本文是一篇金融学论文，结合本文理论与实证的研究，可以发现货币政策和国际资本流动是影响二者的最主要因素，因此，决策者应从以下三点关注汇率和房地产价格的波动，增强我国外汇市场和房地产市场的稳定性。第一，加强跨境资本流动监管，抑制房地产投机行为，完善并巩固汇率形成机制改革成果。通过强化对跨境资本的监管，可有效防范非常时期难以避免的非理性和非预期性市场波动，避免汇率大幅波动，导致资本流动的不稳定性，从而保护房地产市场和实体经济的健康发展。相反，如果放松监管，国际投机资本进入国内，在非政策推动下，很容易对汇率造成影响，而大量资金进入房地产市场，就能以较小的成本获得较高收益，推动房价非理性上涨。
第一章 引言
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
九十年代以来，我国经历了四次人民币汇率体制改革，人民币汇率波动幅度相对较大，汇率波动引起货币供给、资金流动等发生变化，进而对资产价格产生重要影响。同时，改革开放至今，中国房地产市场经历了萌芽、探索、成长、成熟等多个阶段，尤其在 1998 年房改后，房地产市场整体步入高速发展快车道。房地产市场改革与汇率改革相伴而行，一直以来，房地产作为我国的支柱产业，国际资本在汇率引导下极易流入房市，形成资金集聚效应，导致房价变化，房地产市场基本面发生变化引发资金逃离也可能对汇率产生下降压力。2016 年开始，我国开启新一轮房地产牛市，房地产市场泡沫愈演愈烈，为避免发生系统性风险，政府相继出台各项调控措施控制房价上扬，调控力度空前。随着我国资本市场加速对外开放，人民币国际化进程也不断加快，未来将逐步强化市场在外汇资源配置中的决定性作用，汇率体制改革将进一步深化。
通过研究国内外相关资料，不管是发达国家还是新兴市场国家，房价与汇率在不同时期均具有较为显著的相关关系。但由于西方发达国家大多采用浮动汇率制度，对汇率的管制较少，而我国汇率长期钉住美元或者以美元为主的货币篮子，且央行对汇率的干预较为频繁，因此发达国家的汇率和房价之间的关系远远没有我国复杂。我国在 2015 年汇改后，汇率波动幅度明显变小，但房价却一路上涨，两者之间出现背离现象。因此，在汇率与房地产市场改革过程中，研究两者间的关系对学界与经济界尤为重要。本文将通过对两者之间的相互影响进行探讨以此说明二者的相关关系。
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1.2 研究内容与方法
1.2.1 研究内容
本文首先通过对国内外学者相关成果进行研究和分析，在此基础上，试图做出创新性的研究；其次，在总结国内外关于二者之间影响因素与作用机制的基础上，回顾了我国汇率改革机制与房地产市场调控历程，以期明确二者在我国经济中的地位与作用；再次，本文进一步探讨分析国外主要发达国家和新兴市场经济体房价与实际有效汇率之间的关联关系，以试图找出两者之间的规律，挖掘事件背后更深层次的原因；最后，在借鉴前人的成果及他国研究经验的基础上重新建立了人民币实际有效汇率与房价之间的联动关系模型，以此分析两者在各阶段的相关关系并相应提出政策建议。
文章总共划分为六个章节，理论分析与实证检验相结合，以阐述人民币实际有效汇率与房地产价格之间的影响机理：
第一章，引言。介绍本文研究背景、研究意义，以及研究内容和研究方法，并提出文章的创新与不足之处。为全文做出了概括和引领。
第二章，文献综述与理论基础。阐述了国内外研究动态，对汇率与房价之间影响的文献进行梳理，并在总结的过程中，并提出本文研究思路。
第三章，研究基础与作用机制。对人民币汇率与房地产价格的影响因素进行阐述，明确研究的基础以及二者之间作用机制，以更好为后续分析提供现实和理论基础。
第四章，模型解析及构建。论述本文实证所需的 VAR 模型及拔靴方法，为下文实证检验提供计量基础。
第五章，实证分析。对人民币实际有效汇率与房地产价格相互影响进行实证分析，通过实证研究，得出二者之间在不同时期的影响及影响程度，并得出相关结论。
第六章，结论与政策建议。归纳总结本文的结论，基于实证结论提出具体的政策建议，并展望未来发展与研究。
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第二章 文献综述与理论基础
2.1 文献综述
国外学者关于汇率对房价影响的研究基本是从汇率变动和资本流动角度来分析的，这与国外国家浮动汇率制度或干预较少等因素有关。国内除了从以上两个角度分析外，还通过引入经济增长、外商直接投资、货币供给等中介变量作为影响渠道进行分析。
2.1.1 从汇率变动角度分析汇率与房价的相关性
国内外学者通过实证和理论角度检验了汇率直接变动对房价的影响，且大多数学者从两者的因果关系入手，认为汇率与房价之间存在相关关系，汇率变动在一定程度上能够影响房价变动。
