本文是一篇项目风险管理论文，本文以北京市丰台区青龙湖片区一级开发项目为例，首先，介绍了项目风险管理相关理论、风险管理程序及土地一级开发相关概念，为进一步分析青龙湖片区一级开发项目提供扎实的理论基础；其次，对青龙湖片区一级开发项目风险管理现状进行概述；再次，结合风险管理现状，按照一级开发流程及项目风险管理程序，全面归纳总结了青龙湖片区一级开发项目在市政规划环节、前期报规环节、征地实施环节、拆迁实施环节、土地上市环节、资金筹集环节各项风险，识别出了影响丰台区青龙湖片区一级开发项目开发进度的 19 条风险清单；
第一章 绪论
1.1 研究背景及意义
改革开放后，尤其以 1992 年初邓小平南方谈话和同年 10 月中共召开的十四大为标志，我国进入了建立社会主义市场经济体制的新时期。而伴随着福利分房制度的取消和城镇化的不断推进，地方政府形成了通过土地拍卖收益来补充城市建设资金的不足，同时不断完善的城市基础建设进一步提升土地价值的滚动发展理念。这种发展理念和模式也被称为“土地一级开发”。
土地一级开发概念最早出现在北京人大常委会于 2000 年通过的《中关村科技园区条例》中，主要指政府部门根据城市总体规划对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行整体的征地拆迁、市政基础设施建设（大市政）、考古勘探、环境评价、交通评价等 ,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件 (熟地) ,再对熟地以“招拍挂”等形式进行有偿出让或转让的过程。由于一级开发的特殊性，很长一段时间以来土地一级开发项目均以各地国土资源部门为主体，并由其下属的土地储备分中心负责具体实施，此时企业对一级开发项目参与度低。
2010 年国土资源部发布通知,要求各级政府及其所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。该通知明确了政府将逐步由市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，也使得企业参与土地一级开发有了政策依据。
显然，引入社会资本进行一级开发，对于政府来说既减少了政府在土地上市前大量的资金投入，也使政府“腾出手来”，通过制定规则和加强行业监管等举措积极培育合格的市场主体。而随着我国城镇化水平不断提高，同时农用地、耕地的严格控制，使得用于房地产建设的土地愈加变得稀缺，越来越多房地产企业积极拓展包括“旧城改造”、“棚户区改造”等在内的土地一级开发项目，一方面获取部分收益，另一方面通过构建与政府友好互惠的合作关系使得企业在获取土地二级开发权限时更具优势。
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1.2 国内外文献综述
1.2.1 国外研究综述
为了更好的识别、预防可能存在的风险，现代企业尤其以金融、地产等资金密集性行业为代表纷纷成立了风险控制部门，风险控制部门负责人则作为首席风险官进入公司核心管理层。国外学者对项目风险管理的研究较早，形成一系列成果。
1964 年，美国学者威廉姆斯（Williams, C.Arther）和汉斯（Heins, Richard M.）在合著《风险管理与保险》中通过讨论企业经营活动面临的各种风险，得出了通过风险管理（风险识别、衡量与控制）可以使风险所致的各种损失降到最低。
1972 年，美国人罗森布朗（Jerry5.Rosenbloom）在其出版的《风险管理案例研究》一书中指出风险管理是一种处理系统风险和决定最佳管理技术的一种方法。
1983 年美国风险与保险管理协会发布了后来被各国普遍采纳的风险管理的一般性准则“101 条风险管理准则”，使风险管理更加系统化和精细化，它也标志着风险管理的发展已经进入新的发展阶段。
20 世纪 90 年代以后，随着电子计算机技术的飞速发展和应用，计量模型开始大量应用， 1998 年美国斯坦福大学 M.Elisabeth、Pate-Cornell 和 Peter J.Regan 建立了一套以决策分析和人工智能方法为基础的风险测度模型和决策模型框架，而管理学大师 Harold Kerzner 则在 2018 年根据项目所处的不同阶段及目标，建立了一套项目管理成熟度模型。
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第二章 土地一级开发项目风险管理概述
2.1 项目风险相关理论及风险管理程序
一级开发项目本身是一个客观、主观并存，存在技术要求高，资金需求量大、开发周期长等多方面风险。为了让企业在土地一级开发项目中有效防范与控制风险，减少或避免不必要的损失，实现企业利益最大化，同时房地产企业良性发展能确保地方政府对城市土地管理政策的有效实施，实现政府与企业双赢，项目风险管理意义深远而重大。本节主要介绍了项目风险管理的相关理论及风险管理的程序。
2.1.1 项目风险相关理论
