本文是一篇法律毕业论文写作，本文认为以租抵债合同是以原债务为基础而存在的，通过分析原债务与以租抵债合同之间的法律关系，从保护债权人合法权益的角度出发，原债务并不因以租抵债合同的成立而消灭，两种债务处于并存状态。接着，通过对代物清偿、新债清偿等制度的分析，本文认为以租抵债合同可认定为新债清偿，其是对原有债务的变通清偿，实质上是一种清偿合同。
一、问题的提出
（一）案例导入案例
一：英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷案
2002 年 11 月 14 日，豪力房地产开发有限公司（以下简称豪力公司）向英联视动漫文化发展公司（以下简称英联视公司）借款 300 万元，约定还款期限为 1年，于 2003 年 11 月 13 日届止清偿期。 届期豪力公司未清偿借款。2004 年 3 月22 日，双方签订《房屋使用权抵债合同》，约定以房屋使用权偿还该借款债务，期限为 18 年，自 2004 年 3 月 22 日至 2022 年 3 月 21 日。 2004 年 5 月 30 日，双方签订《委托转租协议》，约定由豪力公司代转租，且豪力公司每年向英联视公司交纳租金 40 万元，委托期限为 18 年，自 2004 年 6 月 1 日至 2022 年 3 月 21 日。合同履行期间，豪力公司在上述房产所涉土地使用权上设定了抵押。为实现抵押权，2012 年 11 月 30 日，上述房产及附着土地被执行拍卖，标的物评估价为 1.68 亿元，恒华嘉辉公司拍得涉案房屋，竞拍价为 1.2 亿元。
裁判结果：一审法院认为英联视公司与豪力公司之间的《房屋使用权抵债合同》仅在双方当事人之间发生效力，该协议是豪力公司以让渡其享有所有权的大厦研发楼的使用权偿还其所欠英联视公司 300 万元债务，其为普通合同之债，根据合同相对性原则，该协议只对英联视公司与豪力公司具有约束力，英联视公司只能向豪力公司主张权利，该合同并不是真正的房屋租赁合同，不能对抗买受人之物权，即不能适用“买卖不破租赁”规则。
二审法院认为，作为买受人的恒华嘉辉公司是通过正常的拍卖程序取得豪力大厦的土地使用权及地上物的所有权，而且其后相继取得房屋所有证和国有土地使用证。虽然该合同当事人承认其的法律效力，但该协议仅约束英联视公司与豪力公司，对恒华嘉辉公司并不具有约束力。基于此，英联视公司要求享有涉案房屋的使用权，构成对恒华嘉辉公司已登记的物权的侵犯。
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（二）以上案例引发的思考
从前两则案例可以看出，其争议焦点均是认定以租抵债合同的法律性质以及效力。从两则案例的裁判结果来看，两个法院对以租抵债合同的认识截然相反。案例一经过三次审理，三级法院均认为，双方签订的《房屋使用权抵债合同》是普通的合同之债，不同于房屋租赁合同，仅对合同当事人有法律约束力，不能对抗第三人，即不能适用“买卖不破租赁”规则。其裁判理由是：法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人向承租人提供房屋，承租人定期支付租金，并在合同终止时将房屋归还出租人的协议。因此，承租人缔约的目的是为了取得占有并使用房屋的权利，出租人则是收取租金。而在本案中，豪力投资公司与英联视公司签订的《房屋使用权抵债合同》旨在以房屋的使用收益偿还之前的借款，两类合同签订的目的不同，追求的法律效果不同，所以应该将此协议认定为普通的合同之债，而非房屋租赁合同，因而其不能适用“买卖不破租赁”规则。根据合同的相对性，双方签订的协议仅对双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。然而在案例二中，法官的裁判观点却与之相反，法院认为虽然以租抵债合同的目的在于清偿债务，但不能因租金的支付方式不同于通常支付形式，就否认其租赁合同之属性，并且“买卖不破租赁”规则的本质就在于打破合同的相对性原则，应该承认原债务中的债权人在以租抵债合同中享有其“承租人”的法律地位，以租抵债合同也可适用“买卖不破租赁”规则。
案例三中并未涉及利益相关的第三人，债权人以债务人屡次违约为由欲解除以租抵债合同。首先，法院充分肯定了以租抵债合同的法律效力，一般情形下，只要不违反法律法规等强制性规定，就以租抵债合同本身而言为有效合同。同时，法院认为以租抵债合同应为新债清偿，在以租抵债合同未履行完毕前，当事人之间的工程款债务并未消灭。原告主张解除以租抵债合同，只要符合合同解除的条件就可以解除该合同，进而请求债务人履行原债务。该案中，由于以租抵债合同尚在履行阶段并没有产生违约等原告主张的情形，与解除合同的条件不符，债务人应继续履行该合同。相比较而言，前两则案例就是否能够参照我国典型合同做出判断，而第三则案例则是从整个以租抵债法律关系入手给该合同定性，从原债务与以租抵债合同的关系出发，分析该合同的法律性质。
