第四章 模型解析及构建.........................22
4.1 VAR 模型理论与构建 .........................22
4.2VAR模型构建 ............................23
第五章 人民币实际有效汇率与房地产价格相互影响的实证分析............29
5.1 样本选取与变量说明 ......................29
5.2 自回归模型实证分析 ............................31
第五章 人民币实际有效汇率与房地产价格相互影响的实证分析
5.1 样本选取与变量说明
根据第三章汇率与房价的影响因素部分，由于影响二者的因素众多，最终均衡价格是各个合力相互作用的结果，在进行实证检验是不可能穷尽所有变量，变量选取上主要是基于文献综述和理论基础，在文献综述中，汇率与房价之间的关系更多是从资本流动、货币供给和经济增长来进行分析的，基于此，本文的理论基础也建立在三者之上，同时，还参考目前研究领域通用的变量选取指标，具体指标选取说明如下：
房价指标选取：由于 2011 年 1 月起，我国国家统计局不再发布全国房屋销售价格指数，只发布全国 70 个大中城市新建商品住宅销售价格指数。为保证数据的时效性，本文选取 2012 年 1 月至 2019 年 8 月 70 个大中城市房地产销售价格指数（以 REP 表示）的月度数据，使用月度数据能够使得样本容量足够大，以保证滚动窗口因果关系检验的准确性，并且足够大的样本容量也更能说明时间序列在样本区间上可能存在结构性变动。
汇率指标选取：汇率指标的选取上，现有文献中，汇率指标的选取上略有不同，多数选择人民币名义汇率，如王先柱(2009)[4]、杨柳(2016)[26]等，本文选取人民币实际有效汇率指标（以 AEUN 表示）。这主要是因为人民币实际有效汇率是一个加权汇率指数，考虑到了 16 国贸易加权，考虑了多国贸易情况，相对名义汇率而言更具代表性。其次，由于美元依旧是世界最主要的货币，美元汇率的波动关系着全球资本市场的稳定，而且世界绝大多数国家的货币都与美元挂钩，尽管我国采取了一篮子货币来编制人民币实际有效汇率指数，但在货币篮子中美元的权重依旧最大，因此人民币实际有效汇率可同时考虑到美元的影响；再次，在房地产成本构成当中，部分原材料和运输成本受到进出口商品影响明显，而美国以及其他与美元挂钩或用美元标价的国家是我国重要的贸易国，人民币实际有效汇率可在一定程度上考虑到从这些国家进出口商品因素；最后，目前大多数学者都是以人民币名义汇率指数或美元兑人民币汇率中间价作为研究变量的，而单独用人民币实际有效汇率作为变量的研究却较少。鉴于此，本文打破其他研究所采用的名义汇率指标这一传统变量而采用人民币实际有效汇率这个更加直观的汇率指标变量。
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第六章 政策建议与研究展望
6.1 政策建议
结合本文理论与实证的研究，可以发现货币政策和国际资本流动是影响二者的最主要因素，因此，决策者应从以下三点关注汇率和房地产价格的波动，增强我国外汇市场和房地产市场的稳定性。
第一，加强跨境资本流动监管，抑制房地产投机行为，完善并巩固汇率形成机制改革成果。通过强化对跨境资本的监管，可有效防范非常时期难以避免的非理性和非预期性市场波动，避免汇率大幅波动，导致资本流动的不稳定性，从而保护房地产市场和实体经济的健康发展。相反，如果放松监管，国际投机资本进入国内，在非政策推动下，很容易对汇率造成影响，而大量资金进入房地产市场，就能以较小的成本获得较高收益，推动房价非理性上涨。因此，对跨境资本流动合理进行监管能有效控制资金对房市的不利影响，使房地产市场发展更趋理性。
第二，继续实施稳健的货币政策，控制广义货币增速，避免流动资本为追求高收益而大量流入房地产市场。同时，还要在货币政策执行方面，对房企融资渠道和融资成本进行管控，遏制开发商大规模圈地卖房行为。在汇率改革方面，央行应继续减少干预，逐步发挥市场在汇率均衡中的决定性作用，进一步深化我国汇率形成机制，促进人民币汇率的均衡波动，增强人民币汇率弹性。政府应加强政策协调，合理利用“政策工具箱”，打出“财政政策+货币政策”双组合拳，避免汇率大幅波动对房价的不利影响。我国目前处于经济转型的关键时期，保持人民币汇率在均衡水平附近波动有利于经济平稳过渡并防止汇率大幅波动放大房价影响，适度推动人民币升值以提高国内资产价格收益率的同时提高利率，这是一个从汇率视角解决高房价的可行方法。
第三，本轮房价未出现持续上涨的主要原因在于政府的严厉政策，因此，在我国经济转型升级，面临外部较大压力的关键时期，政府应引导市场预期，建立房地产市场长效稳定机制，通过政策基本面向投资者和投机者表明政府稳定房地产市场的决心，避免陷入朝令夕改的“塔西佗”陷阱。各地政府应因地制宜，因城施策，制定符合本地的调控措施，适时引导人们“房住不炒”，从心里预期角度稳定市场。同理，我国政府和央行也可通过预期引导国际市场观望者，表明我国捍卫外汇市场稳定的决心，坚决贯彻执行市场规律，以此减少汇率波动产生的影响，并稳定我国社会经济。当政府向外界传达出稳定房地产市场和外汇市场的决心后，市场有理性预期主导，房价与汇率就可避免因为资金大幅流动而不稳定。
参考文献（略）
