本文是一篇金融学论文，宅基地使用权相关法律法规的立法意图就是在目前我国农村社会保障体系不健全的情况下，保障农民基本的生存和居住条件。而在限制宅基地使用权流转已经不适合农村发展需要的情况下，应进一步加大对农村社会保障的力度，在城乡社保体系一体化建设过程中，适当向农村地区倾斜，以降低农民对土地的依赖程度。具体做法是为农民购买医疗保险、养老保险、大病保险以及增加农村居民的其他相关福利；加快建立以廉租房、公租房为侧重多层次的城乡住房保障体系，以保证农民失去宅基地后不会陷入生活困境。
1 引言
1.1 研究背景
2018 年 2 月 4 日中共中央、国务院发布中央一号文件《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，以期指导乡村全面振兴，推进全面建成小康社会和社会主义现代化国家进程。而乡村振兴战略的实现需要大量的资金投入，仅仅依靠政府的扶持是不够的，还需要农户自身的投资。但一直以来，作为农民住房财产权重要一项的宅基地使用权被法律禁止抵押，农民住房财产权成为农村“沉睡的资产”，农户因无法提供有效抵押物而难以获得用于生产经营的贷款，这严重羁绊了农村经济发展的脚步。
为解决农户贷款难、抵押难的问题，我国于 2015 年开展农民住房财产权抵押试点。作为农民住房财产权重要一项的宅基地使用权一直被法律禁止抵押，而开展农村住房 财产权抵押试点，无疑是农村抵押担保方式的一种创新。2013 年7 月 1 日，国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，鼓励银行业及相关金融机构扩大宅基地使用权抵押贷款试点。2015 年 8 月国务院下发了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，其目的在于落实农村土地用益物权，赋予农民更多的财产权利，谨慎稳妥的开展“两权”抵押贷款的试点工作。“两权”抵押指导意见的发布将有利于盘活农村“沉睡的资产”，促进农村经济的发展。2016 年 12 月中办、国办发布《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，对农村土地所有权、承包权和经营权进行“三权分置”。该意见的发布，使得农民住房财产权制度也受到了社会各界的关注。2019 年 2 月人民银行、银保监会、证监会、财政部、农业农村部联合发布《关于金融服务乡村振兴的指导意见》，并明确提出，要配合农村土地制度改革和农村集体产权制度改革部署，加快推动确权颁证、价值评估、交易处置等配套机制建设，结合宅基地“三权分置”改革试点进展稳妥开展农民住房财产权抵押贷款业务。
...........................
1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
本文以 FC 市农民住房财产权抵押贷款业务为研究对象，从农民住房财产权的概念内涵出发，在梳理农民住房财产权抵押贷款已有研究成果的基础上，依据经济学、管理学相关理论，深入分析 FC 市农民住房财产权抵押贷款业务的开展情况，探究 FC 市农民住房财产权抵押贷款存在的问题，并针对问题提出相应的解决方案和相关针对性政策建议，以期为农民住房财产权抵押贷款相关制度改革提供一个参考。
1.2.2 研究意义
（1）理论意义
本文在研究内容上进一步丰富和完善了农民住房财产权抵押贷款制度改革方面的相关研究，并希望通过对农民住房财产权抵押贷款相关经济学和管理学相关理论的研究，对 FC 市农民住房财产权抵押贷款试点的开展模式和成效进行分析，探寻 FC 市农民住房财产权抵押贷款业务开展过程中存在的问题，为农民住房财产权抵押贷款业务的进一步发展提出针对性政策建议。
（2）现实意义
第一，发展农民住房财产权抵押贷款业务，对于缓解农民融资难的困境，发展农村经济具有重要的作用；有利于统筹城乡协调发展，有利于解决农村宅基地制度改革困境；同时，还将激活农村大量闲置资产，增加农民财产性收入；第二，发展农民住房财产权抵押贷款业务对改革农村土地制度和农村金融制度，以及实现乡村振兴战略具有重要的意义。
........................
