本文是一篇金融学论文，本论文的不足之处在于阐述的新调控政策对南京房地产市场的分析主要是从限购和限贷政策、以及政府保障房的供应等方面来进行分析的，但对于税收方面、房产开发监管等内容研究较少，此外受限于资料来源的限制，所研究的房地产成交量、成交价格都以新建商品房数据为主，二手房部分的数据不足，这些对于房地产市场的供求影响也是不能忽略的，未来可以从这些角度进行切入。
1 绪论
1.1 研究背景与意义
2000 年以来，我国房地产市场在市场经济快速发展的大环境下，呈现出持续高增速的发展态势，房地产市场逐渐成为了中国国民经济的一大支柱型产业。从 2007 年起，全国房地产市场投资金额不断提升，开发规模不断加大，部分城市的房地产价格也一路飙升，逐渐呈现出非理性增长的势头，引起了广大居民对高房价的担忧。由于房地产价格关乎民生，如何有效调控房地产价格的过快增长，促进居民收入与房价相适应，成为了社会各界人士关注的焦点。
早在 2006 年，政府为了防止部分城市的房价过快增长，就相继出台了“国八条”、“国六条”等政策，但在当时城镇化建设发展的主基调下，政策并没有达到预期的效果，房地产价格反而呈现快速上升趋势，南京市也纷纷出台调控政策，防止房价的过快增长。
2009 年，受美国金融危机影响，国内的房地产曾出现过一段时间的稳定，但之后南京的房地产市场出现回暖，住宅性房屋价格迅猛上涨，很多投资者也纷纷将资本流入南京市的房地产市场，将房地产作为一种投资产品，一时间成为了致富的途径；另外，一些非房地产企业看到房价利好，也纷纷进军房地产，大肆开发土地，造成了南京房地产市场良莠不齐的局面。对于那些刚性需求的购房者而言，高昂的房价带给他们更多的不安全感，也给南京经济的发展和社会的稳定带来了很多潜在的风险。
2015 年，南京市政府根据本市的房地产市场现状，联合多部门出台了新的限购政策，制定了相当严格的“限购令”；2016 年 8 月，南京政府通过限制二套房购买、限制房屋贷款比例、提供保障性住房供给以及首套房保障政策，多管齐下来限制南京市房地产市场的“过热”现象。2017 年在十九大报告中，对房地产市场的属性进行了重新定义,即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”精准定位，南京政府的相关部门出台了限制购房者资格、购房者信贷等多项限购、限贷等政策，来保障南京房地产的健康发展。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
朱传军（2011）认为房地产行业在中国起步较晚，随着中国经济的持续稳定发展，房地产作为产业发展的基础性行业，逐渐走上了市场的舞台，自身的投资属性也开始显现出来。刘瑜（2011）认为房地产开发环节高昂的土地出让金是造成房地产价格上涨的重要因素之一，在降低土地出让金的前提下，通过限制房屋购买数量来调节房地产市场的供需结构。李敏佳（2012）提出我国房地产税收政策存在较多不足之处，如税收种类较多，税种设置的不合理；地方政府税收权力较大，存在交叉征税且计税的依据不合理。孟庆红（2012）认为增收房地产税对抑制房地产价格有着调控效益，房屋地产税与房屋价格之间存在正相关性，通过提升房产税可以有效抑制房地产交易量，促使房价回归理性合理价格。
李学哲（2013）认为平衡房地产市场的供需结构通过增加税收的手段，以实现降低房价的目的，不过该方法的有效性和可行性需要进一步研究。李学哲提出通过对房地产市场运作机制的研究，提出了采用法律、行政等综合措施来调控房地产价格的办法，在当时具有一定的现实指导意义。张德廷（2013）提出政府要建立一个完善的房地产市场，需要从市场需求、经济发展和基础设施建设等方面着手，采用健全的法律制度和有效的行政监管来保障房地产市场的健康有序发展。
王峰（2014）指出，房地产市场价格的波动与土地出让金和金融市场的利率浮动之间存在着较大的关系，政府可以通过加强金融管制来抑制房地产市场的资金流动，从而起到调控房产价格，防止房地产市场泡沫的作用。袁建山（2015）通过应用计量经济学知识，构建了房地产投资非线形理论模型，对房地产近二十年的投资规模进行数学演化，分析了房地产投资中存在的资金来源等问题，并对房地产市场投资过度造成的泡沫现象采用参数非线性算法，提出了相应的控制对策。
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2 南京市房地产发展现状及调控政策分析
2.1 南京市房地产市场发展现状及特点
2.1.1 南京市房地产市场发展现状
自 1998 年国家住房体制改革之后，南京市的商品房住房市场才真正意义上有了发展，根据南京市住建委 2018 年的统计数据，南京市成规模的商品房小区约 1600 个，总建筑面积 1.49 亿平方米，基本都是建成于 1998 年房改以后。
