本文是一篇税收论文，本文以上海市杨浦区二手房交易“网签”数据为研究样本，以家长择校参考的公办小学梯队为教育质量的度量，在排除了交易住房房屋异质性影响、学区住房变动带来的预期择校影响和民办小学“教育资本溢价”影响的情况下，本文利用时间动态效应下的双重差分模型检验了“公民同招”政策冲击下教育质量所带来的“教育资本溢价”对公寓住房单价的影响。
第一章 引言
第一节 选题背景
新世纪以来，中国城市住房价格受宏观经济的影响逐年升高，各地均出台政策把控住房价格，但城市住房价格除受上述两个因素的影响外，也明显地表现了出空间不均衡性——在北上广三市房价已达到均价 5 万元/平方米的同时，大多数城市住房均价仍在 2 万元/平方米以下1。公共服务资源优先、布局不均衡等问题使得具有公共资源优势的大城市房价明显高于其他城市且上涨较快，而城市内部公共品质量数量差异也使得部分区域面临更大的房价上涨压力。如上海市内静安、徐汇、黄浦、长宁三区住宅均价已达到 7 万元/平方米以上，而其他各区住宅均价仍在 6 万元/平方米以下2。实际上，在城市经济学的发展过程中，大量学者研究了城市环境特征对房地产价格的影响，居住选址（residentiallocation choice）已经成为居民获得各类地方公共品（local public goods）的中间机制。在健全的房地产市场下，居民“用脚投票”直接影响住房价格，公共资源质量差异与数量局限性可能是导致房价差异和波动的结构性问题之一。
在各个城市环境特征中，人文环境特征，尤其是作为公共资源中差异大、数量有限、家庭重视程度高的教育资源，一直是学者的重点讨论对象。一些学者（Chiodo et al,2003）发现，随着居民收入和教育素质的提高，他们愿意为上好学校支付更高的费用。在中国，由于基础教育资源的不均衡分布和人们对于优质教育资源日益增长的需求，在城市优质教育资源稀缺、各学校教学质量差异巨大的显示下，家长愿意付出高代价将孩子送到最好的学校中。在学区制度实施的早期，各种形式的择校行为应运而生，如择校费、赞助费等。近年来,有关部门制定了大量促进教育均等化和禁止择校的相关政策，教育部、国家发展改革委和审计署更于 2012 年印发了《治理义务教育阶段择校乱收费的八条措施》。
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第二节 文献综述
本文与如下文献有关。首先，本文从教育公共品提供的角度提供了公共品提供与房地产价格相关这一理论（Tiebout,1956）的证据：在人口可以自由流动、房产可以自由交易的基础上，假设迁移成本为 0，居民在对公共品偏好的基础上，会根据收入限制选择使其效用最大化的居住地，在供求关系影响下，其偏好公共品的质量数量差异体现在了房地产价格上,从而验证了公共品的“资本化”效应(Tiebout, 1956; Oates, 1969; Saltz and Capener, 2016)。这些公共品包括税率（Clark and Hunter, 1992; Grassmeuck, 2011）、优质公立学校(Cebula andNair-Richert, 2012; Cebula and Clark, 2013; Shuai, 2012)、福利政策(Hsing,1995;Enchautegui, 1997; Cebula andClark, 2013)和污染水平（Banzhaf and Walsh,2008;Cebula and Clark, 2011）等。并且基于 Tiebout 模型的这些研究表明，居民流入与地方政府在其偏好的公共产品（如公立学校）上的支出显著正相关，而居民的流入会增加对住房的需求，从而抬高房价与租金。
而学校质量在住房价值中的“教育资本化”效应一直是研究公共服务对住房市场影响的一个重要话题。文献在对 Tiebout 模型的讨论中一致认为有学龄儿童或预期有学龄儿童的家庭对优质公立学校有强烈的偏好。通过地方公共品提供的一般均衡分析可以发现，居民对学校和邻居的偏好差异决定了家庭在住房市场中的群分效应（sorting）（Tiebout, 1956; Fernandez and Rogerson, 1996;Nechyba, 1997）；特别是教育存在“同群效应”(peer effect)——同一学校学生间会互相影响，成绩会有共同的高低趋势,为了孩子的学习成绩，家长更愿意花钱搬进好社区、让孩子在好学校中获得更好的教育,在这种“居住选址”机制的影响下，住房市场使教育被“资本化”(Epple and Romano, 1998; Epple and Sieg,1999; Rothstein,2006 )。
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第二章 政策背景
第一节 上海市义务教育小学阶段基本概况
