1绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
当前，随着我国城镇化进程的不断加快，大量人曰向城市涌入，城市住房需求愈加旺盛，然而由于收入差异和城市房价过高等原因，出现了购房困难的局面，并且已经成为影响社会经济健康发展及社会和谐发展的重要课题。因此，为解决城市中低收入家庭安居这一关键民生问题，全面实现＂住有所居＂目标，政府提出要不断加大力度进行保障房建设，对此党中央高度重视，并将建设保障房作为政府未来工作的重要范畴：在＂十二五＂规划期内，我国将建设3600万套不同类型保障房，大概是过去10年建设总量的2倍，至＂十二五＂期末，全国城镇住房保障覆盖率将至少增加到20%，低收入住房困难群体能够基本得到住房保障，同时改善一部分中低收入家庭住房条件党的十八大报告明确提出，＂要结合政府保障及市场配置来建立住房制度，完善保障房的建设以及管理，使住房困难群体需求得到基本满足＂，这是将＂保障房建设＂首次写入党代会报告，可见其作为重大民生问题，将是中央以后制定政策的关键着为点2013年10月29日，习近平总书记也提出要加快推动保障房建设及供应体系构建。在党政部口对城镇住房保障体系建设的高度重视下，保障性住房建设已成为我国各级政府今后实施的一项重要民生工程。
目前我国规划目标所要建成的保障房并不能覆盖所有的有住房困难的中低收入群体，因此，解决好＂未来还需建设多少保障房才能全面实现住有所居＇的目标＂这一问题至关重要。既然土地是保障房建设的重要前提，因此迫切需要构建与保障房建设同步伐的土地中长期规划及多元化供给机制，使土地供应跟上保障房的建设速度。目前，在理论及实践研究方面，关于保障房的研究主要集中在保障房制度政策、投融资模式、建设管理、建筑工业化、土地供给制度等方面，针对各类保障房建设用地中长期规划并结合供给机制方面的研究较少，本研究拟从保障房＂应覆盖范围＂的角度设计保障房建设用地预测步骤，并按照容积率要求及保障房类型进行科学配置，为政府制定保障房土地供给中长期规划提供理论依据，同时针对保障房的不同类型，拓展±地的供应来源及与其相适应的供应方式，探索建立保障房建设用地的多元化供给机制。
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1.2研究方法及技术路线
1.2.1研究方法
本论文采用理论与案例研究相结合、定性与定量分析相补充的总体方法进行研究，具体来说综合运用了如下研究方法：
（1）文献综述法。通过对相关研究者的理论、思想进行综合考察，发现当前研究热点、范围与不足，寻找论文适当的切入点；并对与本文研究对象相关的概念及理论进行梳理总结。
（2）定性分析与定量分析相结合。对家庭统计分类类别及保障房类型进行定性分析，以此为测算依据；然后通过灰色预测模型GM（1，1）这一数学方法构建城镇居民人口的预测模型；通过住房可支性的计算方法衡量各收入阶层的购房负担能力水平。
（3）案例研究法。本文以北京市为例，拟通过北京市城镇家庭五分法中各群体居民人均可支配收入、住房支付能力等测算出保障房需求面积，结合北京市规定的不同收入群体的保障房类型、容积率，得出北京市各类保障性住房用地规模，并构建了不同类型保障房建设用地的多元化供给机制。
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2保障房建设用地需求测算过程
2.1保障房用地测算依据
本文进行保障房用地需求的测算是以住房保障体系为依据的，而家庭类别和住房类型是设计住房保障体系的基础，二者一一对应的关系构成了我国的住房保障体系。
2.1.1家庭统计分类类别
无论是美、日等发达国家，还是发展中国家，大部分是以收入为标准判断一个家庭是否应被纳入住房保障范围。收入这一指标很重要，是因为住房作为一个大宗商品具有较高的价值，住房支出与其它类支出相比占家庭支出的比例较高，实际生活中，往往收入高的家庭，相应的住房价值也较高，从而也证明了，收入与住房价值是高度正相关的。因此，将收入作为制定住房保障范围的标准是最通用、最符合实际的。本文阐述家庭分类是以收入为标准进行划分的。
当前，以收入为标准划分家庭类别的方法多种多样，其中，国家统计局将城镇居民家庭收入按五等分法进行家庭类别的划分，其具备较高的权威性、公开透明、容易获取、连续性强并且每年都会公布。此方法将城镇家庭收入按照不同的水平，依次划分为低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入户置类，每类占所有城镇家庭的比例均为20%。同时，立分法可获取的数据还包括不同收入阶层家庭的人均可支配收入、人均消费性支出、户均人口数等。
