本文是一篇财务会计论文，本文结合房地产行业的高收益建设周期长的特点以及 S 房地产公司的自身情况，结合财务数据及公司报表分析识别存在的财务风险，运用单变量以及 Z3 值模型和 F 值模型对财务风险进行评价与检验，最后提出 S 房地产公司的防范财务风险的对策。
第 1 章 绪论
1.1 研究背景和意义
当前，我国对经济体制的改革不断进行深化，同时不断优化调整产业及社会消费结构，在众多行业中房地产行业的投资占比不断扩大，国民经济相应的得到增长。作为国民经济的支柱型产业，其地位不断提升，俨然成为具有基础性、先导性、带动性的综合性产业，在对改善群众的居住条件、确保财政资金有充足来源及促进市场经济发展方面具有重大影响作用。但是房地产行业由于其自身行业特点开发建设耗时长,投资成本较大，高收益与高负债并存，其产生的风险不容忽视，对社会与经济会产生重大影响。因此，在房地产行业不断发展壮大的同时，确保房地产行业平稳持续发展至关重要。要加强对企业经营过程中风险的识别与把控，发现运营过程中的不足，消除风险隐患，以避免企业财务危机的发生。
本文以 S 房地产开发企业为例，有如下原因：其一，S 房地产公司距今已经有12 年的发展经营历史，在 2008 年改制重组正式进入房地产行业，在十余年的经营运作中发展速度较快，在房地产企业中处于中等水平，同时知名度及品牌也为大众所熟知。其二，S 房地产公司既不同于万科等资产巨大的企业，也不同于规模较小的企业，它的发展排名处于行业中等水平。因此研究 S 地产企业是最为合适的，它的研究结果不会像龙头企业不具有代表性，也不会像小房地产企业失去研究价值。其三，S 地产公司在财务方面上的特点及问题都比较明显。S 地产公司的优势是有政府关系及银行信贷上的两方面保障，但相应的这两方面保障也存在缺陷，使合同约束较严格、资金成本附着较高，这会使负债经营计划收益与企业后期继续举债受到影响。而当市场环境发展不稳定时，由于 S 公司还债时间段比较集中会加大财务风险的发生概率，这种情况下银行会减少发放贷款额度，但房地产企业必须进行负债经营来满足完善居民住宅的需求，同时也决定了居民住宅是房地产企业主攻方向，这就要求开发商需要冒一定风险提高资产负债率，而 S 地产公司注重“高品质高收益”，会存在效益低谷与还债高峰同时出现的风险。最后，S 地产公司的主营业务具有特殊性，它的主要开发地点主要在一线城市，消费者主要是经济条件较好的人群，针对的购买人群比较单一，开发的项目过于集中，同时在国家土地政策变化的情况下能否获得盈利，能否发现并防范风险，具有重要的研究意义。
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1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
企业的经营管理者非常重视财务风险，因为它是企业风险分析中的重中之重，关乎到企业正常运营及是否有破产的严重后果。国外的学者对财务风险的相关理论不断进行深入研究分析，在原有理论基础上结合自己的研究不断优化，逐渐发展成系统完善的理论体系。
（1）财务风险的影响因素研究
Wachowicz.J.M.（2014）提出减少企业财务风险发生必须要重视财务杠杆和每股收益这两个因素，二者会导致企业发生筹资风险[1]。
James C. Van Home、John M. Wachowicz Jr.（2015）指出财务杠杆与每股收益这二者会引起偿债风险，同时对财务风险所涵盖的领域范围进行重新定义与扩展[2]。
Jong Ho Hwang（2015）提出了基本风险要素即风险量，它是通过运用自下而上的方法重新组成和测量新的规范，帮助学者深刻了解现代财务风险[3]。
Hasnain Kazmi（2016）通过介绍货币、利率、信贷和商品风险这些我们日常生活紧密相关的可能发生的财务风险，指出一些不当的行为偏差会使人们在进行与财务相关选择时存在不理智的情况而引发财务风险[4]。
图 1.1 技术路线图
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第 2 章 财务风险及控制理论概述
2.1 财务风险概述
2.1.1 财务风险概念及特征
财务风险从广义的角度是指不能确定整体的风险，在企业整个投资开发建设中，内外部环境变化不定，有些因素无法事先预料并发现及时得到控制，使得企业的财务系统运行与预先设定的目标出现偏差，进而出现经济损失。狭义的风险是指损失的大小无法准确衡量确定。企业的财务风险是指企业的财务状况存在问题影响企业持续正常运营的情况。当然任何企业都想把财务成果和财务状况做到最好，但是都是无法控制的出现财务风险。从本质上讲，财务风险属于经济风险且具有客观性，集中性。
每个行业都有其自身的特点，房地产行业也不例外，它存在的财务风险有一般和特殊两个方面的特性。以下是房地产行业财务风险的六个特征：
（1）客观性
