本文是一篇物业管理论文，笔者认为物业管理主要包括居住物业、商业物业、工业物业等方面，今天无忧网为大家推荐一篇物业管理论文，供大家参考。
物业管理论文2018精选范文一：次新小区物业管理中的政府职能研究——以荷花池街道部分次新小区为例
一、次新小区物业管理与政府职能
（一）物业管理及其发展轨迹
1、物业管理的发展
1981年3月，深圳成立了国内第一家物业管理企业——深圳物业管理公司，标志着现代意义的物业管理在我国内地开始起步。改革开放以来，我国经济体制从计划经济向市场经济转型，城市居民的住房供应体制发生了根本性的变化，即在城市中曾长期实行的福利分房体制逐步由货币分房体制所取代。随着经济体制转型，物业管理也在不断发展和规范。主要经历了以下几件大事：1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立；1994年4月，建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成；1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强出售房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场，改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗；1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理。”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制、建立业主自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。”2003年6月，国务院常委会议通过了《物业管理条例》，正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。该条例是颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，是物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。2007年，国务院对2003年的物业管理条例进行了修订、完善。2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议的审议通过《江苏省物业管理条例（修订草案修改稿）》，并于2013年5月1日起施行。该修正案充分吸取了近几年全省物业管理的实际经验，从划分物业管理区域、规范使用维修基金、配置物业服务用房等多个方面进行了修订，其中首次业主大会会议的召开条件、物业管理委员会和业主小组概念的提出等内容成为亮点。
（二）次新小区界定及其特点
1、次新小区的界定
作者在查阅了大量资料后，发现学术界还未对次新小区给出明确的定义和概念界定。有一些关于对次新房的研究，“所谓次新房就是较新的二手房或空置房，一般指竣工后房龄在 5年之内，甚至仍然是毛坯的房屋。”另外还有一些报道中，提到次新房的链接：“次新房，即年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋，这其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房。”根据这样对“次新”的定义，在物业管理行业中，次新小区是指对建造及使用时间在 10-15 年之间的住宅小区的一种统称，其新旧程度介于老小区和新小区之间，是房地产开发发展到一定程度的产物。目前，物业管理行业对 1999-2004 之间建成的小区称之为次新小区。
2、次新小区的特点
根据次新小区的概念，次新小区是 1999-2004年之间建成的小区，其功能性比福利分房的老小区相对要强，但比起新建小区，其功能性相对要弱。目前，在处理物业管理矛盾中，次新小区的矛盾尤为突出，由于建造实用已达到 10-15年，许多如电梯、消防等设备设施已逐渐开始老化，小区内公共设施的老化，比如下水管道的老化，小区健身设施的破损，停车位的矛盾也越来越凸显，开发商遗留问题也愈加突出，物业管理公司与业主之间的关系也愈发紧张等等。这也是房地产发展到一定程度，必须要面对的问题。
二、次新小区物业管理中存在的问题
