本文是一篇税收论文，优化纳税服务首先要转变服务理念，提高纳税服务意识，从思想和行动上真正的为纳税人服务和着想，构建和谐的征纳关系。不能简单的认为纳税服务只是办税服务厅或者部分人的事情，提高纳税服务质量是全体五河税务干部努力的目标。其次优化纳税服务，软硬件设施要跟上，根据纳税人需求，增强办税硬件设施，比如在办税服务厅采购多样化的自助办税设备，实现多样化办税，为纳税人节省办税时间。再次优化办税流程，提高办税效率。所有窗口实现一窗通办，适当增加办税服务厅的数量，减少纳税人的办税距离。提高窗口工作人员的业务能力，提高办税效率，减少纳税人办税的等待时间。纳税服务厅配备专业的税务咨询人员，为纳税人提供及时、专业的高质量的咨询服务。设置有效的意见箱，收取纳税人真实的意见建议，及时反馈和整改，为纳税人创造良好的办税环境。最后税收管理人员要做好服务与管理的有机结合，对于房地产企业遇到的问题，应积极主动帮助企业解决，为企业做好政策宣传的同时，为企业发展出谋划策，降低企业经营成本。税务部门要始终以纳税人的需求为出发点，为纳税人提供高效、便捷、人性化的涉税服务。
第一章 绪论
第一节 研究背景与研究意义
一、研究背景
随着我国城市化进程加快，住房的需求不断增加，房地产行业的发展也进入了快车道，成为国民经济的支柱产业，在拉动 GDP 增长的同时也成为了各地政府财政收入的主要来源。房地产税收收入作为地方财政的重要组成部分，对地方经济发展有着不可替代的作用。但随着房价上涨过快，交易过热，房地产行业泡沫化严重，为了遏制房价上涨，促进房地产行业健康发展，中央出台了一系列的政策措施，出台限购令，调整银行贷款利息，调整税收优惠政策等，税收作为地方经济宏观调控的重要手段，理应发挥其重要作用，通过一定的税收政策使房价回归理性。企业所得税作为房地产企业的主要纳税税种，在房地产企业税收中占有较高的比例。由于房地产行业的特殊性，在实际企业所得税征管过程中，房地产企业所得税税收流失非常严重。因此研究房地产企业所得税税收征管，完善房地产企业所得税征税流程，理顺纳税节点，确保税款足额入库，提高财政收入，有利于规范房地产市场，防止税款流失，防范涉税风险，一定程度上降低房地产行业利润空间，抑制房地产投机行为，促使房价回归理性。
五河县，隶属于安徽省蚌埠市，地处安徽省北部，淮河中下游，总面积 1580 平方千米。近年来，随着五河县老城区旧城、棚户区改造等发展规划有序推进，五河县房地产发展迅速，房地产行业税收收入成为五河县财政收入的重要组成部分，成为调控五河经济发展的重要手段。2018 年，五河县全年生产总值 220.9 亿元，增长 9%，财政收入 14.8 亿元，税收收入 10.88 亿元，房地产企业税收收入 3.4 亿元。完成固定资产投资额 183.4 亿元，其中房地产开发投资额 66.71 亿元，增长 41.4%。
五河县税收收入中，30%以上都是来自房地产企业，但是在实际税收征管工作中，由于房地产行业复杂，资金交易量大且频繁，开发周期长，项目多，关联行业众多等特点，房地产企业所得税税收流失非常严重。加之五河县税务机关征管手段有限，税收管理模式不完善，更是增加了房地产企业所得税税收征管的难度。
本文试图通过分析五河县房地产企业所得税税收征管中存在的问题，从实际工作经验出发，结合五河县房地产企业实际情况，提出适合五河县房地产企业所得税税收征管的对策。并希望借此对情况相似的县级地方政府房地产税收征管有所借鉴。
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第二节 研究综述
一、国外研究综述
国外对房地产税收征管的研究主要有以下几个方面：
（一）关于房地产税收制度的研究
亚当?斯密的《国富论》是古典经济学时期房地产税收的标志著作，他在文中专门对土地租金的征税问题进行了详细阐述。他提出税收的课税对象应该是地上建筑物或者覆盖物的土地，其纳税义务应该由土地所有者承担。他主张税收尽量不要影响纳税人的劳动的积极性，也尽量减少给人民群众造成额外负担。他总结出了税收平等、确实、便利、征收费用最少的税收四项基本原则，其中前三项就涉及税收征管的原则。税收征管合理化可以提高税收征管效率。
Rosen(1995)提出财产税的税收收入相对稳定，尤其是房地产税收，不会因为当前国家的经济波动而出现太大的波动，因此，对于地方政府而言房地产税收是一种理想的税收来源，对国家经济社会发展有着重要的影响。
Heldak M.Stacherzak A(2014)认为当前房地产税收没有充分考虑房屋所处的位置、房屋的功能、房屋的市场价值等因素。政府应该通过征税范围、评估等针对不同的房地产设计不同的征管政策，完善税收征管。
（二）关于房地产税收征管的研究
威廉.配第在《赋税论》中对房地产税收进行了论述，详细论述了如何合理征税，他提出可以按照土地所有为基础，按照一定比例来征税费方法比较合理。
Omar Pinto Domingos（2011）提出政府可以通过提高起征点、降低税率等税收优惠政策，建立有效的房地产税收体系，积极向纳税人进行政策宣传的同时要定期向社会和纳税人公布财政收支情况，建立可信任的政府，提高税收征管效率。
