第一章 业主知情权的基本理论
第一节 业主知情权的本质
关于业主知情权的本质问题，本节采取由表及里、逐步深入的寻求办法，首先对知情权的含义、发展脉络、权利渊源及分类进行探析；其次，以私权利的本质属性为着力点，分析得出业主知情权的复合型特质。
一 知情权的界定
知情权一词来源于英文“right to know”。我国台湾地区学者将其称之为知的权利或者说是资讯权。大陆学者则将其表述为“知悉权或了解权”③、“获取信息权”④“得知权”⑤等。总体而言，知情权的基本含义是指有关主体有权享有知悉、获得与该主体的权利相关的各种信息的自由和权利。
一开始，知情权的范畴仍局限于公法领域。公民享有知悉、参与有关政治事务的权利，它是实现个人自由和权利前提。但是随着社会经济迅速发展，互联网、微博、微信等新的通讯工具进入人们生产生活，知情权越来越丰富，人们更加重视与个人权利有关的情况和资料。一般而言，知情权分为三类：知政权，即公民享有的了解国家政策方针等政治权利；社会知情权，即公民有权了解有关社会现象和信息的权利；个人信息权，即公民、法人或者其他组织有关了解涉及其有关信息的权利。笔者认为，按照以上分类方法，业主知情权显然属于社会知情权的范畴。
从目前我国法律法规对知情权的规定来看，其主要集中在两个方面。一是在公法领域，有关知情权的内容主要体现在《政府信息公开条例》和《最高人民法院关于审理政府信息公开行政案件若干问题的规定》，前者就权利行使原则、政府信息的公开范围、公开的方式和程序，以及政府信息的内涵、公开的主体、场所、期限以及程序等做了比较详细的规定。后者则主要规定了对于行政机关不履行政府信息公开职责的行为，行政相对人如何通过行政诉讼实现权利救济等内容。二是在私法领域，有关知情权的规定没有形成体系，而是散见于相关法律法规之中，如《公司法》第三十四条对股东知情权的相关规定，就体现了对股东知情权的保护。《产品质量法》规定，销售的产品必须有真实明确的标志，同时所售商品必须符合产品质量标准，以此来维护消费者的知情权。《消费者权益保护法》对消费者的知情权作出更为详细的规定，其规定消费者有权要求经营者告知销售产品的真实情况。《物权法》则明确规定业主有权获取、知悉建筑区划内涉及业主权益的相关情况和资料，有权了解公共部位的收益和处分情况。另外，《医疗事故处理条例》、《工伤保险条例》、《物业管理条例》等都有该权利的表述，虽然大多数是以告知的形式出现，并没有对该权利直接进行规定。但是上述内容均属于我国知情权最早的渊源表现形式。
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第二节 业主知情权的主体
一项权利构成必然涉及权利主体和义务主体两个方面，通过对业主知情权主体成立运行的分析，能够进一步清晰权利本质。业主知情权的权利主体主要是指业主，而义务主体主要包括业主大会、业主委员会或者物业服务企业。实践中，发生纠纷后，业主多以个人维权为主，再加之平时忙于工作、缺乏公益性以及小区规模较大等现实情况，而且法律规定对业主委员会的设立、运行的规制，以及业主大会及其委员会运行中存在的困境等因素，共同构成业主维权路径的障碍，基于此，本节对业主知情权主体进行分析研究。
一 业主
现实生活中，由于规模化小区的不断出现，同一个小区内业主的数量较之以往大幅提升，而且业主种类较多，包括自然人、法人、其他组织等因素，理论界有必要对业主的界定及种类进行研究。
（一）业主的界定
关于业主的界定问题，理论界主要认为其包括四类主体，一是房屋所有权人；二是开发商等建筑物区分所有权人；三是建筑物特定空间（非房屋）所有权人；四是合法占有而未登记的买受人。从排除情形角度来看，不属于业主的情形主要包括实际使用人、利害关系人等。⑦除此之外，有些学者将居住权人、典权人、承租人也视为业主。⑧
笔者赞同学界主流观点，首先，业主作为现代汉语的一般词汇，指的是“产业或企业的所有者”。《物业管理条例》第六条第一款将业主限定为房屋所有权人，而排除其他人。我国《物权法》上仅规定了建筑物区分所有权，未对业主含义进行明确界定。《司法解释》第一条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”这一点理论界和实务界均没有争议。另外《司法解释》明确规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《司法解释》将业主概念扩展至区分所有权人之外。笔者认为，该规定与现实生活相一致。实际生活中，购买商品房但尚未依法办理所有权登记的现象大量存在，原因在于：一是购买人自身怠于行使权利，不积极要求开发商、物业服务企业申请有关部门办理房产证；二是商品房买卖合同签订后，由于开发商没有足额缴纳土地出让金，欠交契税，或者验收不合格等原因，不能提供办理产权证齐全的资料；三是由于有关机构设置和人员编制等问题，导致市县、甚至某些省的不动产统一登记职责并未整合到位，在一定程度上影响了产权证的颁发。如果将合法占有专有部分而未登记的买受人排除在业主范围，将会影响到上述人员业主知情权的正常行使，也不符合现实状况。