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二、以租抵债合同法律关系剖析
（一）“债权人”与“承租人”之间的法律关系
以租抵债合同的目的在于清偿原债务，债权人与债务人在原债务存在的基础上又订立了租赁合同，两种法律关系下的当事人具有同一性，但其法律地位是否相同呢？有的观点认为以租抵债合同形式上的承租人，其法律地位事实上仍是债权人，而并非法律意义上的房屋承租人。6也就是说虽然合同双方签订了租赁协议，约定以不动产占有使用收益权来抵销债务，在形式上与真正的房屋租赁合同并无二致，但该合同实质上仍是用以偿还债务的普通合同之债，其真正的效果意思在于“抵债”，而不是“租赁”。该观点实质上并未区分清楚“以租抵债合同”关系与“原债务结合租赁合同”形成的以租抵债法律关系，以租抵债合同成立的前提条件是原债务的有效存在，其与原债务具有牵连性，但该合同归根结底是当事人协商一致的结果，具有独立性，不同的法律地位对当事人的权利会产生不同的影响，不应将两个不同法律关系中的当事人混为一谈。
本文认为，“以租抵债”是当事人自愿选择的另一种清偿方式，债务人或第三人让渡其房屋使用权给债权人，即移转房屋的占有供以使用收益，与租赁合同中出租人交付租赁物供承租人使用收益实质上无异，虽然原债权中的“债权人”与以租抵债合同中的“承租人”同属一人，其目的皆为消灭债务，但其分属于不同法律关系中，法律地位则不同。在以租抵债合同成立后，债权人具有双重法律地位。当然也有观点认为，债务人让渡其一定时期内的房屋使用权，但其并未实际履行交付租金的义务，有悖于租赁合同的有偿性之特点，应该否认其“承租人”之法律地位。事实上，由于债务人不能按照原定给付清偿债务，债权人客观上已经损失了利益，在该协议中当事人只是改变了租金通常的支付方式，债务人预先收取了本应支付的租金收益，不能仅以此否认该协议的有偿性。债权人以他人对自己发生的债务抵顶自己对他人所负的租金债务，其具备有偿性之特征。综上所述，以租抵债合同事实上与租赁合同并无区别，只是多了“清偿”之目的，所以，以租抵债合同中的“承租人”是法律所承认的房屋承租人，与债权人具有同一性，但法律地位不同。
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（二）原债务与以租抵债合同之间的法律关系
以租抵债合同是双方当事人意思表示的结果，是债权人与债务人协商一致签订租赁合同，以其房屋使用收益折抵债务。原债务是旧债，以租抵债合同是新债。前文已经厘清了原债务中债权人与以租抵债合同中承租人之间的法律关系，承认了债权人具有“承租人”的法律地位，承认了以租抵债合同具有其租赁合同属性，也就意味着区分了两种不同的法律关系，明确了新旧债之间的法律关系，有助于界定该合同的性质，也有利于分析其产生的法律效果。
实践中，在审查以租抵债合同的效力时，往往会结合原债务的效力状态。原债务的效力状态对分析以租抵债合同的法律效力具有重要作用，原债务无效或不存在，则以租抵债合同亦无存在之必要，更无必要探讨其法律性质和效力。以租抵债合同成立的前提条件是存在合法有效的先前债务，其作为一种清偿方法，只有该合同顺利履行，该合同关系终止，意味着原债务也就此清偿完毕。那么，在以租抵债合同成立后，到底是替代原债务履行，还是与原债务处于并存状态。一般来说，根据该合同的表现形式，不同的存续关系将会对当事人的权利义务产生不同的影响。目前来看，原债务与以租抵债合同会产生两种不同的存续关系。一种是原债务与以租抵债合同并存，以租抵债合同成立后，原债务并不会同时消灭，仍然有效存在；另一种是原债务因以租抵债合同的成立而消灭，即以租抵债合同替代了原定给付内容，原债务不复存在。前者新旧两债并存，我们可以将其理解为新债清偿；后者新债成立时，旧债随之消灭，则属于债之更改。
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三、关于以租抵债合同性质的不同观点及评析.......................... 10
（一）关于以租抵债合同性质的不同观点............................... 10
1、无效说.................................. 10
2、普通债权债务关系说........................... 10
四、以租抵债合同的性质及法律后果................................. 16
（一）以租抵债合同为新债清偿.................................... 16
1、以租抵债合同的成立要件................................ 16
2、以租抵债合同是新债清偿的一种具体表现...................... 17
四、以租抵债合同的性质及法律后果
（一）以租抵债合同为新债清偿
笔者在“无讼网”、“北大法宝”