为具体了解和掌握业主对物业企业、业委会、职能部门的实际情况，按照街道辖区内小区类型的分布，共发放调查问卷 100 份，在有物业管理的老小区内发放 40 份，在次新小区内发放 40 份，在新小区内发放 20 份，共收回 94 份，有效80 份。通过问卷调查，得出以下总体结果：1、老小区业主对于所在小区的物业管理觉得满意的为 33%，次新小区为 24%，新小区为50%。2、老小区业主对于所在小区的生活环境总体觉得满意的为 33%，次新小区为24%，新小区为64%。3、三类小区的业主对于目前物业管理的满意度为 32.5%，总体满意度为 40%。从上面的基础数据可以看出，在物业管理、总体居住满意度方面，次新小区均低于老小区，新小区勉强超过一半满意。作为样本的 10个小区业主的总体满意度未达到 50%。次新小区的满意率如此之低，分析原因主要有以下几点：
（一）停车位明显不足
随着城市市民生活水平的提高，一家拥有两三辆汽车的比比皆是，伴随着车辆保有量的持续增加，由于原先规划设计的局限性，次新小区的停车位已经远远不能满足业主的需求，乱停车导致了小区内通行不畅、破坏绿化带、车辆被故意损伤等现象变得普遍，易引发诸多社会矛盾。主要是因为：一是车位规划不到位。街道内老、次新小区比例大，又由于大部分业主停车习惯“钻空位”，不交费先停车，而老小区或次新小区在建设规划时没有充分考虑到车位的保有量，导致内部空间有限，即使重新规划车位，也无法保证全部私家车的正常停放；二是停车的管理主体模糊和管理制度缺损。物业管理条例对物业企业的停车服务行为缺乏细则性的规定，致使物业企业的停车服务没有规范性的管理标准，次新小区由于环境特殊，物业公司保安人员无暇、无权去规范业主乱停车的行为；三是城市长效管理考核中对小区的停车秩序的规定缺少系统的规划。社区居委会负责物管的工作人员反映，物业不让业主违规停车，可业主让物业企业提供车位，这很矛盾。四是缺乏对车主的制约制度，车主文明停车的意识不强。
（二）设施设备处于老化状态
次新小区目前最多的已经 20 年，最少的也达到了 15 年，很多公共设施设备都已处于老化状态，比如下水管道的老化、电梯的老化、消防设备的老化、健身器材的老化等等，而且这些公共设施设备大都过了质保期，对于后期维护的费用由谁来出未明确，业主认为是物业公司管理不到位导致设施设备的提前损坏而不愿意承担后期维护费用，物业公司认为这是设施设备到了使用期限，应该更换或维修，导致业主与物业的矛盾升级。
三、次新小区物业管理中政府履职缺失分析 ········ 19
（一）政府职能定位不准 ··········19
（二）相关职能部门职责不清 ················ 20
四、次新小区物业管理中政府履职对策·········· 24
（一）发挥政府在物业管理市场化进程中的调节作用 ············ 24
1、建立前期物业服务监管制度 ··········· 24
四、次新小区物业管理中政府履职对策
（一）发挥政府在物业管理市场化进程中的调节作用
1、建立前期物业服务监管制度
政府要加强对前期物业服务质量的监管，制定相关考评机制，确保前期物业能真正为居民服务，而不是为开发商服务。首先，要对所有物业管理企业进行重新洗牌。在物业管理行业刚刚起步阶段，政府对物业管理企业的进入机制不完善，导致现在物业企业的质量良莠不齐。有些企业的自我发展意识淡薄、自我管理能力不足，自我要求低，导致出现服务态度差、行为不规范、投诉率高，对于这样的物业管理企业，政府主管部门应进行清理整顿，注销一批不符合科学持续发展的企业，通过招投标方式让资质等级和经营信誉都相对较高的物业公司参与市场竞争；其次，对于新建小区，政府主管部门应强制要求房地产开发商采取招投标方式确定前期物业服务企业，否则不得交付房屋。不再允许开发商和物业管理企业存在“父与子”的关系。再次，落实好前期物业对小区承接过程中的验收。房管局相关部门要加强对承接验收的监管，特别是对小区的公共建筑及公用设施的验收。有效控制历史遗留问题的发生。同时，街道办事处物管科参与监督辖区内新建住宅小区的承接查验以及物业档案的移交转移，承接查验以及物业档案的移交转移的结果应向市、区房管部门备案，充分发挥政府监督职能。
结语
过去的十年，常州市的住宅物业管理发展极为迅速，逐步向规范化、社会化、专业化方向迈进，它在城市管理、社区建设、提升居民生活水平、增加就业率、维护社会和谐稳定过程中发挥着越来越重要的作用。但是在实际发展中，由于政府管理越位、验收不力、指导不力、监管缺位等原因出现了一些亟需解决的问题，尤其是十年前开发的小区，现在都成为了次新小区，由于物业管理水平滞后，目前出现了很多历史遗留问题，这些问题制约着住宅物业管理进一步的发展。政府应从职能角度把该管的管起来，该放的放下去，做到严格管理、科学管理、长效管理。
展望未来，随着住宅物业管理的发展，政府、物业服务企业和业主的关系会更加和谐，物业服务企业和
