本文是一篇法学理论论文，论文通过对小区业主委会的功能、制度价值和理论基础的深入分析，以及对其主体资格、职权职责等问题的着重探讨，认为城市住宅小区的自治管理处于发展的初级阶段，不仅缺乏统一、可操作性强的法律规范，且专业知识和管理经验均不足，影响业委会的履职效率及规范性。
第1章绪论
1.1研究背景和意义
城市住房制度的改革催生了一系列商品房小区，比起老旧小区，物业管理区域内许多设施设备的权属尚不明确，使得作为市场主体的物业公司和开发商获得了相当可观的收益。物业服务质低价高是业主与物业公司发生纠纷的最根本原因。1991年“电费纠纷”促使国内第一家“业主管理委员会”在深圳诞生，1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首次规定业主自治与专业服务结合的物业管理模式，从此这种小区治理模式在全国发展开来。2000年左右，物业纠纷频现报端，业主维权活动兴起，物业公司恐吓、威胁业主等导致的群体事件不断发生，严重影响了居民生活和谐与社会秩序稳定。2003年国务院颁布《物业管理条例》，正式明确了我国业主大会和业主委员会制度。业主大会和业主委员会从无到有，制度内容也不断完善。2007年《物权法》更是在基本法律层面对业主委员会进行规制，并设专章“业主的建筑物区分所有权”对业主的权利予以明确。同年《物业管理条例》修改后，对业主委员会的产生、运作等方面内容进行了完善，具体程序内容在2009年《业主大会和业主委员会议事规则》中得到细化，业主与物业服务公司的雇佣与被雇佣的市场关系更加明晰。但业主大会的虚化和业主委员会执行机构的地位，使业主委员会很难有所作为，无法真正与物业公司平等对话，无法真正管理小区业主的公共财产，同时制度层面缺乏对业主组织的监督，久而久之业委会成为了某些人谋取利益的渠道，不作为、乱作为现象频发，业主对业主委员会的态度也从支持叫好变成不希望存在和不支持存在。2017年《党中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》聚焦社区治理问题，提出了社区党组织、居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业“共建共治共享”的总要求，业主大会和业主委员会组织建设的必要性争议由此划上句号。各地方法规陆续针对社区治理的难点、痛点，对业主组织建设进行制度层面的完善。
1.2国内外研究现状
自2005年起，对业主委员会制度的研究逐年增多，多集中于管理学和法学。法学研究多集中于业主大会和业主委员会的法律地位、权责平衡等领域。当前赋予业主大会独立法律地位的呼声渐起，如李永军在《对我国民法上非法人组织概念的质疑》一文中、王利明在《物权法研究》（上卷）中、于凤瑞在《民法典编纂中业主大会的法律属性与财产责任》中均支持业主大会非法人组织的法律地位，早在2006年彭建军于《业主委员会的法律地位分析》中表示应准确理解业委会执行机构的地位，业主委员会尚不具有独立民事主体资格，但应该享有独立诉讼主体地位，未来的发展趋势应是明确业主大会的独立法人地位。谭启平在《中国民法典法人分裂及非法人组织的立法构建》中认为业主大会和业主委员会均属于非法人组织。
早在2006年严红于《业主委员会监督机制之法律思考》一文中提出监督机制的重要性。陈华彬在《业主大会法律制度探微》中建设性地提出重视管理规约的重要作用。夏永全在2007年《物权法》视角下的业主大会与业主委员会——以法的可诉性为中心一文中分析了业主大会和业主委员会的关系，业主大会虚化的弊端和业主委员会尴尬的处境被看到。通过对相关文献进行研究发现，近些年对业主大会和业主委员会发展的实证研究少且多为个案，对立法目的与实际问题结合研究的方式稀缺，存在立法与实践脱节，对立法理解偏颇的现象。由于全国并未有统一的业主大会和业主委员会信息管理平台，研究内容大都因地制宜，未能有可供引用的全面性数据，因此很难总结全国业主委员会的运转情况。
第2章小区业主委员会制度的概述
2.1小区业主委员会的界定
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。在我国，一个小区通常即为一个物业管理区域，一个小区依法成立本小区业主大会和业主委员会，相应的业主大会和业主委员会在设立登记时均要求冠以本小区名称，如泰州市海陵区锦绣华庭业主大会、中凯龙城小区业主委员会等①。
因此小区业主委员会主要是指以居民小区为独立的物业管理单位而设立的业主委员会。小区的建筑区划内通常拥有多栋建筑物，建筑物主要功能为居民居住使用，建筑区划内存在为小区业主共有的道路、绿地、车位等共有部位和其他公共场所、公用设施。论文主题限定为小区业主委员会，此处的“小区”限定为城市居民小区，不包括城市中的独栋商用建筑物、商业综合体楼群以及农村区划住宅。