在房地产开发项目运营的整个过程中，风险是无法消除并且客观存在的。企业没有办法消除财务风险，使其永不发生，但是可以通过分析企业存在的问题对财务风险进行防控，在一定程度上可以降低企业的损失。
（2）不确定性
有些财务风险在未发生前可以预测，但是有些因素是不断变化的，企业无法控制预测的例如宏观政策和市场供求，都会使企业预测出的财务风险偏离轨道，所以预测的准确性无法保证。
（3）可转移性
房地产属于不动产不可移动，这就对当地经济的发展趋势要求极高要具有稳定性，另外房地产一旦开发耗时长，形势发生变动时不能快速做出应对，因此会加大房地产投资的风险。虽然财务风险无法彻底消除但是企业可以通过控制措施把风险分散和转移。在没有出现财务风险或者正在发生时，选择合适的控制措施，专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，把损失影响降到最低。
（4）难以识别和量化
财务因素和非财务因素是影响房地产行业财务风险的两个重要方面。其中财务因素可以识别量化分析进而评估和预测财务风险，但是非财务因素不易识别量化所以分析难度大，另外企业的外部环境变化莫测，因此在防范财务风险方面难度较大。
（5）全面性与复杂性
财务风险不仅仅是只局限于某一生产环节中，而是无处不在，在企业的整个生产运营中各个环节均有可能发生风险，如在企业的生产环节、开发建设环节、销售环节及售后服务环节均有潜在的风险存在。企业管理者制定的经营决策及公司内部的管理机制会影响企业的财务状况，而除了企业自身因素之外，国家政策的变化、市场的状况及整个房地产行业的发展状况都会影响到企业的财务状况，而且这些外部因素是企业无法预测控制的所以企业的财务风险具有复杂的特性。
（6）损益性
提到财务风险大部分人的第一反应是负面的，认为风险的存在会导致企业发生损失，严重还会导致破产，但其实风险与收益是相伴相生的，企业开发建设投资风险较高的项目的同时也会给企业回报以更高的利润，这就考验到企业管理者的能力与企业内部防控风险的机制措施。
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2.2 财务风险控制概述
2.2.1 财务风险控制概念
房地产企业的财务风险控制是企业为了实现预期的财务目标及经营情况预判从而运用手段规避风险，具体体现在企业的经营发展过程中存在不可控的因素引起财务风险的存在，并对风险进行识别预测后，根据企业具体的情况存在风险的程度以及具体的相关要求，提出适宜的措施，从而减少由财务风险导致的损失。财务风险无处不在存在于企业的各个生产环节，因此要以动态发展变化的角度看待财务风险控制。根据风险不同时间的发生，可以将财务风险控制分为事前、事中、事后控制。
2.2.2 财务风险控制基本原则
房地产企业的财务风险控制主要包括以下七个原则。
（1）合法性原则。企业的财务风险控制要严格遵循国家的法律法规，同时进行控制防范的过程中还要接受政府及相关部门的监督。
（2）独立性原则。企业要设立独立的机构聘请专业的人员识别评估财务风险存在的可能性，对财务风险进行有效的度量和控制，设置独立的风险控制机构会使企业控制风险的能力更加权威，从而有效降低风险减少损失。
（3）重要性原则。企业在控制财务风险时不仅要兼顾各个方面，同时还要抓住主要方面，重点领域及风险发生频率高的环节重点把控，及时实施控制对策，避免发生无法挽回的损失。
（4）有效性原则。企业员工要加强自觉性维护风险控制的措施，当出现问题时及时处理解决。
（5）制衡性原则。企业要在部门的设置及员工的分工方面要合理，在岗位机构方面要清晰明确的划分，使各个部门在协同运作的同时还要进行互相监督。
（6）针对性原则。企业在实行风险控制时要综合考虑内外部的因素，综合衡量自身的发展情况经营状况、财务状况及市场的变化环境，提出恰当的控制对策，同时根据经济环境及发展变化及时调整措施。
（7）成本效益原则。除了要注重内部控制还要准确的权衡成本效益关系，实现运用成本对企业实现合理控制。
表 3.1 2015-2019 年利润表总数据
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第 3 章 S 房地产公司财务风险控制现状分析..........................15
3.1 S 房地产公司基本情况介绍.........................15
3.1.1 S 房地产公司简介....................15
3.1.2 S 房地产公司经营状况.....................................16
第 4 章 S 房地产公司财务风险分析....................27
4.1 S 房地产公司财务风险识别..................27
4.1.1 筹资活动风险..................27
4.1.2 投资活动风险......................................31
第 5 章 S 房地产公司财务风险控制措施..........
