本文出于对社会财富与人民财富保护的主观目的，将通过对无籍房自身性质加以细化分类，分为可纠正与不可纠正两类无籍房，并逐一阐述各类无籍房的产权性质与归属。介于我国的基本国情，无籍房作为具有财产价值的存在形式短期内不可能消失在交易市场中。
一、 “无籍房”问题概说
（一）房屋未进行产权登记的原因
国内的众多学者认为，根据无籍房的形成原因可以将其分为三类：其一、由于没有土地使用权而形成的无籍房；其二、由于缺少部分或者全部行政许可而形成的无籍房；其三、由于不符合行政许可标准不能通过验收而形成的无籍房。这种分类是按照房屋建筑顺序为主线分类的。台湾的部分学者主张：无籍房产可以根据能否经过纠正措施补救成为一般不动产，分为程序违建与实质违建两类。笔者倾向第二种分类。毕竟，无籍房产值得研究正是因为其可观的财产价值与不可轻视的社会地位，以结果利益最大化分类，能够让研究问题的人不忘初衷，不拘泥于建造过程的细节。对于“违建”笔者不太同意这样的称呼。违建，顾名思义违反法律规定建造的建筑物，现有的无籍房产中确有数量众多的部分是在相关法律规定出台后，违反相关法律法规着手建造的。不过，也有一定数量的无籍房产是在建筑法规实施前完成的，只是没有按照法律规定申请产权登记，属于违反法律规定存在的建筑物。若将二者混为一谈，在一些行政行为做出时定会出现违背政策初衷、不被社会认可的执法情形。笔者认为将此种分类称为可纠正无籍房与不可纠正无籍房，更能体现社会资产有效利用研究初心。
合法建造但暂时无法完成房屋登记的主要情形有：其一、是指在建设工程施工过程中，建设单位具备各项行政许可，但由于资金等原因，以在建工程为抵押。竣工后，在建工程抵押转变为房屋抵押，未清还欠款债权人不撤销抵押登记，使得购房人个人无法将产权从建筑单位过户于自己名下。就此类无籍房，仅是暂时性的无法完成登记，经建设单位还清欠款或与债权人协商部分撤销抵押的，无籍房便可完成登记，购房人获得产权证明。其二、业主与建设单位或售房单位产生冲突，因私人利益建设单位或售房单位拖延变更登记时间。其三，基于国家经济转型的特定时期出现的个人无法办理产权登记的房改房。此类无籍房的产生源于国家政策，属于暂时不能取得产权登记，房改房取得产权登记也应终于国家政策。但使房改房取得名分，简单的依靠政策不能完全适用于此类房屋，也需要结合具体情况分析。
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（二）“无籍房”的产权及其归属
我国现有的法律规定中没有对无籍房权属、流转及纠纷解决的相关规定，分析无籍房产的产权性质有利于对无籍房进行定性归类，以便依据一类或性质近似事物的规定加以规范保护。这是对无法律条文规定的客观存在的事物的处理方式，也是本文的研究基础。
1. 无籍房的产权性质
上文已明确表示笔者观点，即无籍房权利人所具有的无籍房上的权利为不动产物权。笔者将从不动产的物理属性、不动产物权的法律性质方式两个方面进行分析，以证明无籍房属于不动产，其权利性质属于不动产物权。
（1）无籍房的物理属性
法国民法典规定：地产及建筑物，按其性质为不动产。法国民法典概括性的界定了财产依据其性质或用途或附着物定性为不动产，例如土地及建筑物。日本民法典规定：土地及其定着物为不动产。台湾地区民法规定：称不动产者，谓土地及其定着物。不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。定着物，依据司法惯例及学者解释，主要是指建筑物。上述国家或地区对不动产与动产的规定基本上以物理属性为界，简单来讲就是该物能不能移动或移动会不会改变性质、损害其价值，能移动或不会改变物的性质与价值的为动产，反之，为不动产。我国《民通意见》第 186 条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。我国对不动产的定义中“建筑物及其他定着物”清晰地指明，建筑物是定着物的一类。由此可见，我国也是以物理属性划分动产与不动产的。于建筑物而言，其客观存在，不因其合法或违法而改变自身的性质，即不动产属性。从无籍房的物理属性讲，其属于不动产。
（2）无籍房产权的属性
私法领域中，不动产所有权的取得分为依法律行为而取得与依事实行为而取得两种方式。法律行为包括单方法律行为、双方法律行为；事实行为包括继承、建造、司法判决、没收等。笔者认为：建筑人建造房屋，以事实行为取得了房屋的所有权，没有进行登记不影响建筑人所有权的原始取得。在私法领域，建造与司法判决、继承均为取得不动产所有权的事实行为，建造人因其建造行为取得房屋所有权。于私法理论上讲，无籍房上的不动产所有权不是基于登记行为取得的，而是基于建造行为取得的。
