本文是一篇物业管理论文，本篇论文通过对国家现行政治、法律、经济、技术及行业发展的各类因素等宏观情况的深入分析，明晰了物业管理行业未来在国民经济发展中的积极作用和广阔前景，确定了此行业应该坚定的走下去；同时给合企业的人力资源、财务资源、设备和技术资源、市场资源等和经营能力、运营能力、营销和市场拓展能力、人力资源能力等方面的实际状况的分析，过程中也运用了 SWOT 等多种战略分析方法。
1 引言
1.1 研究背景
企业的发展战略，简而言之就是在一段时期内要实现的企业目标和发展路径。目标的设定因老板或企业管理者思维不同而有差异，但无庸置疑战略是企业发展的目标和方向，是企业管理者的使命所在，战略的制定和实施是企业走好未来之路的必须。
物业管理于起源于 19 世纪 60 年代的英国。在中国大陆，自 1981 年首家物业公司在深圳成立以来，伴随着中国社会经济水平和房地产行业的高速发展，物业服务行业呈现了“爆炸式”增长，而未来的发展空间更引人注目，据中国指数研究院预估，2020年左右，传统物管业务规模和社区增值服务规模预估将达到双万亿元；在管理业态上，包括了住宅、办公写字楼、商业、工业园区、学校、公共建筑及各类社会公共服务领域等，由此也涌现了大批复合型、专业化的物业公司。
近年来，物业公司以其稳定持续的收入、可期的社区经营服务成为众多资本和企业追捧的对象，如行业首股彩生活物业 2014 年香港上市，市值一举超其母公司花样年集团，之后绿城、中海、雅生活、南都等陆续登陆 H 股或 A 股，雅生活一度市盈率达 60倍；在新三板，有保利、嘉宝等 60 余家挂牌公司；此外，万科、金地、长城、龙湖、中国民生投资等企业大鳄以及众多物业公司都正在全力跑马圈地，力图入市。资本推动着物业企业在快速转型升级。
同时，随着政府等相关部门的机构调整和服务市场化推进，原本由政府管理和服务的内容包括各类公共建筑管理、社会秩序管理、市政服务管理、各类专业服务需求等越来越多地释放出来由物业公司或其它服务机构承担，如万科、龙湖等公司承担了各类市政服务输出等。在提供各类服务的同时，这个行业也在大量吸纳各类人员就业，在社会稳定、经济发展、民生就业问题等方面持续发挥不可替代的作用，而且在未来的发展空间、可承载的社会责任还会更大。
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1.2 研究意义
虽然外部环境发生了巨大的变化，特别是外部资本的强力介入，以及互联网思维的普及，一方面，行业的发展面临着巨大的机会，但另一方面，从企业和行业自身来说，却仍然面临重重危机，如何去化解生存与成长路上的各种问题，如：客户认知与行业认知的巨大差距、日益增大的成本压力、人才结构的陈旧、劳动用工紧张、资本的冲击、商业模式不清晰等，这些都是时刻考验行业从业者的智慧和能力。
对于本企业，在经历了分散式管理后，于四年前进行了系统内整合并迈上了市场化的道路。四年来，公司得到了一定的发展，但行业存在的普遍问题在我们公司也存在，相对于行业的发展，公司的发展速度和规模提升一直落后于典型的行业龙头企业，且在优先做大做强之间存在较大争议；商业模式不清晰，缺少针对性的研究与规划；物业管理的服务品质与经营效益不能兼顾，一些重难点的问题没有得到根本性的解决，客户满意度面临巨大风险，无法为开发部门的提供稳定的服务品质；物业管理业务的低利润占比和社区经营、专项服务业务高利润间如何合理安排一直不明确，甚至出现左右摇摆现象等。
纵观上述，公司面临的问题归根结底就是企业的发展战略不清晰，本文的目的就是要解决此问题。
本文在成文之前，收集、分析了近年来行业发展的各类资料，对政府主管部门的政策进行了一定研究，了解了未来国家导向可能导致的行业发展方向，同时也分析了世界行业发展的状态和趋势特别是代表这个行业世界水平的世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯等（下文简称“五大行”）的业务及发展，对于行业所处的整体经济、政治、法律、文化、技术环境进行了系统性的了解。在此基础上对企业的内部各因素进行了深入审视、评估。正是有了这些研究，让我对于这个行业在更广阔的视野上、更高的角度上有了更多的思考，对于本企业未来的发展之路有了更深的理解、笃定、期盼。
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2 理论及文献综述
2.1 物业管理的相关概念
2.1.1 物业的概
“物业”一词译自英语 property 或 estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自 20 世纪 80 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，从物业管理角度来讲，即指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产及依托于该实体上的权益[1]。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如办公楼宇、商业大厦、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
2.1.2 物业管理的概念
物业管理有狭义和广义之分，传统意义的物业管理(property management)即狭义上，是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动[1]。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程[2]。具体是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
物业管理是本质上一种服务，按性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。
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2.2 战略管理相关概念
2.2.1 战略的概念
世界著名战略研究专家钱德勒（Alfred Chandler）认为：战略是决定企业的基本长期目标,以及为实现这些目标采取的行动和分配资源[3]。战略是企业为取得或保持持续的竞争优势，通过不断变化的环境中对经营范围、核心资源与经营网络等方面的界定，通过配置、构造、调整与协调其在市场上的活动创造价值的方式[4]。
2.2.2 战略管理的概念
战略管理(Strategic management)：是指企业高层管理者为保证企业的持续生存和发展，通过对企业外部环境与内部条件的分析，对企业全部经营活动所进行的根本性和长远性的规划与指导[5]。世界著名管理学家—亨利.明茨伯格认为：从企业未来发展的角度来看，战略表现为一种计划（Plan）；而从企业过去发展历程的角度来看，战略则表现为一种模式（Pattern）；如果从产业层次来看，战略表现为一种定位（Position）；而从企业层次来看，战略则表现为一种观念（Perspective）；此外，战略也表现为企业在竞争中采用的一种计谋（Ploy）[6]。
战略管理首先是一个“自上而下”的过程，这也就要求高级管理层具备相关的能力及素养。
企业发展战略是对企业各种战略的统称，就是关于企业如何发展的理论体系。发展战略就是一定时期内对企业发展方向、发展速度与质量、发展点及发展能力的重大选择、规划及策略。企业战略可以帮助企业指引长远发展方向，明确发展目标，指明发展点，并确定企业需要的发展能力，战略的真正目的就是要解决企业的发展问题，实现企业快速、健康、持续发展[8]。
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3 外部宏观环境分析 .................................. 8
3.1 中国物业管理行业的发展史 ................................... 8
3.2 外部宏观环境分析 .............................. 8
4 公司内部环境分析 ........................................... 24
4.1 企业情况介绍 ................................. 24
4.1.1 公司简介 ....................................... 24
4.1.2 组织结构和业务分布 ............................ 24
5 公司战略选择与制定 ............................... 39
5.1 SWOT 战略研究分析 ..................................... 39
5.1.1 优势 S （strengths）分析 ...................................... 39
5.1.2 劣势 W （weaknesses）分析 ................................ 39
6 战略实施计划
6.1 战略定位和目标分解
6.1.1 总体战略定位和目标回顾
(1) 总体战略定位
以客户服务能力为基础，大力发展物业管理业务主线，从管理规模、营业规模角度入手
