本文是一篇金融管理论文，本文在研读国内外相关研究的基础上，分别从数理模型、理论层面、实证研究对我国房价、土地财政与城投债发行规模的相互关系进行研究，探究了其传导路径并刻画了 2009-2018 年三者之间的时变关系。但本文在研究过程中也存在一些不足：房价数据是通过各省商品房售价和商品房出售面积总额计算而来，并未考虑到各省内城市之间房价的差距，因为数据存在一定的偏差，如果能获得我国城市层面的相关数据，能够提升研究的精度；
第一章 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
我国住房从上世纪八十年代逐步开始商品化，至今房地产市场发展了约半个世纪，特别是福利分房制度结束后，我国住宅商品房正式进入市场化阶段。之后的快速发展导致部分地区房价呈爆发式增长。为了安定民生并稳定房地产市场，政府开始对房地产市场调供给、调需求、调结构，并相继出台有关限价、限购、限贷等一系列措施。房地产市场随着我国加速推进城镇化建设发展势头更为迅速，城市房价不断地上涨。2008 年，政府从土地调控、信贷约束、建造经济适用房等方面加强了对房地产市场的干预，各级地方政府也陆续出台了限购措施，来遏制房价的“暴涨”。2016年中央经济工作会议更是定位了“房住不炒”这一基调，以期抑制房地产泡沫，稳住房地产市场这根经济支柱。
与房地产市场相关的城市基础设施建设在城镇化进程加速发展的背景下快速完善。由于财权和事权不匹配，导致地方政府在市政建设资金的支出上存在巨大的缺口，而这一缺口大多通过举债来填补。1993 年开始，中央政府因质疑地方政府的还债能力，发文叫停地方政府的发债筹措资金的行为，并颁布相关法律明确规定地方政府不再具有发行地方政府的权利，但并没有对地方政府的变相举债方式进行明确约束，因此为规避发债限制，同时筹取市政建设所需资金，一种通过城市建设投资公司变相发行企业债券的融资模式应运而生，这种名为公司，实为政府融资平台发行的债券即城投债。2008 年，美国次贷危机引发的金融危机波及全球，我国中央政府为应对危机造成的经济疲软而实施刺激经济的计划，此举虽然带动了我国经济的复苏，但投资的4 万亿资金不仅刺激了经济，也促使地方政府加大对资金的需求，地方举债规模出现大规模扩张的态势，对以政府融资平台举债来发展地方经济的模式产生了深远的影响。与此同时，我国政府为促进金融经济发展而出台了关于简化债券发行和推进债券市场发展的一系列利好城投公司发展的文件，在金融危机影响与政府利好政策双重作用下，从 2008 年底开始各地纷纷成立新的城投平台，城投债数额急剧膨胀，仅 2009年，城投债发行规模便从 2008 年仅 863 亿元猛涨到 3223.3 亿元。此后，各地城投债发行规模也开始呈现逐年增长的态势，近十年我国城投债余额如图 1-1：
1.2 研究思路与研究方法
1.2.1 研究思路
本文研读与该文相关方面的国内外文献，对我国房价、土地财政与城投债发行规模相互关系进行研究。首先，对房地产市场、土地财政及城投债的发展进行梳理。其次，参考国内外现有的与之相关的文献，对房价、土地财政和城投债发行规模之间的传导关系和相互作用机制进行理论分析，并在此基础上设定数理模型进行推导，研究三者之间的关系。进一步地，基于理论分析构建实证模型并利用现有的相关数据进行实证分析，根据实证分析的结果来分析三者之间的相互关系并基于本文相关结论提出相应的建议。
1.2.2 研究方法
本文采用以下研究方法研究房价、土地财政与城投债发行规模之间的相互关系：
（1）定性分析法：基于现有学者的研究对本文的研究目标进行主观判断分析并了解其发展走向。我国在城镇化加速发展背景下城市人口快速增加、非农产业快速发展，随之而来的是住房需求激增。为完善城市基础设施、满足社会群众日益增长的政府公共服务需求，地方政府通过设立城投公司发债来满足资金需求，而土地财政则为政府提供了预算外收入，变相地为城投债增信，对城投债发行规模的不断增加起到助推作用。由于定性分析是基于主观判断来研究事物关系的，因此为使得研究更具说服力。
（2）数理分析法：根据经济学理论，假定房地产企业满足理性人假设，追求其自身利益最大化，构造房地产企业的利润函数推导房价与地价的关系，并通过官员晋升效用、满足居民效用和政府消费效用刻画政府目标，并结合房地产企业的行为构建了包含政府、房地产企业和居民的三部门模型，从数理分析层面推导出房价、土地财政和城投债发行规模三者之间的关系。
（3）实证分析法：基于现有学者对相关问题的研究，利用 wind 数据库、前瞻数据库及相关统计年鉴中数据对房价、土地财政与城投债发行规模之间的关系进行实证分析。本文借鉴现有文献中构建的实证模型，构建了相应的实证检验模型，并利用现有的可得数据对房价、土地财政和城投债发行规模之间的相互关系进行分析。构建时变参数向量自回归动态关系检测模型并通过马尔科夫链蒙特卡洛模拟算法，刻画了2009-2018 年房价、土地价格与城投债发行规模之间的动态变化及联立关系的非线性特征，分析了各变量在不同时期的脉冲响应。