2 概念界定及相关理论基础
2.1 概念界定
2.1.1 农民住房
农民住房，即农民在集体土地上所建造的用于居住和生活的建筑及其附属设施。一般来说，以下两类均为农民住房：一是农民在由农村集体经济组织分配的宅基地上建造的建筑及其附属设施，二是农民在其他集体建设用地上建造的建筑及其附属设施。农民住房属于农民私有财产，依据我国在农民住房财产权抵押贷款试点期间的相关政策，在农民住房权属清晰，并具有相关权属证明的情况下，农民对其享有完整的处分权，可用于抵押贷款。如农民住房属于家庭成员或与其他人共同所有，则在设置抵押时需经过所有财产共同所有人同意。
2.1.2 农民住房财产权
农民住房财产权是农民的一项重要财产权利，依据 2015 年发布的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款的指导意见》所规定的“房地一体”抵押原则，农民住房财产权由宅基地使用权和地上屋所有权两项权利组成，农民住房财产权权利主体对宅基地使用权和地上屋所有权具有占有、使用和获取收益的权利。农民住房财产权在性质上属于具有财产属性的物权，但由于农村宅基地所有权为农村集体经济组织所有，加之我国法律长期以来禁止农村宅基地使用权抵押，以及现行土地制度对宅基地使用权取得和流转的限制，使得农民对其所拥有的依附于宅基地而存在的地上屋所有权的处分也受到了一定的限制，造成了农民住房财产权的资产属性难以实现的现象。而我国开展的农民住房财产权抵押贷款试点，并在试点区暂停禁止宅基地抵押的规定，无疑是农村抵押担保方式的创新，有助于农民住房财产权资产属性的实现，以及农村金融和农村经济的发展。
..........................
2.2 相关理论基础
2.2.1 马克思地租地价理论
马克思地租地价理论源于古典政治经济学中的地租地价理论，其理论基础是劳动价值论。马克思认为地租是土地使用者向土地所有者缴纳的利用土地获取的超过平均利润的剩余价值，本质上是源于土地所有权的一种收益，在土地所有者与土地使用者不一致时，就会产生地租，根据发生条件和原因的差异，马克思将地租分为了绝对地租和级差地租两类。马克思认为地租产生的根源是土地所有权的存在和垄断，地租的存在能够提高土地利用率，优化资源配置，促进经济发展，而合理的地租地价是土地能否有效流转的前提。因此，为建立有序、有效的农民住房财产权流转市场，需要在科学认识地租和地价的形成及相互关系的基础上，制定科学、合理的农民住房财产权评估方法。
2.2.2 产权理论
在产权归属明晰的前提下，产权纠纷并不容易发生，即使发生也能得到妥当的解决。产权是经济所有制的法律表现形式，它由对物的所有权、占有权、使用权、收益权等权利构成。只有明确的产权才能维护产权主体的利益，产权主体是否能够自由的行使其对物品的占有、使用和处分权的关键是产权主体是否对该物品用于完整的产权。产权能够通过规定经济活动中财产的归属，从而起到约束和限制人在经济活动中经济行为的作用。排他性与非排他性、可分割性与不可分割性和让渡性与不可让渡性是产权的三种属性。排他性，唯一的产权主体对其享有的资源具有垄断性，并享有对该资源处分和收益的权利，其他任何人没有占有和使用该资源的权利，而非排他性指的是物品是公共物品，不唯私人所有；产权可分割性指的是产权为多人共同享有，而产权不可分割性指的是产权主体具有唯一性，产权不可分割；产权让渡性指的是产权可以在市场上合法交易、流转；反之，为产权的不可让渡性。
...............................
3FC 市农村住房权抵押贷款业务开展情况 .................... 16
3.1FC 市经济社会基本状况...................... 16
3.2FC 市农民住房财产权抵押贷款开展情况................... 18
4 农民住房财产权抵押贷款农户参与意愿及贷款风险影响因素分析................. 26
4.1 农民住房财产权抵押贷款农户参与意愿及层次结构分析....................... 26
4.1.1 研究假设........................ 26
4.1.2 变量选择.......................... 27
5 农民住房财产权价值测算和贷款定价 .......................... 43
5.1 农民住房财产权价值测算.......................... 43
5.1.1 模型选择............................... 43
5.1.2 模型构建........................ 44
5 农民住房财产权价值测算和贷款定价
5.1 农民住房财产权价值测算
5.1.1 模型选择
收益还原法、市场比较法和成本逼近法是土地价值测算的三种基本方法。综合考虑上述三种土地价值评估方法的特点、适用范围、数据可得性和农民住房财产权的特点，本文采用基于多元线性回归模型的市场比较法确定农民住房财产权的价值，运用此法的关键是有充足的交易案例。通过对农房交易案例对农民住房财产权价值及其影响因素进行线性拟合以得到某地区农民住房财产权价值的通用方程。
（1）变量选择。结合农民住房财产权抵押和房地产价格影响因素的相关研究，本文主要从农房自身特征、区域因素和交易日期三个维度选取农民住房财产权价值测算指标体系。
农房自身特征变量由宅基地面积、地上屋面积、建筑结构和折旧率四个指标组成。宅基地和地上屋面积对农民住房财产权价值具有直接的影响，一般来说宅基地和地上屋面积越大，该农民住房财产权的价值越大。建筑结构会影响住房财产权的价值，其他条件相同的条件下，建
