本文是一篇战略管理论文，本文以雅佳物业管理公司为分析对象，采用管理学及物业领域相关理论，根据企业实际，通过宏观环境和行业、市场环境分析，得出雅佳物业管理公司面临行业市场竞争加剧、企业目前发展状况与市场需求尚有一定差距的局面，但在政府鼓励和认可物业服务在市场经济中以其高效的现代服务业效率和高品质进行发展，充分发挥服务、公益、公共协作作用的大环境下，雅佳物业管理公司未来有较大的生存和发展空间。
第一章 绪论
1.1 研究背景与意义
1.1.1 研究背景
我国物业服务业作为一种与房地产开发相配套的一种综合性服务方式，经过近 40 年的发展，其业务范围及功能从对各类功能不同的建筑物及其配套设施设备、场地等“物”的管理，拓展到为物业所有者（业主）和使用方（租用者）等“人”提供有偿无形劳务服务。物业服务重点得到进一步丰富，不仅保留了传统对不动产的运维保障，而且将目光投入到提供业主生活所需中来。管理方式逐渐趋向于社会功能化、专业技术化和市场精细化方向发展。
完善的物业管理不仅能保证不动产的正常使用功能和寿命，为业主提供良好、优质和安全的生活保障，还能完善对本企业物业服务的保值和增值，有利于企业品牌形象的塑造和宣传。此外，物业服务在应对重大公共危机防控、促进社会稳定等方面具有特殊优势，能极大弥补社会公共功能上的短板。因此，在群众逐日提升对幸福生活愿景的期盼下，物业行业符合社会不断推进的积极趋势，蕴藏着巨大的前景和商机。
随着近年来物业行业内外部环境和自身运作模式的变化，物业管理企业也不可回避的面临政策受限、管理思想脱节、服务意识粗放、业务范围狭窄、经营成本提升、管理服务人才紧缺、生存空间受限等问题。这些突出问题困扰着物业行业和企业，给物业管理企业的健康、规范、可持续发展提出了巨大挑战。
当今社会经济环境随着各种新兴产业的不断涌起极速变化，物业行业企业要随时应对行业环境动态化，技术创新产业化，竞争程度激烈化和顾客需求多样化等问题。企业管理者应具备战略管理的意识、头脑及系统性概念，在企业面对竞争性挑战时，具有战略前瞻性和主动性。不仅要适应市场变化进行内部调整，还要对企业核心竞争力进行动态分析，对战略构架和规划进行及时调整或重塑，关注发展、积累企业能力和资源。
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1.2 研究对象与内容
1.2.1 研究对象
雅佳物业管理公司于 2005 年成立，注册资金 500 万元人民币，作为民营物业服务管理企业其经营的业务范围包括物业管理、家政服务、车辆管理、园林绿化等。公司总部在武汉，下设广水分公司、天门分公司和襄阳分公司，员工人数370 余人。公司 2015 年获得 ISO9001：2008 质量体系认证证书。现为湖北省物协、武汉市物业会员单位，武汉市汉阳区物协副会长单位，曾获多项殊荣。
雅佳物业管理公司现服务的项目（小区）共 18 个，分布于湖北省内一、二、三线城市，服务范围涵盖保障性住房、普通性住宅、商业性住房等。经过十余年的市场拓展，服务管理规模逐年扩大和增加，现公司物业服务和管理面积 230 余万平方米。
表 1-1 雅佳物业管理公司近五年获得荣誉
1.2.2 研究内容
首先，有针对性的对雅佳物业管理公司所处的外部及内部环境进行深入、系统的研究与分析，采用相关管理学理论、借助恰当的战略分析方法、工具，提出企业未来发展思路。
其次，通过对雅佳物业管理公司成立背景、业务发展、运营现状等内部情况的分析，在现有业务范畴基础上展开对企业未来业务拓展的战略思考，从而明确企业发展方向。
再次，运用分析出的企业优势、劣势、机会与威胁，明确核心竞争力并制定出符合雅佳物业管理公司未来发展的业务战略方案，为实现企业的长期可持续发展目标提供借鉴。
最后，根据提出的企业实施业务战略构想，包括业务战略构成、企业发展目标等，对所选择业务战略的实施步骤和路径及为确保实施应提供的一系列必要的保障措施进行研究。
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第二章 相关理论综述
2.1 战略管理相关理论
2.1.1 战略管理理论
“战略”这一概念溯源于古代战争，其涵义是指对整个战争过程的思考、研究部署及实施。从古至今，诸多中西方军事战略家从不同角度定义战略的重要性，孙武在《孙子兵法》中强调计谋、战术的重要性；毛泽东认为战略是为了研究战争全局的规律性；冯·克劳塞维茨则指出为达到战争目的开展的对战斗的应用可被称之为战略。随着人类社会的发展进步，“战略”一词逐渐引申到政治、经济、外交和社会等领域[1]。
“战略管理理论”源于 20 世纪，是管理学系统性理论的重要分支之一。在全球经济一体化的趋势下，国家与国家之间、组织与组织之间的相互影响日趋明显，所处的竞争环境也日趋复杂，那么一个组织或公司要如何确定远期目标，如何保持持久的竞争实力，如何制定出可持续发展的战略决策。在这样的大背景下，战略管理理论由此产生和发展。