此外，统计五分法具备许多优点：一是我国人口基数大，各地经济发展水平不均衡，家庭收入差距较大，笼统地讨论住房保障，往往会出现虽然住房总量充足但依然有大量群体无房可住的现象，因此只有适合每个阶层家庭的住房都能得到充分保障，才能使保障目标得全面实现；二是如果能够严格按照五分法进行保障房的建设与和分配，夹心层能够得到有效消除，三是五分法可与现行保障房政策基本衔接，国发45号文将公租房、廉租房、经济适用房和限价房等的供应对象做了初步的不严格的分类，如果住房保障体系依照立分法进行设计，那么五分法对家庭阶层的划分能够与现行制度实现较好的衔接；四是数据非常容易获取，若进一步细分会使成本大幅升高。
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2.2测算理论基础及方法
本文进行保障房建设用地面积的测算思路是将其转换为保障房需求面积的测算，然后依据建筑容积率值进行换算得出。保障房需求面积的基本测算思路主要包括四方面：测算规划期内各年度的城镇总人口（常住总人口）数量及相应的增加数量；计算保障房应覆盖群体范围；确定各类保障房的应保障群体占总人口的比例及每类保障房的人均补贴面积；为了计算保障房供需面积的缺口需要测算每年的保障房面积供给量，累加到下一年度。这些值均确定之后可通过相应的数学关系式计算得出规划期内各类保障房的需求面积。
测算过程中将涉及两个关键方法，对测算的顺利开展至关重要，包括人口数量及各类保障房面积供给量的预测方法、保障房应覆盖群体范围的计算方法。本文根据人口数据等指标的特点、数据易获取及通用性等原则，分别采用灰色预测理论进行相关指标值的预测、衡量住房可支付性的几种常用方法来确定覆盖群体范围。
灰色性的主要特征为：一个系统在层次及结构关系上具备模糊性，动态变化具有随机性，指标数据存在不确定性；具有这些特征的系统即为灰色系统。我国著名学者邓聚龙教授最早提出了灰色系统理论，研究对象为＂部分信息已知，部分信息未知＂的＂小样本＂和＂贫信息＂的不确定性系统，将＂部分＂已知信息进行生成及开发，实现有价值信息的提取，从而准确地描述系统运行的规律、达到有效控制的一种新方法。
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3保障房建设用地需求预测——北点市为例...........22
3.1构建保障房供给量预测模型..........22
3.2城镇居民购房可支付能力测算..........23
4构建保障房建设用地多元化供给机制.......34
4.1保障房建设用地供给方式.......34
4.1.1现阶段保障房用地供给方式类别............34
5确保保障房建设用地实现多元化供给的政策建议...........45
5.1宏观政策建议.....45
5.1.1转变政府土地财政观念...........45
5确保保障房建设用地实现多元化供给的政策建议
5.1宏观政策建议
5.1.1转变政府土地财政观念
政府作为建立住房保障制度的主体与责任人，应该履行使中低收入住房困难群体享受基本居住权的公共服务职责，然而，在实际运行过程中，土地出让与政府发展城市经济的财政资金来源与随之而来的政绩考核等紧密相关＂。所以，从源头上转变政府的±地财政观念是解决保障房建设用地供给不足的一个关键因素。实现政府±地财政观念的转变，要从改革政绩观并完善政府考核制度入手，传统的偏重考核经济发展指标、追求高GDP的方式，对政府官员产生了较大的负面繁响，为获得上级对其政绩的肯定，执着围绕经济发展的考核指标加大地方规划强度及建设速度，致使政府将有限的王地资源更多的用于商品房及开发区的建设，靠城市建设来体现政绩，因此，要打破以GDP为核心的政府政绩考核机制，实现政府由建设型向服务型进行转变，重点是要将惠民生作为考核官员政绩的一项重要内容，将社会就业率、失业率、教育普及率、社会住房保障率、居民幸福指数、政府满意度及生态环境达标率等民生建设指标统一纳入政府政绩考核的考核核也心内容。重新定位政绩考核体系后，不仅使政府职能发生改变，而且将使地方政府现有发展思路Ｗ及王地财政观念逐渐转变，有助于推动社会民生建设步伐进一步向前发展。
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6研究结论与展望
6.1研究结论
本文在总结国内外研究现状的基础上发现研究不足，开展了以＂保障房建设用地需求预测及多元化供给机制＂为主题的研究工作，以家庭统计五分法及保障房类型为测算依据，应用灰色理论中的GM（1，1）预测模型与房价收入比、HAI、购房可积蓄能力三种计算住房可支付性的方法构建了