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第二章 业主知情权的实证分析
第一节 法院案例的样本选择
《物业管理条例》、《物权法》、《司法解释》等法律规范出台后，小区业主逐步意识到小区管理与自身利益的关系，更加注重小区管理与自身权利的密切关系。笔者从中国裁判文书网提取的数据显示：该网站 2013 年、2014 年、2015年、2016 年分别上传业主知情权案件文书 6 件、28 件、21 件和 161 件,从中可以看出，近年来业主知情权案件呈现较大增幅，可以看到，业主知情权案件之所以呈较大幅度增长，与这些业主的权利意识提高有密切关系，这些业主能够将小区管理完善与自身利益结合起来，能够以主人的身份，参与和关注小区的管理建设，视小区管理这个大家庭为自己小家庭管理的一部分。而司法实践中，因各地人民法院在该类案件的裁判理由以及结果存在不同认识，故为进一步深入了解裁判者对此类案件的裁判思路，如何最大限度地保护业主利益，达到业主与物业服务企业和谐相处的最终理想，有必要深入分析研究。
一 案例选择
为了初步了解业主知情权纠纷案件①的现实状况，笔者通过中国裁判文书网、北大法宝对近年来的业主知情权纠纷案件进行研究，另外，笔者随机从近两年案例中选取十七个案例，从业主、知情权的义务主体、业主知情权范围、案件定性、如何保障业主知情权的实现等五个方面，分析其案件概况以期对业主知情权研究的背景及现状有所了解。
第一组案例：业主知情权的权利主体相关案例
案例 1 ：曹某某与上海市闵行区宝仪新村业主委员会业主知情权纠纷案件；案例 2： 魏某与沈阳市大东区翰林家园业主委员会、沈阳双兴建设集团有限公司业主知情权纠纷案件；案例 3 ：杭州中艺实业股份有限公司与杭州近湖物业管理有限公司业主知情权纠纷案件；案例 4 ：何某某与北京市海淀区清华园西北社区业主委员会业主知情权纠纷案件。
第二组案例：业主知情权的义务主体相关案例
案例 1 ：丁某某与上海洋泾物业公司业主知情权纠纷案件；案例 2 ：谢某某与沈阳市大东区洮昌街道办事处、沈阳市大东区洮昌街道世博社区委员会业主知情权纠纷案件；案例 3 ：王某与保利贵州房地产开发有限公司、保利贵州物业管理有限公司业主知情权纠纷案件。
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第二节 法院案例的样本分析
本节主要以裁判文书为抓手，从法官的审判逻辑为分析出发点，通过对业主知情权之诉的权利主体、义务主体、权利范围、举证责任、诉讼时效、查阅形式等六个方面的分析归纳，找出问题症结，希望通过对业主知情权行使的司法运行状态分析研究，从而为业主知情权的完善提供思路和方法。
一 业主知情权之诉的权利主体：提起诉讼缺乏充分考量
《司法解释》第十三条规定，“业主有权请求公布、查阅属于应当向业主公开的情况和资料。”一般而言，建筑物专有部分所有权人有权以业主名义提起业主知情权诉讼，但是，因为其他因素的存在而导致业主权利不能通过知情权之诉实现，或者房屋出租人和承租人不能能够通过业主知情权诉讼实现救济。例 1，房屋出租人因承租户不配合其提供相应水电费的情况，请求物业服务企业公布代收代付水电费的支付凭证和账目，法院认为，房屋出租人对自身房屋负有妥善管理的义务，应当了解房屋的水电费缴纳情况，其与承租户之间的纠纷不应扩及到物业服务企业，且所举证据不涉及物业管理事项，故不予支持。例 2，房屋承租人不能提起业主知情权诉讼。人民法院认为，业主是指依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。本案房屋承租权人并不是法律规定的业主，无权行使业主权利，不能要求依法公开相关物业资料及情况，遂裁定驳回起诉。例 3，维修社区路面等涉及全体业主共同利益的重大事项，人民法院经审理后认为，维修园区路面等重大事项，应当符合法律规定数额的业主共同决定，单个业主无权单独提起诉讼。例 4，业主要求公布小区业主地下车库收支情况的问题，人民法院认为，小区业主虽然享有对小区相关事项的知情权，但由于小区地下车库登记的权利人和实际控制人均非小区业主，地下车库尚不属于小区业主共有，故原告诉求没有依据，不予支持。