关于“战略管理理论”的主要观点有：安索夫认为，战略管理是把企业的业务决策和长期目标决策互相统一、结合的经营及管理活动，是制定、选择、实施并控制企业战略，直至实现企业最终目标的过程。“国际战略管理大师”明茨伯格认为，“战略”一词从不同的角度应该有多种定义和理解，他将十大战略管理学派进行分类，提出了著名的战略 5P 观[2]。安德鲁斯则认为企业目标是首要的，并能决定企业的所有活动，逐步形成“SWOT 分析法”。希特从适应环境的角度，提出战略需要持续收集市场反应并及时调整、改进[3]，并详细列举了大量经典案例。
随着近几十年国内外专家和学者对“战略管理理论”的深入研究和不断应用，大家慢慢了解到这一管理的内质属性是动态的，可以将其理解为企业制定并实现其战略的一系列动态管理活动。伊丹敬之认为“优秀的战略”需要与企业所处的环境、能力和组织等因素相匹配和适应。约翰·刘易斯·加迪斯在《论大战略》中强调审时度势，把战略目标与愿景称为刺猬式的思维，把企业能力的评价和控制称为狐狸式的思维，那么战略就是要使两者达到均衡[4]。
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2.2 物业管理与物业管理企业战略管理相关理论
2.2.1 物业管理的起源和发展
“物业”一词最初来源于英文“property”、“estate”，始于 19 世纪 60年正处于工业大革命时期的英国，形成和发展于 19 世纪末经济快速发展的美国，是社会经济发展的产物，它的产生和发展过程伴随着社会生产力发展。20 世纪初，全球首个物业行业协会—“芝加哥建筑管理人协会”的成立，反映出现代物业管理行业步入正规化、有序化的发展道路。“物业”还曾一度被当做房地产的同义词或替代词[7]。
自 20 世纪 80 年代，我国物业从深圳沿海开始产生，至今已有近四十年的发展历程。从广义来讲，物业涵义是指财产、资产、拥有物、房地产等；从狭义来看，物业是指各种已筑成并具有可供居住或提供居民其他所需功能的的构筑物及其配套的相关设施、场地、非主干交通道路和市政、公用设施等。按照建筑物不同的功能、用途、产权所有，可以分为住宅性物业、商业性物业、工业性物业及其他类型物业等。
2.2.2 物业管理的涵义
根据 2016 年《物业管理条例》中的定义，“物业管理”是指业主通过选择、聘用物业服务公司，由双方按照物业服务合同共同约定，对建筑物及配套设施设备、相关场地的维修、保养和管理、环境维护等。与传统房屋管理不同的是，“物业管理”不论是管理的形式、方式、观念，还是管理的深度、广度，都有较大的革新和变化[7]。
目前，我国物业管理发展的业务范围广泛，主要可划分为日常性的公共服务、个性化的特约服务及有指向性的专项服务等。作为房地产开发的衍生行业，在经过了萌芽期、全程化、多元化、平台化和服务化等五个阶段[8]，物业服务业已成为一种新型服务模式而存在，已具有社会化、专业化、市场化等特征，已形成独特的专业服务工作体系。
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第三章 雅佳物业管理公司外部环境分析...................12
3.1 宏观环境分析..................................12
3.1.1 政治环境分析.............................12
3.1.2 经济环境分析..............................15
第四章 雅佳物业管理公司内部环境分析...................38
4.1 雅佳物业管理公司资源分析..........................38
4.1.1 有形资源.................................38
4.1.2 无形资源............................40
第五章 雅佳物业管理公司业务战略的制定与决策...........................53
5.1 雅佳物业管理公司企业目标体系构成........................53
5.1.1 公司使命.....................................53
5.1.2 公司愿景................................53
第六章 雅佳物业管理公司业务战略的实施与控制
6.1 雅佳物业管理公司业务战略的实施路径
好的业务战略决策需要通过正确路径，才能有效得到实施。雅佳物业管理公司将业务战略实施路径定义为一个自上而下的动态管理过程，即业务战略经制定决策、战略目标在公司层面形成一致，由各项目族群制定具体实施方案，并在各项目小组的物业服务工作中得以贯彻落实，从而实现战略目标。从品牌开发、业务组合、资源配
