本文是一篇项目风险管理论文，本文以热工院项目为研究对象，结合实际情况，运用风险管理理论对项目主要风险进行了识别与评估，对每个风险进行了量化分析，提出了应对措施，具有一定现实意义。本文的研究结论主要如下：第一，热工院项目的风险主要来自于三个方面：甲方、母公司和内部管理。风险共有 9 种：合同风险、监管风险、业主风险、投标风险、薪酬风险、品质管理风险、服务质量风险、人员风险、其他风险。这 9 种风险共包含 33 种风险因素。风险后果主要有 3种：经济损失，工作难度增加，人身伤害。其中，经济损失为主要风险后果。第二，通过 RPN 评价法，搭建项目风险评价模型，对项目风险展开综合评定。判定热工院项目整体风险等级为低风险，母公司是热工院项目风险的主要来源，投标风险为高风险，监管风险和人员风险为中风险，其他为低风险。投标风险中的低价中标战略为最大的风险因素。
1 绪论
1.1 选题背景及研究意义
1.1.1 选题背景
2012 年以来我国经济由高速增长进入转型升级，民众的消费需求也发生了明显变化，尽管对于“价廉”仍然十分中意，但“物美”已经逐渐占据主导。消费从低端走向中高端，必然会倒逼产业进行升级。作为房地产行业配套和售后的物业行业，面临着法律法规尚不完善、管理方式不科学、权责不清晰、竞争兼并日益加剧、社会舆论导向偏离、多元化利益冲突等问题。在这种情况下，物业企业的生存压力空前加大。
2016 年开始，国家全面推进国有企业的“三供一业”分离移交工作，将相关职能交由专业化企业或机构实行社会化管理，计划 2018 年年底前基本完成。“三供一业”中的“业”，即指物业管理。在当前经济转型、消费市场升级、行业集中度大幅提升的环境下，国有企业“三供一业”的剥离政策对物业企业而言无疑是新的发展机遇。但是机遇和风险是并存的，对于占行业 95%以上的中小规模物业企业来说，风险可能大于机遇。
与传统的小区或写字楼物业项目相比，国有类的物业项目主要有两点不同：
第一，收费模式不同。传统的小区或写字楼，均是由多业主组成，物业公司与业主分别签订物业服务合同，分别测算费用，分别收费；而国有企业类型的物业项目，一般采用酬金制，即国有企业作为甲方向受聘的乙方物业公司，按照合同约定的金额整体支付物业费，物业公司不向甲方具体业主另行收取物业费。
第二，使用功能不同。传统的物业项目，不论是小区还是写字楼，使用功能都是单一的；而国有企业至少包含办公楼和住宅楼，此外往往还会有餐厅、厂房、仓库、停车场、娱乐健身场馆、医院、幼儿园等，不同功能的物业集于一身。
这两点不同，使得物业公司在向国有企业提供服务的时候，要面临不同于传统物业项目的风险挑战。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
风险管理通常认为起源于 20 世纪 30 年代初的美国。当时爆发的经济危机在主要资本主义国家蔓延开来，造成大批的工厂、企业和银行纷纷接连倒闭，出现大量的就业者失去工作。于是，很多大中型规模的企业为了应对这一不利的经济环境，相继在组织架构内设立类似保险管理的职能部门，开始积极对风险管理进行研究，使其不断得到发展并最终成为了一门管理学科。
上世纪 60 年代，美国人梅尔与赫奇斯出版了《企业风险管理》，威廉姆斯与汉斯出版了《风险管理与保险》，这两部书标志着风险管理理论正式出现。他们提出风险管理不仅是一门技术或方法，更是管理科学中一个新的分支。此后风险管理在实践中迅速发展，成为企业在经营和管理中的重要组成部分[1]。
上世纪 70 年代，风险管理的主要研究对象是投资风险、保险风险、生存风险和自然风险。随着人口的增多，资源和环境间的矛盾日益加大，风险管理的研究开始从传统风险领域不断延伸，扩大到环境风险、健康风险、社会风险、技术风险等领域[2]。
上世纪 90 年代，风险管理的发展迈入新的阶段，传统的“分裂式”的风险管理转变为新型的“整体化”的风险管理。约翰·海门斯研究发现，在实践中各种风险经常交织在一起，彼此间互有关联，相互影响，存在叠加和抵消，在管理上也存在很多的相通之处。企业只有全面考虑面临的各种风险，综合考虑对企业产生的整体影响，才能避免顾此失彼。整体化风险管理打破了传统理论对风险的狭隘理解，将各种风险看作一个整体进行研究，标志着现代风险管理阶段的开始[3]。
2000 年后，风险管理迈入“全面风险管理”阶段。2004 年，美国 COSO 出台了《企业风险管理——整合框架》，此框架中关于风险管理的概念、内容、框架构成了现代全面风险管理理论的核心。并列出了风险管理的八要素：内部环境、目标制定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息和沟通、监控，从而为企业风险管理提供了更为具体的思路[4]。
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2 相关理论综述
2.1 项目风险管理理论综述
2.1.1 项目管理的含义
