5.1.1 构建青龙湖片区一级开发项目多阶梯结构风险因素指标表............................ 30
5.1.2 应用两两比较法构建风险因素判断矩阵 .................................. 31
第六章 土地一级开发项目风险管理建议
6.1 做好项目可行性研究
工作项目投资决策作为项目投资的起点，对项目的成功与否起决定性因素。在对 A 公司在施一级开发项目进行风险识别及风险评价也发现，在“房住不炒”的大背景下，企业面临了更多的内外部风险和不确定因素。因此客观、谨慎的对一级开发项目进行可行性研究对企业至关重要。可行性研究是风险回避措施的具体体现。
6.1.1 做好项目投资成本与动态及静态收益的测算工作
实际上企业在项目开始之前就会经历多轮的项目利润测算，比如：一级开发项目在上报至区政府进行预审时就需要进行方案编制并利润进行测算，同时项目在立项批复前获取的可行性研究报告也对利润进行了测算，但实际操作过程中开发周期、开发成本远远超出与政府相关部门的测算，因此企业在进行一级开发项目获取前必须要进行投资成本和收益的精准测算。如果项目投入过大，或利润额及利润率存在无法达成风险，企业应及时与政府沟通提高项目收益的方式方法，否则应考虑放弃投资该项目。
6.1.2 准确评估项目可能存在的外部风险
一级开发企业无论是在市政规划阶段、前期报批阶段、征地拆迁阶段、市政道路建设阶段还是成本返还、利润实现阶段均面临着很复杂的外部环境。一级开发的过程就是不断解决外部风险的过程。因此项目在进行可行性研究时整理好各类的前置条件，包括：项目规划条件中的用地性质、项目前期报批报建中的不利因素、项目拆迁量及拆迁村民的整体文化水平、耕地指标的获取难度、周边路网的成熟度、入市底价价格分析等。如果风险经过评估后认为可以忍受，可以对项目进一步分析，如果一旦有些风险难以承受，则应考虑放弃该项目。
图 2.4 政府主导并委托企业作为实施主体开发
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第七章 结论与展望
7.1 结论
随着国内楼市从黄金向白银时代过渡，越来越多房地产企业积极拓展包括“旧城改造”、“棚户区改造”等在内的土地一级开发项目，一方面获取部分收益，另一方面通过构建与政府友好互惠的合作关系使得企业在获取土地二级开发权限时更具优势。而土地一级开发利益相关者众多，关系错综复杂，企业参与的土地一级开发项目存在拆迁难、回迁难、融资难、开发周期长、进度失控、资金使用效率低、利润微薄、运营效率低等各类风险。本文就是基于这一视角，对如何降低企业一级开发项目风险，进行了探索研究。
本文以北京市丰台区青龙湖片区一级开发项目为例，首先，介绍了项目风险管理相关理论、风险管理程序及土地一级开发相关概念，为进一步分析青龙湖片区一级开发项目提供扎实的理论基础；其次，对青龙湖片区一级开发项目风险管理现状进行概述；再次，结合风险管理现状，按照一级开发流程及项目风险管理程序，全面归纳总结了青龙湖片区一级开发项目在市政规划环节、前期报规环节、征地实施环节、拆迁实施环节、土地上市环节、资金筹集环节各项风险，识别出了影响丰台区青龙湖片区一级开发项目开发进度的 19 条风险清单；再次，采用层次分析法对 19 条风险清单进行风险评价，得出来青龙湖片区一级开发项目风险综合重要度排序表；再次，根据风险影响程度给出了消除青龙湖片区一级开发项目风险因素，减小风险损失具体措施，具体包括：通过加强与政府、金融机构及经验丰富的合作方合作来转移风险；通过将不影响开发者根本利益和大局的回迁安置房建设等采取风险自留措施来进行成本控制；通过调整用地性质及项目开发顺序来回避风险及通过与政府进行利益互换等风险利用措施尽快实现土地上市和资金回流等 4 类 10 条措施；最后，根据本项目一级开发过程面临的风险，提出了做好项目投资可行性研究工作、合理制定项目征地拆迁实施计划、以融资资金破解发展难题，实现资金周转、加强项目跟踪管理，做好项目风险管理体系建设及结合国家政策变动，及时调整投资策略 5 条管理建议，为 A 公司剩余 6-11 号地棚户区改造及其他一级开发企业如何有效防控风险提供参考与借鉴。
参考文献（略）