1991年3月，因“电费纠纷”催生的中国首个业主委员会——万科天景花园业主委员会在深圳诞生。在接下来的一个月当中，通过该小区业主委员会的沟通协调，电费问题获得圆满解决，业主委员会这种崭新的社区组织模式也因此获得了小区居民的一致认可，为后续工作的开展奠定了良好的基础。万科天景花园业主委员会秉承“业主自治与专业服务相结合”的宗旨，从维护全体业主利益的角度出发，充分行使业主参与小区管理的权力，与万科物业一起共同促进了小区居住环境质量的提高，天景花园的物业管理也因此在上世纪九十年代初期创造了“地上无纸屑、烟头，草绿如地毯”的奇迹。1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。从此，业主委员会这一创新的社区组织模式在全国推广开来①。
2.2小区业主委员会的功能
功能，是满足使用者需求的一种属性。功能的实现必然与载体相结合。业主委员会存在的直接目的和主要理由，即代表全体业主有效的自主行使代表权，提高物业管理水平，维护业主的合法权益，这也是业主委员会的基本功能。业主委员会的出现确实改变了传统的以居民委员会为主导的社区治理结构，其功能定位更显重要。定位不明晰会造成以居民委员会为中心的管理模式和以业主为中心的物业管理模式的矛盾、以财产权等为纽带的管理组织和具有行政色彩的社区居民委员会这一基层群众自治组织之间的矛盾。《物业管理条例》和住建部指导规则对业主委员会职能的规定，只是业主委员会运用权利的手段，并不等同于功能。功能定位明晰有利于业主组织规范化发展，明确社区治理中各方主体按规则行使权利履行义务承担责任，促进基层社会秩序稳定团结。
2.2.1提高物业管理水平，维护业主合法权益
一个物业管理区域内的业主是一个分散的群体，业主的个人需求不同，意志具有多元化特点。每一位业主对其享有的建筑物专有部分行使物业管理权而不受他人干涉，但对于监督权、知情权、经营收益权等共有部分的共有权无法通过单个业主实现，只有通过业主委员会才能最大限度地保障和实现。业主委员会通过行使选择权和监督权等手段，有效监督市场供给主体的行为，消除双方在市场信息上的不对称，促使物业公司提高物业服务质量和服务水平。业主委员会自治管理能建立一个畅通的交流渠道，缓解业主与物业公司之间的矛盾，有利于创造一个良好的市场竞争环境。
第3章小区业主委员会制度存在的问题...............................12
3.1小区业主委员会法律地位不合理.................................12
3.2小区业主委员会缺少必要的法定赋权...............................15
第4章国内外小区业主委员会制度比较考察.....................18
4.1台湾地区.............................18
4.2香港特别行政区.......................18
第5章小区业主委员会制度的完善建议......................23
5.1立法明确小区业主委员会的法律地位......................23
5.2扩大小区业主委员会的法定职权范围..............................24
第5章小区业主委员会制度的完善建议
5.1立法明确小区业主委员会的法律地位
应当明确业主委员会作为执行机构的身份，并赋予它独立的诉讼主体资格。在是否赋予业主委员会独立的民事主体地位中，最具争议的即业主委员会是否能作为非法人组织中的一类民事主体？《民法典》第102条和104条规定，非法人组织的特征如下：（1）不具备法人资格（2）能依法以自己的名义从事民事活动（3）非法人组织的财产不足以清偿债务的，由出资人或设立人承担无限责任。按照第103条的规定，非法人组织登记成立，否则不能有民事权利能力。对于未登记的“团体”，有学者认为其无法成为非法人组织意义上的民事主体，应被视为一般民事合伙①，成员承担无限连带责任；也有学者认为，未经登记而事实上已经正式成立并开展经常性活动的组织在法律上就可被推定为非法人组织②，成员的责任并非无限连带责任；也有学者认为，在主体性上，这类未登记的“团体”已经具备了“社团的基本要件”，可以认定为非法人组织，但由于其未登记，“团体性”在外部难以被识别，为保护善意第三人，即使是非经营性的，其成员也应当承担无限连带责任③。但对于业主委员会的法律地位，有学者认为业主大会属于非法人组织，业主委员会是业主大会的执行机构，不是独立于业主大会的民事主体④。也有学者认为业主大会和业主委员会均属于民事主体（非法人组织）⑤。据企业工商登记信息显示，实践中小区业主大会或业主委员会能够登记并获得统一社会信用代码。业主委员会的社会组织类型或