项目是指一个组织或团体，在时间、人员和其他资源的约束下，为了实现某个目标，而进行的工作和努力。项目管理是管理学的一个分支，指项目的管理者为了实现项目的目标，而运用相关知识、技能、方法与工具开展的一系列管理活动；包括领导、组织、策划、实施、协调、控制等。项目管理所涉及的内容主要有九个方面：集成管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、信息与沟通管理、风险管理、采购管理。
2.1.2 项目风险的含义
相传“风险”一词来源于古代渔民，渔民出海捕鱼，如果遇到风浪，就会面临巨大的危险，甚至船毁人亡，这种由“风”造成的不确定的危险就叫“风险”。由于不确定的危险存在于诸多领域，“风险”一词的使用范围也就不断延伸，比如健康风险、投资风险、质量风险、安全风险等等。
2009 年，国际标准化组织对风险进行了定义：风险是指不确定性对目标的影响。这一定义使用了“影响”这一中性词汇，颠覆了风险产生的全部是负面后果的固有观念，指出了不确定性产生的后果和目标之间的偏差有可能是正面的。风险不仅仅带来损失，也可能带来收益，风险具有两面性。
结合项目管理的基本含义，项目风险就是项目实施过程中的不确定性对项目目标的影响。根据不同的标准有不同的分类，如局部风险和整体风险，内部风险和外部风险，可预测风险和不可预测风险，可接受风险和不可接受风险，经济风险和安全风险等。
2.1.3 风险管理的含义
风险管理是项目管理的重要组成部分，主要指运用一系列科学的方法、技术和措施，对项目可能遇到的风险进行规划、识别、分析、评价、应对、监控的过程。目的是控制和应对风险的发生，预防或降低风险造成的不利后果，通过对风险发生前和发生后的管控，保证项目的顺利实施和目标的达成。
风险管理是一种综合性的过程管理，主体是项目的管理层，尤其是项目经理。风险管理贯穿项目实施的全过程，要求管理者不仅仅被动应对，而且要采取主动措施。风险管理涉及多个学科领域，包括系统学、管理学、社会学等，使用的方法包括概率论和数理统计等。
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2.2 物业管理理论综述
2.2.1 物业管理的含义
“物业”是一个半外来词，由英文“Property”或“Estate”引译而来，其含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等；李宗锷在《香港房地产法》中写道：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一个工厂是一物业，一农庄也是一物业。”目前一般将物业定义为“已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设施设备和场地”。根据这个定义，物业包含房屋、配套设施设备、相关场地三个基本要素。 物业是房地产开发的最终产品，也是物业管理的主体对象
物业管理是房地产经营管理的重要组成部分，处于房地产开发产业链条的末端，是为完善产业链而逐步建立起来的一种售后服务方式。可以说，物业管理就是房地产开发建设竣工后进入消费领域的一种服务活动。
当前，业界对物业管理的定义基本是以 2007 年国家颁布的《物业管理条例》中的定义为准，即“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
2.2.2 物业的类型
物业类型的划分有多种方式，按使用功能划分是最为常见的，主要有以下几种：
（1）居住物业；如住宅小区、别墅、公寓、度假村等。 （2）商业物业：如购物中心、商场、大型超市等。 （3）办公物业：主要指办公楼和写字楼。 （4）工业物业：主要指工业企业的厂房、园区、仓库等。 （5）机构物业：如政府、国企、学校、医院、银行、博物馆等 （6）娱乐物业：如景区、公园、游乐场、体育馆、球场等。 （7）特殊物业：如机场、车站、码头、桥梁、隧道等。
物业类型的划分并不严格，经常会有所混合，比如酒店、学校、国企等，往往由具有不同功能的物业组成。
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3 热工院物业项目管理现状 ................................. 14
3.1 S 商务公司及热工院物业项目简介 ....................... 14
3.2 热工院物业项目组织架构 ............................... 15
3.3 热工院物业项目业务范围 ......................... 15
4 热工院物业项目风险分析 ................................... 20
4.1 项目风险识别 ........................................ 20
4.1.1 来自甲方的风险 ....
