第一章不动产收益质押担保之理论研究现状
第一节不动产收益权概念的界定
在我国，产生＂不动产收益权＂这个概念，最早来自1999年4月26日国务院在对交通部和人民银行下发的《关于收费公路项目贷款担保问题的批复》，该批复首次采用了＂收费权质押＂这一表述。直到2009年9月29日，最高人民法院出台的《担保法解释》第97条规定了公共桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第75条第4项的规定处理＂，这才以列举的方式对该Ｈ种不动产收益权出质的效力给予了认可。虽然给不动产权益的判定难问题带来解决的曜光，但是此规定仅仅涉及了公共桥梁等几项非常有限，且特征比较类似的不动产权益，在适用过程中仍然难Ｗ应对实践中可能出现的种种问题。
虽然目前相关法律法规对不动产收益权对这一特殊新型权利的规定还非常有限，但是市场上的种种行为却催生了通过不动产收益权质押融资的萌芽，因为经济行为先行于法律，在我国中南部沿海地区一些具有超前意识的银行为了积极响应地区性基础设施建设，满足此类大型项目的资金需要，已经大胆创新，做了第一个吃曉蟹的人。笔者认为这个是由于市场需求催生了市场行为，而相关机构或个人为满足市场的这种需求，从而多方对此进行反复尝试，在没有太多相关法律作为依据的情况下，通过经济市场来约束各方的行为，但仅仅依靠现有的市场约束是不够的，市场的约束远远比不上强大的法律约束，且此种在设定等方面具体如何操作也有待于法律进行明确的说明。此类质押融资的案例层出不穷也从侧面印证了对相关法律的需求以及呼声，那些具有创新意识的银行运用法律规定的技术兜底条款，论证了以高速公路、桥梁隧道、水厂设施、旅游景区等不动产的收益权为出质标的的新型权利质押贷款方式的合法性，并将其与贷款担保紧密结合。例如1997年广州市环城髙速建设项目在取个政府主管部门同意后，以此后一定年份的收益权为标的设定质押，并成功与以建行为首的银团签订质押合同，成为首个不动产收益权质押的成功案例，也影响了其后的相关案件。而自从2007年10月1日《物权法》和随之中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》相继颁布实施后，通过在不动产收益权上设定质押担保的方式来办理信贷业务这一融资途径被不断推广，以公路收费权、景区门票收费权等不动产收益权作为质押标的在商业银行贷款担保业务中已广泛展开，在扩大银行业务以及收入的同时，进一步保障了借贷资金的安全性，而债务人也可以用较低的成本获得贷款，将相关资金用于参与种种市场活动，从而促进了区域经济的发展。
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第二节不动产收益权质押的理论争议
由于现行法律规范对不动产收益权质押的规定比较匿乏，所以在学界，关于以不动产收益权为标的设定担保，存在诸多争议。这些理论争议主要集中在以下几点：
（一）不动产收益权的法律属性
考虑到不动产收益权的独特实用价值，并且与其他权利类型在诸多方面都存在些许不同，因此关于关于不动产收益权的法律属性的争议讨论是最为热烈的焦点。目前，在理论界主要有三种比较集中的看法，第一种是不动产收益权是一种未来的债权，可以归为债权的项目内；第二种观点认为，该权利实质为一种特殊的用益物权。第三种观点以王利明教授为代表，认为不动产收益权质押既不同于用益物权也区别于债权，属于一种独立的新的权利类型，是一种特殊的财产权。
（二）不动产收益权的适质性分析
现有观点认为，不动产收益权时常伴有很强的行政许可性质，其权利存续受到政府政策、主体资质、宏观决策等多种因素的影响，存在一定的不确定性，如果出质人的资质发生变化，其享有的收益权还面临随时被取消的可能，因此接受采用了不动产收益权质押的债权人可能因多种因素的改变而遭受突如其来的损失，因而对不动产收益权的可质性提出了质疑。而学界主流观点都认可不动产收益权是可Ｗ设定担保的，只是在采取质押还是抵押方式上略有争议。
（三）适合出质的不动产收益权范围
在适合出质的不动产收益权的范围划定上，学者有不同观点。有论者从保障交易安全的角度主张应该严格限定于法律、行政法规明文规定的范围内，如公路、隧道、电网等公共基础设施收益权等。也有论者基于私法自治、促进资金通融和社会经济发展的考虑，提出只要能够保证交易安全，根据利益最大化的市场原则，应当允许更多的不动产收益权进入担保权的范围，除了前述公共基础设施收益权外还应当包括房屋等私有不动产收益权、各类自然资源上的收益权、农村土地承包经营权上的各类农副产品收益权等。
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第二章我国不动产收益权质押担保的实践现状