随着城镇化建设的不断发展，农村劳动力的大量涌入，增加了南京市房地产市场的房屋需求，加之投资性炒房行为的增多，加剧了房地产市场的过热发展，南京市房地产价格一路攀升。
从 2010 年至 2018 年的房地产数据来看，南京市新建商品住房平均价格一直呈现上升趋势，2013 年至 2016 年间的价格增长幅度尤为明显。就南京市新建商品房住宅面积来看，2005 年至 2015 年整体呈现波动式增长，2008 年至 2011 年住宅销售面积下降情况比较明显，2016 年之后，南京市房地产市场销售面积一直呈现增长趋势。2017 年南京市的房地产开发仍然保持增长势头，全市新建商品房销售量高达 2831 亿元，同比增长 2.3%，销售面积同比增长 1.25%。由当年南京市房地产交易总量统计数据看出，商品房新开工面积、竣工面积均有所下降，房价过高和交易量两项指标情况明显，南京市房地产存在一定的泡沫现象。
2018年，南京市新建商品住宅成交面积为821万平方米，同比下降了8.31%，南京楼市整体呈现成交量下降，成交面积放大的现象。在此期间，南京市政府出台了《住房公积金安居工程方案》、《调整企事业单位住房限购政策》、《关于放宽南京市首套房购买条件的通知》等调控政策，实现了南京市房地产供需结构的调控，在很大程度上稳定了南京市的商品住宅房价。2019 年，南京市仍然坚持“还原住房属性，严格限制炒房”的定位，让房子发挥本来的居住属性，严格调控“不松绑”，长线调控房地产供需结构，使得房屋价格回归理性。
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2.2 新调控政策出台前的政策分析
2.2.1 房地产市场调控政策演化
由于房地产市场具有关联性、周期性、先导性、波动性等特征，南京市政府在制定相关的调控政策时也经历了一个复杂的发展过程，在不同的经济发展阶段下，房地产政策要紧密契合市场的趋势，确保房地产的平稳、健康、理性发展。近年来，南京市房地产新调控政策可以归纳为以下几个阶段：
（1）2016 年
2016 南京市政府出台了新的房地产限购政策：一是对已经拥有 1 套或 1 套以上房产的非当地户籍居民限制购买住房，这个限制购买住房的定义包括新建商品房和二手房屋；二是对已经拥有 2 套或 2 套以上住房的南京市户籍家庭、个人、公司等限制购买住房，这个限制购买住房的定义同样也是包括新建商品房和二手房屋；限贷政策：一是对于首次购买商品房的个人、家庭或公司，最低首付比例必须超过 30%；二是近五年内有购房记录的个人、家庭或公司，再次申请房屋贷款时，首付不得低于 50%；三是拥有两套或者两套以上住房的个人、家庭或公司再次购买商品房时，首付比例不得低于 80%，停止对其发放商业性住房贷款；12 月提出了土地拍卖熔断新政，政府实行土地出让最高限价办法，超过最高限价将终止出让；严控房价准许成本，土地溢价超过 45%以上部分的保障房建设资金不计入房价准许成本。另外，政策还限制了土地及商品房供应，严厉打击开发商的囤地、捂盘、惜售等行为；符合条件不上市的楼盘，将记入不良信用，限制参与土拍；土地合同必须明确开竣工时间、开盘时间和房地产规模，加大了整治楼市乱象的力度。
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3 南京房地产市场的成交量与新调控政策的关系分析....................22
3.1 房地产市场成交量分析........................... 22
3.1.1 房地产市场成交量的影响因素分析....................... 22
3.1.2 房地产市场成交量对新调控政策的反馈关系分析........................... 23
4 南京房地产市场交易价格与新调控政策之间的分析....................28
4.1 房地产市场价格的影响因素分析......................... 28
4.2 新调控政策对房地产市场价格作用机理分析........................ 30
5 新调控政策下成交量与价格的联动综合分析及建议....................36
5.1 房地产市场成交量与价格的变化联动综合分析..................... 36
5.2 新调控政策的路径分析与建议.......................... 39
5 新调控政策下成交量与价格的联动综合分析及建议
5.1 房地产市场成交量与价格的变化联动综合分析
为了更好地研究新调控政策对南京市房地产市场供需结构的影响，本文采用了供需关系原理、计量经济学研究方法，通过对南京市房地产市场成交量和成交价格变动情况进行联动综合分析，并以这些数据来判断新调控政策的实施效果，对房地产供需结构的影响程度等。本章将进行新调控政策对南京房地产市场成交量与价格的联动综合分析，并对未来房地产市场调控政策