在上海，学生获得优质义务教育最主要的途径有二：一是对口进入一流公办学校学习；二是参与优质民办小学的“面谈考试”，以期通过考试后获得优质教育资源。选择对口公办这一途径的家庭，学生首先按户口所在地对应的小学招生地段进入对口小学学习，小学毕业后根据对口进入对口公办初中学习或者报考民办初中，但报考民办初中也需要优质的小学教育支撑。因此在九年义务教育阶段，小学入学前的公办小学入学信息验证决定了学生九年义务教育阶段的教育资源获得，这关系到学生的中考成绩，对于九年义务教育结束后需要通过考试竞争优质高中教育资源的学生而言显得格外重要。
在对口进入一流公办小学学习这一选择下，家长必须购买一流公办小学对口地址的住房，即所谓的学区房。在家长这一有选择性的购房行为下，各学区每年的适龄儿童数量形成了不均衡现象，而各公办学校每年招生名额有限。为了解决适龄儿童数多于对口公办小学招生名额的情况，各区均实施了“户籍与居住地一致优先”原则（“人户一致”原则），和“一个户籍地址，五年内只享有一次同校对口入学机会”(同一居住户二孩及多胞胎除外)政策（“满五唯一”政策）。在这两个原则下，若适龄儿童数仍多于招生名额，各区学校会按照适龄儿童户籍迁入时间先后排序安排入学，超额部分作统筹安排。
根据上海市教委 2018 学年教育事业统计来看，上海市 2018 年共计 726 所公办小学，招生总数 18.25 万人，平均每校招生 251 人；在校生总数 80.02 万人，教职工总数 6.43 万人，专任教师 5.68 万人，平均每名专任教师负责 14 名学生。本文研究的杨浦区公办小学共计 46 所，平均每校招生 194 人，招生人数相对较少，在整个上海分区排名第 5；师均学生 13 人，与全市平均相差不大，处于各区师均学生的中位数。
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第二节 “公民同招”前后入学流程
在 2018 年以前，适龄儿童入学如下图 2.1 所示，公办小学入学信息验证与民办小学志愿填报同步进行且无选择限制，民办小学面谈录取结果发放先于公办小学报名验证。对于本文关注的杨浦区而言，其公立小学对口政策为按照“人户一致”原则，区教育局优先安排户籍地与实际居住地一致的适龄儿童进入小区所属街道的对口小学入学，再根据登记入学人数和学校资源分布情况在区域内统筹安排“人户分离”适龄儿童入学。因此，家长为适龄儿童选择的最佳入学策略为民办小学面谈考试与公办小学对口入学两手准备，即在购买优质公办小学对口学区房的同时也为孩子的面谈考试进行知识辅导。在此情况下，即使适龄儿童的民办“面谈考试”未通过，仍可以通过“人户一致”原则在第一顺位被对口公办小学录取。
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第三章 数据来源及研究设计 ............................. 12
第一节 数据来源及处理..............................12
第二节 理论假设及实证模型...........................16
第四章 基准实证结果 ................. 19
第一节 分梯队描述性统计...............................19
第二节 基准实证结果................................21
第五章 异质性分析与稳健性检验 .......................... 29
第一节 住房类别异质性与房价........................29
第二节 学区住房变动的影响.........................30
第五章 异质性分析与稳健性检验
第一节 住房类别异质性与房价
在该部分，本文剔除了新工房、里弄房、联排住宅和别墅等特殊房产和未知类型房产，仅保留公寓作为研究对象，排除了房产类别异质性对研究结果的影响。
表 5.1 检验了 “公民同招”政策对公寓住房单价的影响。本文发现，回归结果仍然稳定地符合第一梯队学区住房单价上升、第二、第三梯队学区住房单价下降地假设。通过第二列可以看出，政策实施为第一梯队学区公寓带来了 1578元/平方米的涨幅；为第二、第三梯队学区公寓分别带来了586元/平方米与449.9元/平方米的单价下。相较于表 4.3 而言，表 5.1 中第一、第三梯队公寓受“公民同招”政策影响的住房单价变化更大；第二梯队公寓受政策影响较小。
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第六章 结论
在中国的学区制度下，优越的义务教育教育质量是一种稀缺的公共资源，而由其所产生的“教育资本溢价”是中国房价的重要组成部分。在中国不断改进其教育制度、促进教育均等化发展的实践下，繁多的政策不断涌现，如限制择校、取消“重点”等和 2018 年在上海先行实施的