第一节典型性不动产收益权质押案例探析
在前文中，我们已经就不动产收益权设质的可行性和具体可以设质的不动产收益权的范围进行了讨论分析，除了法理上的可行性确认外，我们更需要为其提供一定的制度保障。现在不动产收益权质押制度在各类兜底条款的夹缝中艰难求发展，部分金融机构考虑到缺乏制度保护没有采用此类质押方式，目前的相关实践案例在道路、供电、污水处理、景区门票这几个方面比较集中，也取得了一定发展。因此，本文将从这几个典型性的发展方向进行分析，探讨该制度的实践情况。
一、景区旅游门票收益权质押贷款的有益尝试
随着产业结构的调整，旅游业发展日渐迅猛，旅游服务业逐渐成为新的经济增长点，景点园区也在各处日益兴起，将旅游企业门票收益用作质押，作为一种金融融资担保工具，既能解决中小企业在景区建设筹备过程中面临的资金瓶颈、贷款难等问题，又能够有效的拓展区域经济发展的融资渠道，日渐被各大景区所采用。但是作为一种创新成果，在现行的法律规范中缺乏明确的法律支持。
例如在2004年，井冈山就在旅游门票的收益权质押上进行了积极尝试，工行、中行、农行与井冈山旅游发展总公司签订的门票收益质押协议，为井冈山旅游事业发放贷款2.8亿元，通过银行提供贷款，企业采用景区门票的这种收费权作为质押标的进行出质，保障了银行质权人的经济利益，同时也解决了老少边穷地区在经济发展中遇到资金需求无力停工担保难以获得贷款的难题。由于我国的财产制度使得一些特殊的财产不能够直接作为担保财产，比如本文中提到的景区的所有权、农村王地的承包经营权、公路桥梁的所有权，在这种情况下如何使这些财产的经营主体能够很好的进行资金的融通成了难题。像上述案例中的融资方式就能很好的解决这些问题。既能够保障财产的所有权主体利益不受损害，同时又能保障资金提供者的经济利益受到法律的保护。井冈山市旅游门票收益权质押贷款运作，在实际的实施中取得了良好的经济效应，对银行业的资金投资也是一次巨大的转变，改变了以往只能将银行资金投往大型固定资产雄厚的企业的单一投资模式。开拓新的投资模式即为社会发展提供了资金支持，又解决了银行自身存款的保值増值问题。
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第二节不动产收益权质押法律实践评析
除了上述几例典型性案例外，不动产收益权质押经营在水域滩涂经营扳、主地流转经营权、商铺等不动产租赁权质押等多个方面广泛兴起，而目前学界的研究也没有穷尽实践中全部的情况，致使实践中的大量案例处于无法可依的尴尬境地。基于此点考虑，我们不得不反思，送些不动产收益权能够融入到《物权法》的兜底条款中吗？综观法律法规及其他法律性文件，结合上述司法实践中的案例现状，可以发现我国关于不动产收益权质押的现有规定呈现出以下特点和问题。
一、法律依据层级偏低
正如上文提到的，关于不动产收益权质押的制度构建在目前《担保法》和《物权法》仅能找到很少的法律依据，两部法律均未对不动产收益权的质押的性质、范围、登记部门等作出明确的规定，仅仅以《担保法解释》的方式进行了一个过于原则化的界定。这就导致实践中该制度的运用次数、发展速度、效力范围大打折扣。国务院作出的《关于收费公路贷款担保问题的批复》、《西部开发办关于西部大开发若干政策实施意见的通知》以及中国人民银行、教育部颁布做出的关于学生公寓的联合发文等严格来说并不是行政法规，现行的涉及到不动产收益权质押的规定多集中在一些行政规章中，甚至有些仅仅是政府或者部门的通知，且不说这些文件的层级用来规定一项新的担保制度是否合适，这些文件的内容在权利质押生效要件的设定方面规定也不够明晰，如果发生诉讼，可能会面临此类文件效力不被认可的风险，致使司法审判实践中的适用率也不高。
物权法没有关于不动产收益权可以设定质押的规定；最高人民法院的司法解释里然规定了公路收费权可以质押，但未对公路收费权以外的质押标的予以明确，并且对质权的生效要件、登记等问题都忽略掉了，而国务院及下属各部委批复＂、＂复函＂、＂通知＂等形式规定的多集中于基础设施类的不动产收益权，一些涉及民间私权利的，无关于国计民生的不动产收益权就没有进行相关规定，内容不全面，也不成体系。
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第三章不动产收益权质押制度的比较法考察..............25
第一节不动产收益权质押制度在我国的立法现状..............25
一、《物权法》上的规定..............25
二、担保法司法解释的规定.................25
第四章我国不动产收益权质押的制度构想..............32
第一节立法上单独规定不动产收益权质押制度.................32
一、不动产收益权质押不同于应收账款质押..