第二章 文献综述
2.1 房价、土地财政、地方政府性债务相关文献
2.1.1 房价泡沫存在性与成因研究
我国房价伴随着房地产市场的繁荣而呈现一路上升的态势，商品房价格泡沫相关问题引发很多学者的关注，相关研究大多集中在我国商品房价格泡沫是否存在、泡沫化程度以及由此引发的一系列问题。大多数学者认为我国房价存在不同程度的泡沫，吕江林（2010）[1]用居民消费倾向、按揭贷款利率、期限、首付占商品房总价款比重等指标，根据房价收入比合理上限模型从理论层面上推导出 2010 年我国城镇居民合理的房价收入比上限在 4.38 倍到 6.78 倍之间，并据此认为我国城市居民商品房市场存在不同程度的泡沫，且体现出较为显著的城市差别性，蕴含巨大金融风险。刘民权（2009）[2]通过理论分析认为商业用地批租制度和“招拍挂”机制是高房价的微观基础，正是由于地方政府在商业用地批租方面的特权，导致了我国房地产市场产生泡沫。也有学者认为统计上的估计偏差会影响对我国房价泡沫存在性的判断，潘爱民（2014）[3]采用共同因子模型测度我国商品房市场泡沫，认为我国商品市场泡沫仅在考虑不同区域相互影响的条件下才存在，且这种可控的泡沫若在没有控制的情况下自我增强极易转变为不可控的泡沫。王天雨（2018）[4]采用状态空间模型对房地产价格泡沫进行度量，认为从整体上来看泡沫呈现明显的增长态势且在不同地区存在明显的区域异质性。周晶（2020）[5]从地区差异的合理租售比角度出发，对我国住房市场泡沫水平研究后发现 35 个大中城市中存在不同程度的泡沫，部分城市比较严重，已经和居民支付能力脱节，这与之前该领域大多学者的相关研究结论并无二致，表明我国实施的一系列抑制房地产市场泡沫的举措并没有收到预期的效果。
现有文献主要从住房供给、需求和宏观经济因素等方面研究我国房价居高不下并持续高涨的原因。住房供给方面，有学者认为寡头垄断的市场类型更加符合我国房地产市场，开发商之间会共同抬升房价以获得更高的营业收入。黄忠（2007）[6]认为房价上升更多是由于供给层面的原因，是由于地方政府控制了住房所需的土地，造成房地产二级市场中的垄断，而不是由于地价造成的。
2.2 房价、土地财政与城投债之间关系相关文献
2.2.1 房价与土地财政的研究
在国外市场机制较为完善的国家，政府对市场干预较少，研究大多集中于房价与地价的关系而非房价与土地财政。Tiebout（1956）[39]发现消费者偏好支付更高的价格来获得完善的公共物品服务，因此政府可以通过为居民提供完善的公共物品服务和营造良好舒适的环境为土地附加额外的价值，从而抬升房价。Espeyw（2001）[40]则佐证了这一观点，通过实证研究得出房屋与公园间的距离（也属于基础设施）可以显著地影响房屋价格。Alonso（1964）[41]、Muth（1969）[42]均利用竞价模型从理论层面对地价与房价之间的关系进行分析，得出高涨的房价是产生高地价的直接原因。也有学者持与之相左的观点，Glaeser（2002）[43]通过分析政府行为，认为在加入土地管制因素后，地价会对房价产生影响。Kim（2005）[44]在供需框架下，研究了房地产企业的行为，当商品房需求大于当期商品房供给时，开发商会通过提高房价将地价攀升导致的成本上升转嫁给消费者；当商品房需求小于当期供给时，开发商通过捂盘惜售调节供需来提升房价，避免其利润的波动，即认为开发商保持稳定利润的行为使得高地价成为高房价的原因。对于我国而言，政府出让土地使用权形成的土地财政与房价与我国房地产市场的关系密不可分。刘民权（2009）[45]等学者认为当前我国制定的土地出让方式抬高了房地产开发总成本，地产商将成本的上升转嫁到房价上，因此降低房价的关键在于降低地产商的开发成本，限制地方政府作为土地使用权垄断者所拥有的特权，但况伟大（2012）[46]通过实证发现在我国大中城市中，房价主要由供求关系决定，高涨的商品房需求使得“地王”频现，认为政府出让土地使用权所采用的“招挂拍”制度并不会导致地价快速上涨。王举（2008）[47]对比了在我国复合税制和现行财税管理体制下各地方政府的财政收支情况，认为地方政府在税制改革后地方财政困难从而对房地产行业产生依赖，为增加地方财政收入，地方政府助推地价上升的目的是获取与房地产有关的相关税费。周彬（2010）[48]利用均衡模型进行分析后得出，地方政府在追求自身效用最大的过程中必然存在推动房价攀升的内在动力，因此“土地财政”难以避免的会造成房价的上升。郑思齐（2014）[49]认为中国特色城市建设投融资方式的核心是以土地资源融资，筹
