资源，投入到强化战略在产品开发，市场渗透等方面进行全面强化。遵循项目定位健康、舒适、宁静、时尚，坚持为专有人士提供有特点的产品和服务。
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结论
中国经济进入转型发展期，房地产行业已经由高速发展转入了平稳运行阶段。高利润、高周转，快速扩张时期已经结束，但作为国家经济支柱产业的地位不会改变，人们向往美好居住环境的愿望没有改变，行业发展空间仍很巨大。旅游行业受经济转型影响较小，假日旅游、休闲旅游已经成为城市人们日常生活的一部分。如何把地产和旅游进行有机的结合，营造出具有北方海滨特色文化的旅游地产，将是 LY 公司发展一直持续的重要课题。
本文依据 G-PEST 模型、波特五力模型、VRIO 模型、SWOT 模型等发展战略理论，再结合企业目前所面临的实际情况，选择了以专一化战略、合作战略、强化战略为主的竞争型战略。运用合作战略，集中优势资源力争在 3 到 5 年内提升 LY 公司旅游房地产在大连乃至东北的市场影响力，建立起海滨娱乐、婚庆礼仪、休闲运动、特色餐饮、健康颐养的特色配套服务优势，再借助政府周边环境和道路不断完善，把该地区，建设成为市民休闲度假必选之地。之后运用专一化战略,聚焦旅游地产，积极调动研发部门积极性，深入调查，设计出具有项目特色的产品和服务。最后为了保障企业发展战略的顺利实施，制定了以人力资源战略为根本，组织机构调整为手段的执行方针。
本文系统化的研究了旅游地产的发展历史、现状和未来预期，对 LY 公司项目战略制定具有一定的参考意义。
参考文献（略）
