第一节房地产行业的选择.............................21
第二节房地产行业关键审计事项披露现状..................23
第三节房地产行业盈余管理现状..........................26
第五章案例分析..............................32
第一节关键审计事项披露之前盈余管理行为分析.....................32
第二节关键审计事项披露之后盈余管理行为分析............................40
第五章案例分析
第一节关键审计事项披露之前盈余管理行为分析
一、中华企业盈余管理行为定性分析
通过定性角度来看中华企业的盈余管理行为，从应计盈余管理和真实盈余管理来分析，应计盈余管理主要针对存货跌价准备和政府补助两方面展开研究，这是因为二者在中华企业2016年成功脱帽中起到至关重要作用，真实盈余管理从收入确认和关联方交易两方面研究，这是因为房地产企业收入确认始终存在大量会计估计的情况，值得重点关注。另外，中华企业在2016年进行了两次大规模的交易，巨大的交易数额和独特的交易方式受到业界广泛关注。通过查阅中华企业2014-2016年年报发现，其营业利润呈现明显的变化，2014年营业利润为-10579万元，2015年营业利润为-250397万元，2016年营业利润为172632万元，可见，短短一年就实现营业利润大幅增长引人深思。与此同时，中华企业由于2014年和2015年的利润为负被带上特殊标记，退市对一个企业来说是致命打击，会影响企业融资及今后的战略规划等，因此，中华企业为避免退市，必须将2016年营业利润变为正数，通过查询中华企业的每股收益数据，发现可能存在盈余管理行为，在2016年时每股收益为0.315元，可以看出这属于“微利”现象。由于国家政策不断完善和监管机构加大力度，很多企业选择更为隐蔽的手段，如调整非经常损益来进行盈余管理，中华企业也不例外，2014年计提存货跌价准备64426万元和2015年计提存货跌价准备216665万元，中华企业在年报中的解释为二三线市场低迷，这与市场实际行情严重不符。基于此，可以推断出中华企业可能存在盈余管理的操纵行为。
第六章研究结论与展望
第一节研究结论与建议
一、研究结论
KAM开始成为学术界的热点话题，归因于2016年12月财政部出台了《1504号准则》，理论界对KAM的研究主要侧重在内容及意义，对KAM披露后效果研究较少。针对当前关于KAM的研究现状，以A股上市的房地产企业为样本，运用委托代理理论、信息不对称理论、信号传递理论、保险理论，重点选取了房地产行业为研究对象，具体企业进行深入分析。选取的具体企业具有代表性，经过详细的调查研究与分析，发现KAM披露对该企业盈余管理行为产生抑制效果，最后通过研究得出以下具体结论：
（一）企业通常采用真实盈余管理和应计盈余管理两种方式以呈现“漂亮”的利润。随着经济体制的发展变化以及政策的不断完善，各方面对企业的监管力度和惩罚措施得到加强，在这样的情况之下，企业更愿意选择实际作用更大的真实盈余管理。
（二）通过强制性披露企业审计信息，不仅充实了审计报告的内容，同时加强了注册会计师与审计报告预期使用者的沟通交流，达到审计的效果；从盈余管理的角度来看，企业盈余管理行为在很大程度上受到KAM披露的影响。
（三）新审计准则的出台，从业人员从理解到落实需要一个过程，导致在KAM披露前期，由于注册会计师对政策、准则理解的不到位，使得KAM披露对被审计单位的影响微乎其微。但随着从业人员的从业水平经过不断的专业培训，得到了显著提高，再加上各主体加大对企业的监管力度，企业的审计报告质量实现了质的飞跃，KAM披露的效果也真正显露了出来。
参考文献（略）
