群租房现象
现在一般有两种群租形式。一种是各种社会人员在一起混居，其中包括一些刚参加工作的年轻人和外来务工人员。群租房的人均承租居住面积相当少，不少群租房在进行分割之后，每间小房间只有六七平方米，而稍大的房间甚至还会有两三个人论文网居住。群租房另外一种情况是单位集体宿舍。“群租”现象严重，主要是因为房价太高引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得一些“二房东”趁机以非法手段牟取暴利。“群租房”以低廉的租金吸引了不少刚毕业的大学生和外来打工者，但同时群租房也引发了不少邻里矛盾，一些住房结构被改动，在安全、消防、卫生等方面也存在不少隐患。许多居民纷纷要求政府、物业出面整治这一现象。
2006年7月，出台了关于群租房的《业主公约》和《关于规范群租行为的上海市地方立法的民间建议书》。9月份，闸北区“北方佳苑”楼盘试点取缔非法群租房行动，这是政府首次干预群租房现象。群租房也随后被定性为一种新的“居改非” ，也就是通过改变房屋结构和平面布局，把房间分割改建成若干小间后出租，是经营家庭旅馆的行为，并且过度占用了住宅内的电梯等社会公共资源 ，从而产生了扰民的困扰。
目前对群租房现象褒贬不一，反对的居民一方认为群租房的租客严重干扰了居民的正常生活，小区管理存在安全隐患。赞同的一方则认为，群租房现象是房价过高的产物，群租房有利于解决暂时的住房困难问题，而且通常交通地段通常比较便捷。这是弱势群体自力救济的新型居住方式，是对社会空间不平衡利用的一种挑战，有利于盘活存量，减少资源的浪费。群租不违法，不能随意定性。对于群租房问题，宜疏不宜堵。安全隐患、相邻纠纷等问题不仅仅是群租房独有的，因此不要“妖魔化”群租房现象的存在。
对于群租房现象，政府一直是通过行政法规进行干预，今后则可以通过一般的民法途径来维护自己的合法权益了。《物权法》第七十七条 规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。群租房属于家庭旅馆经营行为，以获得利益为目的。业主原本对自己的所拥有的专有部分，即对商品房行使单独的专有权，享有占有、使用、收益和处分房屋的权利。依据我国《城市异产毗连房屋管理》的规定，异产毗连房屋的一方所有人或者使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。异产毗连房屋的一方所有人或者使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此造成的损失。
因为涉及到不动产，自然会联想到不动产的相邻权的问题。在建筑物区分所有权的概念中，是否存在相邻权，理论上有不同的学术观点。一种认为相邻权只是区分所有人享有的专有部分的所有权的内容，不应该作为区分所有权中的一项独立权利对待。另一种学说则主张在建筑物区分所有制度中加以规定相邻权的相应规定。我更倾向于后一种学者意见，相邻权是基于所有权而产生的，在建筑物区分所有的范围内所涉及的内容相当繁复。不仅包括最基本的采光权、眺望权等，还把扩包括相邻业主之间应当保障其他业主的正常生活和安宁纳入范围中来。
仅靠专有部分所有权是不能满足不同权利主体的需求，还需要依靠区分建筑所有权以及其派生的权利。区分所有建筑物的相邻关系与一般的不动产相邻关系有所不同，一般的不动产相邻关系发生在独立的单独建筑物之间，而区分所有建筑物相邻关系不仅包括专有部分之间的相邻关系，也包括专有与共有之间的相邻关系。
从专有部分的使用权来看，在设定方面除法定或约定之外，不得任意损害专有部分的功能和共有部分的基本功用，专有与共有使用权两者之间存在密不可分的相互联系。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功能的需求而集合在一起才产生所谓的共有，故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。另外，在共有部分设定方面，专用部分的使用也不能影响到共有部分的基本功用，此基本功用就是指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，例如在楼道设置广告体积过大或者灯光过强，妨碍行人行走等。
在民法中主体间调整的民事法律关系是一律平等的，行使权利的同时也要履行相对的义务。业主对其专有部分享有所有权，承担着相应的义务。首先是业主在行使权利时，不得违反建筑物的使用目的，群租房显然是违反了这一义务。出租的房屋一般都是位于住宅小区中，属于居民住房。现在通过随意的分割，出租给其他人员，已经是将居民住宅用房改为非住宅用房，改变了房屋使用目的。其次，专有权人有义务维护建筑物牢固和完整性，不得在专有部分加以改造、更换、拆除。在维护、修缮专有部分或者行使权利的时候，不得损害周围区分所有权人的生活安宁、安全和卫生。 目前反对群租房一个明确的理由就是，有相当一部分的群租房租客不遵守公共卫生和小区管理条约。更令人不安的是消防隐患，多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾。对于住宅小区的设备运营和人员管理上也施加了一定的压力，更快地消耗公共资源。租客人员结构复杂，容易发生案件。第三，损害赔偿义务。专有权人在其专有部分行使专有权利，如果超过权利范围而对其他业主造成损失的，必须停止侵权行为，并对损失进行赔偿。建筑物内的业主认为出租房屋的业主的行为侵害到自身权益的，可以依法向法院提起诉讼，要求其停止出租行为。对于由群租房行为所引起的侵害，可以要求做出相应的损失赔偿或者恢复原状。小区业主的权利并不是没有约束可是随意行使的，只能按照法律规定在法定范围内行使，同时要负有一定的义务。对于由租客行为引起的损失，可以将房主作为被告，在房主赔偿完后再向租客追偿损失。即将出台的《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
对于群组房现象光靠法律的规制是不够的，最重要还要依靠《业主公约》对业主的行为进行约束。《物权法》第七十六条赋予业主共同决定制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约权利。如果个别业主违反共同制定的规定，那么将视其为一种违约行为，其余业主有权向违约的业主追究违约责任。德国物权法规定，住宅所有人可以通过所谓的共同规则调整他们之间的法律关系，一步重或者修改住宅所有权法的规定。对于这种共同规则，性质上类似于章程。《业主公约》一旦经全体业主通过，对业主具有一致的自治性约束力。德国物权法认为业主大会是有制定住房规则的职权，大会中凡是登记为住宅所有权人的业主都有表达自己观点的权利。与德国物权法不同的是，我国《物权法》是把业主表决权与人数和专有部分面积所占总面积的份额双挂钩的。不仅在人数上要求多数，在面积上也有同样的要求，不仅考虑到多数人的利益，也兼顾了利益众多的一方。
成员权是基于对共有部分的管理、维护、使用等共同事务而产生的权利。虽然各业主享有的专有权处于主导地位，但是此权利的行使要服从整个区分所有建筑物业主的的共同利益。在居住使用中，任何业主损害建筑物或妨碍其余业主居住的的行为都会影响到其他业主行使权利的自由。德国物权法在业主行使对住宅所有权时，限制业主以不对其他共同所有人产生不利影响的方式，联合协商地使用具有单独所有权的住宅。如果他将住宅转让给他人使用，也必须对此承担责任。 从德国的物权法不难看出论文，即使房屋出租给他人使用，租客对其他业主行使权利同样受到《业主公约》的限制。