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二、 “无籍房”买卖中的权属变动
（一）合同履行标准
合同履行标准是指在买卖合同签订后，买方已经向卖方履行全部合同义务后，取得无籍房产权，成为新的产权人，即发生无籍房的产权变动。实践中，不少人以此标准认定无籍房产权变动，原因有二：其一、无籍房没有不动产登记与房屋产权证明，不涉及变更登记内容与证件内容；其二、无籍房不能移动，无法实现现实的交付行为，在购房人完成合同义务后，就应当视为产权已经变动。
笔者认为，合同仅代表债权行为，合同义务的完全履行仅能证明债权的完成。若以债权行为代表无籍房产权变动，也就意味着，债权行为吸收了物权行为。这是与物权行为独立于债权行为相违背的，是与我国物权法在原则上相悖的，笔者不赞同此种标准。
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（二）交付占有标准
交付占有标准是动产物权变动的统一标准，交易双方交付动产即视为动产物权的转移。对一般动产而言，交付行为完成即产生公示效力与对抗效力；对特殊动产而言，交付行为只能产生公示效力，完成了相关登记行为才能产生对抗效力。
笔者认为，无籍房产权在权利属性上属于不动产物权，无籍房产权变动以动产物权变动规则为准更符合客观情况。其中，更是以特殊动产变动效力规则更符合无籍房不动产属性。毕竟，在可纠正无籍房中，无籍房是有可能取得房屋产权证明的，若仅以交付占有就能产生对抗效力，那么能够进行登记以后该怎样平衡可能产生的纠纷呢。所以无籍房的产权变动适用特殊动产更加合理。
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三、 “无籍房”一物二卖纠纷的法律适用.........................16
（一）无籍房一物二卖的情形.........................16
（二）适用不动产一物二卖规则......................22
（三）适用动产一物二卖规则.......................22
（四）适用特殊的动产一物二卖的规则......................23
四、 “无籍房”买卖中卖方的违约责任......................27
（一）被行政机关强制拆除时的违约责任....................27
（二）存在权属纠纷时的违约责任.....................29
（三）不配合办理登记时的违约责任.......................30
四、 “无籍房”买卖中卖方的违约责任
（一）被行政机关强制拆除时的违约责任
无籍房买卖合同成立并完成交付使用后，买受人成为新的房屋所有权人，其享有占有、使用、收益等权利。笔者认为，在订立买卖合同时对所交易房屋除发生不可抗力外的合理使用最短期限应为购房款除以同类别房屋年租金（月租金）得到的年数（月数）。若交易完成后，不到最短合理使用年限被行政机关以违章建筑为由强制拆迁的，卖方应当承担合同责任，具体为合同瑕疵担保责任中物的瑕疵担保责任；若交易前，出卖人明知房屋要被拆迁，故意隐瞒该情况，使买受人作出不真实意思表示的，出卖人构成欺诈，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
物的瑕疵一般是指，风险转移给买受人时，物的价值灭失或减少以及物的通用效用或约定效用灭失或减少。视减损的程度，无关大局则不视为瑕疵。原则上讲，物的瑕疵为物质量上的瑕疵，而不是物数量上的瑕疵，但若其数量代表了质量，那么数量瑕疵也视为物的瑕疵。物的价值减损，一般表现为物的外观有缺陷，致使其贬值；有时由于法律与社会的原因发生减损，如规划对土地的限制。物的通用效用是指物的一般用途，物的约定效用是合同双方对标的物约定的用途，确定物的效用应当从主观与客观两方面考虑。笔者认为，物的瑕疵除关于物的质量与效用外，还应包括物的时限瑕疵。时限瑕疵是指在物的质量与效用没有减损的情况下，某些事件可能影响合同标的物价值与效用的持续时间，一经发生，使得物的价值或效用减损。应从合同当事人的主观约定和客观事实两方面推导标的物使用期限。具体来讲，房屋的买卖除了房屋完整可以居住外，出卖人还应该保证除发生不可抗力外的合理居住期限。对于物的瑕疵的具体认定，我国相关法律并没有确立非常细化、可操作性的规则，但以房屋为标的的交易中，购房人不会以高价换得一处房屋居住一年时间的。
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结语
无籍房纠纷的处理，应当先对无籍房的权利属性、产权归属以及交易规则等方面加以确定，不能对所有无籍房以同一标