风险更多理解为可能存在积极或者消极的影响，它具有不确定性、客观性、普遍性、可测定性和发展性。而“风险管理”的概念于 20 世纪 50 年代被首次提出并使用，此后风险管理逐渐成为一门独立的学科，得到了很大的发展，并形成了一系列的理论成果，其中比较著名的风险管理理论包括：美国软件工程研究所针对软件开发的风险提出的持续风险管理模型（CRM）、美国著名软件工程学家巴利·玻姆在《软件风险管理:原则和实践》提出的螺旋模型（Boehm 模型），美国项目管理协会提出的《项目管理知识体系》（PMBOK）等。进入 21 世纪后，风险管理软件也被广泛运用，包括明源 ERP、成本广联达、金蝶、用友等。
（1）持续风险管理模型（CMR）:其原则是通过不断评估风险造成恶劣后果的因素来决定最迫切需要处理的风险，从而实现风险控制的策略并确保风险策略实施的有效性。CRM 模型将风险管理划分为风险识别、分析、计划、跟踪和控制 5 个步骤；
（2）Boehm 模型：其原则是通过综合评估令人不满意的结果所发生的概率及其破坏性的程度，得出风险的综合影响程度，进而实现控制风险的策略。Boehm 模型指出风险管理由风险评估和风险控制两大步骤组成，其中：风险评估又可为风险识别、风险分析和设置优先级 3 个子步骤，风险控制则包括制定管理计划、解决风险和监督风险 3 步。
（3）项目管理知识体系（PMBOK）：该体系认为风险识别可从原因查结果，也可从结果找原因。即项目不同阶段有不同的风险，项目风险大多数会随着项目进展的变化而变化，风险控制的措施应随着项目阶段及时调整。该体系将项目风险管理分为风险管理规划、风险识别、风险定性分析、风险量化分析、风险应对计划、风险监视和控制 5 个部分。
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2.2 土地一级开发相关概念
土地一级开发是作为房地产市场深入发展的产物，是我国建筑房地产市场化的源头保障。土地一级开发项目的稳健、安全发展，对于更好调控房地产市场，规范房地产市场都有一定意义。而国内对土地一级开发的研究始于 2000 年土地一级开发概念正式提出后，主要集中在土地一级开发模式、土地一级开发融资模式、土地一级开发成本等。本节首先介绍了一级开发的定义，然后在研读相关文献的基础上，对土地一级开发模式、土地一级开发融资模式、土地一级开发成本科目进行了归纳总结与分析，最后细致的介绍了土地一级开发的流程。
2.2.1 土地一级开发定义
土地一级开发概念最早出现在北京人大常委会于 2000 年通过的《中关村科技园区条例》中，主要指政府部门根据城市总体规划对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行整体的征地拆迁、市政基础设施建设（大市政）、考古勘探、环境评价、交通评价等 ,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件 (熟地) ,再对熟地以“招拍挂”等形式进行有偿出让或转让的过程。
2.2.2 土地一级开发操作模式
土地一级开发操作模式与财政资金与土地价值紧密相连，不同地方往往选择不同的土地整理模式。而基于开发主体的不同，我国一级开发主要存在如下3种开发模式：
2.2.2.1 土地整理储备机构为主体并实施
由政府部门或政府部门投资设立的企业作为一级开发主体直接负责项目融资并实施开发。这种模式避免了一级开发带来巨大土地增值收益流入开发商口袋，并使政府通过合理控制土地开发规模和土地开发节奏，实施对土地的宏观调控。但由于一级开发项目存在资金密集、融资规模有限、融资周期较短、开发进度容易失控等风险，政府主导下的一级开发项目一旦进度受阻将会占用政府大量的财政资金，进而引发财政短缺的风险。因此该种模式适用于经济基础好，土地资源有限、溢价率高的城市或地区，国内比较有代表性的城市包括上海、广州、苏州等。详见图 2.3
图 2.3 政府作为实施主体一级开发流程
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第三章 北京市丰台区青龙湖一级开发项目风险管理现状 ........................19
3.1 项目基本情况介绍 .......................................... 19
3.1.1 项目公司 A 公司基本介绍......................... 19
3.1.2 青龙湖片区一级开发项目介绍................................. 20
第四章 北京市丰台区青龙湖片区一级开发项目的风险识别 ....................................25
4.1 市政规划环节风险识别............................... 25
4.2 前期报规环节风险识别.................................. 25
第五章 北京市丰台区青龙湖片区一级开发项目的风险评价与控制 ........................30
5.1 构建层次分析模