Benson 和 Hansen(1997)[1]通过多元线性回归模型分析加拿大元对美元汇率的变化对华盛顿和罗伯茨两个城市房价的影响，研究发现美元汇率与房价存在较强关联性，美元相对加拿大元贬值导致大量加拿大投资客进入美国房地产市场，从而推高房价。Miller 等(1998)[2]通过相关性检验日元与美元汇率，研究发现日元升值会导致日本投资客大量涌入夏威夷，从而导致夏威夷房价大幅上涨。张家平(2008)[3]利用我国 1998 年至 2007 年共 28 个季度人民币实际有效汇率和房价数据，通过格兰杰因果关系检验两者之间的关系，检验结果表明，人民币汇率和房价之间存在正相关关系，保持人民币汇率小幅提升有利于维持房价稳定。王先柱(2009)[4]通过格兰杰因果关系检验和脉冲响应检验分析认为人民币名义汇率与房价之间存在负相关关系。邓永亮(2010)[5]利用 EGARCH 模型得出汇率波动的量度，再基于 VAR 模型的协整分析、格兰杰因果检验和脉冲响应等方法，检验结果均表明人民币升值会推动房价上涨，两者之间存在正反馈效应。袁东、何秋谷和赵波(2015)[6]利用 45 个国家的面板数据，发现实际有效汇率的上升会导致房价上升，同时通过 VAR 模型验证认为实际有效汇率上升吸引大量国际游资流入，使得房价不断上涨。肖卫国和兰晓梅(2017)[7]通过选取我国 2005 年 7 月-2016 年12 月的汇率预期、M2 和房价数据构建时间序列的 STR 模型，研究结果显示，渐进稳步的升值预期阶段，汇率通过资本流动效应促进了房地产价格的上涨，而大幅度的升值预期将促使房价急剧上涨以及甚至泡沫化。沈庆劼(2007)[8]通过理论与实证并举，认为房价不断攀升的主因是实际汇率被低估且存在短时间升值的强烈预期。刘琪(2007)[9]从正负影响两方面分析人民币汇率对房价的影响因素，并在分析基础上，探讨了通过汇率一步到位调整和渐进式调整两种方式来调节房价。杨元庆等(2016)[10]从理论角度阐述了人民币汇率对房价的正负面影响，并通过探讨影响机制和传导路径提出建议。
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2.2 理论基础
通过对相关文献的研究与梳理发现，关于汇率与房价之间关系的研究最主要的三个变量是短期国际资本流动、货币供给和经济增长，因此，基于文献分析，确定本文研究主题的三大理论基础，主要包括国际资本流动理论、内生货币供给理论和巴拉萨-萨缪尔森效应理论，这三大理论的选取主要是基于文献综述下汇率与房价之间的关系得出，而且，三大理论分别是基于国际资本流动、货币供给和经济增长而进行阐述的，这与后文回归模型与 VAR 模型的分析也将保持一致，也即是分别在短期国际资本流动、广义货币(M2)供给、经济增长（克强指数）三个渠道下进行实证检验的。
2.2.1 国际资本流动理论
国际资本流动理论为本文的研究提供了重要的理论基础。国内外众多学者的研究文献表明，国际资本流动与汇率，国际资本流动与房地产价格之间均存在着紧密的联系。如在国际资本流动与汇率关系方面，Reinhart(1993)[48]，Smidkova,Barrell 和 Holland(2002)[49]，Kemme 和 Roy(2003)[50]，MacDonald 和Ricc(2003)[51]，谷宇、高铁梅和付学文(2008)[52]，范德胜(2011)[53]等认为国际资本流动对汇率的长期均衡趋势有显著影响，随着国际资本大量流入，我国外汇储备的增加给人民币升值带来压力；关于短期国际资本流动与房地产价格上，孟晓宏、李春吉(2006)[54]等人通过对短期国际资本流入影响房地产的途径和机制分析，发现国际资本正在通过直接途径和间接途径影响我国房地产价格，从长期来看，国际资本流入的波动会引发房地产价格的波动。
本文主要以短期国际流动资本为理论基础。Charles P.Kindleberger[55]在《国际短期资本流动》中认为国际短期资本流动与货币供给、国际收支和经济增长等因素之间存在着紧密的联系。BertilOhlin(1929)[56]认为，汇率变动和利率变动是引起短期国际资本流动的重要因素。当市场利率的上升时，国外流动资本会流入国内追求高收益。美元汇率变化是国际资本流动的重要风向标，美元贬值时，国际资本离开美国，流入全球其它经济体，特别是新兴经济体，导致流入国汇率上升；如果美元触底反弹，资本又开始流出新兴市场，流回美国、美元升值，流出过货币贬值。同时，我国房地产市场是热钱流入的主要目标。
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第三章 研究基础与作用机制.........................15
3.1 影响汇率和房价的因素 ......................15
3.1.1 影响汇率变动的因素.......................15
3.1.2 影响房价波动的因素....................