Claudia M.De Cesare(2012)认为房地产业税负相对较低的一个重要原因是税务机关缺乏有效的征管方式和手段，同时房地产的相关信息更新和获取不及时，造成税务机关无法有效掌握纳税人的纳税信息。加之部分地方政府某些部门的干预和规定，例如法院，限制了税务部门税收征管措施的实施。
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第二章 房地产企业所得税征管理论概述
第一节 房地产企业所得税征管相关概念
一、房地产企业所得税基本概念
（一）房地产企业
根据国家统计局《国民经济行业分类》，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业五类，本文的研究对象是房地产开发经营。房地产开发经营是指以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业，业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
（二）企业所得税相关概念
1.企业所得税。对中华人民共和国境内的内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收所得税。
2.应纳税所得额。房地产企业所得税的计税依据是应纳税所得额。应纳税所得额每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
3.收入。销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物及其他经济利益。
4.成本。企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税法规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。
5.费用。指企业在生产经营活动中发生的不包括计入有关成本的期间费用即销售费用、管理费用和财务费用。
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第二节 房地产企业所得税征管理论依据
一、风险管理理论
风险管理理论是一门新兴的管理学科，风险管理理论最早起源于美国，始于十九世纪三十年代，该学科最早起源是由于受当时世界经济危机的影响，美国经济下滑非常严重，许多的企业破产倒闭。为应对经济危机，很多企业开始在公司内部设立了保险管理体系，这是最早的风险管理方式。后来学科经过不断的完善和丰富，开始向着更加科学的方向发展，十九世纪七十年代开始，全球众多国家开始学习和探索风险管理理论，并将其不断完善，包括日本、法国、英国等等国家。风险管理是指在风险的环境中，通过一定的管理方式，将风险降低到最小化的过程。
对于税务部门来说，由于房地产企业项目开发周期长、涉及面广、企业所得税核算复杂，税收管理员工作任务重，工作难度也大，面临的房地产企业所得税税收征管执法风险也就大。再加上税务部门的基层征管资源是有限的，如何通过有效的税收征管方式，运用最低的成本和有限的资源，降低税务人员的涉税风险，防止税款流失，同时一定程度上降低纳税人的涉税风险。根据风险管理理论，对高风险的行业进行资源有限配置，建立科学合理的税收风险管理体系，对潜在的风险进行提前预警，事前防范和有效控制。根据税收风险的级别确定风险管理的方式方法，从而提高税收征管的质量和效率。风险管理的目标就是降低涉税风险的同时提高纳税人的纳税遵从度。
二、新公共管理理论
新公共管理理论起源于西方发达国家，根源是二十世纪八十年代的行政管理理论。该理论认为政府机构可以将企业运用成功的管理方法运用到政府部门的日常管理中。比如目标考核、绩效指标、人事任用等，新公共管理理论比较注重管理的结果，运用科学的管理方法，可以使行政事务更加灵活、高效，调动政府人员的工作积极性和主动性，提高行政管理的效率。
由于房地产企业业务的复杂性和过高的执法风险导致多数税务人员不愿承担这项工作。专业化的税收人员更不愿意从事房地产企业所得税税收征管，容易导致税收征管力量薄弱，征管水平不高，造成房地产企业所得税流失严重，影响地方财政收入。面对这样的状况，税务机关需要在工作中运用新公共管理理论，设置科学的绩效考核目标、晋升机制、人性化的人事制度。对于敢作为、有担当的税务干部能够有限提拔任命，或者给予一定的物质奖励，能够极大地提高税务干部的工作积极性，在日常税收征管中更加认真负责，不仅可以提高税收征管的质量和效率，还能提高纳税人的满意度，从而提高纳税人的税法遵从度。
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第三章 五河县房地产企业所得税征管现状 ············ 10
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