本文是一篇项目风险管理论文，本文以锦绣华府小区建设项目为研究对象，依次对其风险来源、风险识别、风险评价及风险应对进行了分析研究。
第1章 绪论
1.1 研究背景
随着我国城镇化进程的推进，房地产行业迅猛发展，建筑业产值占国内生产总值的比重持续上升。据统计，改革开放40年来，建筑业实现了约35万亿元的增加值，实现利润21247亿元。但是，在后疫情时代，随着住房供应结构调整、保障性住房建设等政策的相继出台，房地产行业持续低迷。在这种背景下，开发商在建设房地产项目的过程中所面临的风险将更为复杂，尤其是可能面临更为严重的政策、资金、销售风险，这就要求房地产开发商必须强化项目风险管理，积极提升项目管理效率，避免风险爆发给项目带来成本损失。
锦绣华府小区建设项目位于荣成市老城区，规划建设集居住、金融、商业、配套服务于一体的高端服务街区，符合《荣成市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中关于中心城区的发展定位，其与荣成市城市总体规划是比较衔接和协调的。通过该项目的建设将对美化荣成老城区环境，提高周边居民生活质量，改善居民居住条件，促进社会和谐发展具有积极意义。从建设内容来看，锦绣华府具有规模大、周期长、投资高、受政府政策影响强等特点，在建设的各个阶段都面临着许多不确定因素，这对项目风险管理提出了相当大的挑战。目前，该项目处于规划筹备阶段，是项目开发商即RC置业有限公司在疫情后建设的首个大型房地产项目，面对锦绣华府小区建设项目建设过程中各类不确定因素，若不能提高风险管理意识、采取合理的风险控制措施、应用科学风险管理方法，将会导致风险管理结果不理想，利润率下降而且利益受到损害。综上，锦绣华府小区建设项目开发商当前的首要任务是增强控制风险意识，提前识别影响全过程风险管理的主要风险因素，提高风险控制能力，确保该项目顺利竣工并取得利润。
1.2 研究目的及意义
1.2.1 研究目的
锦绣华府小区建设项目设计定位为改善型住宅、销售定位为中高端人群，具有建筑规模大、建设周期长、设计理念时尚等特征，这就意味着其建设过程中所面临的风险因素较之一般项目更为复杂。因此，本文以锦绣华府小区建设项目为研究对象，从项目开发商的视角，对其全生命周期的风险管理开展研究，主要目的在于两个方面。
一方面是为开发商的项目风险决策提供理论依据，本文将锦绣华府小区建设项目划分为决策、准备、施工、销售等4个阶段，综合运用多种风险管理工具识别、评价项目风险因素，预测项目整体、各阶段的风险等级，从而为项目开发商的风险决策提供依据。
另一方面是为开发商的项目风险管理工作提供指导，本文根据锦绣华府小区建设项目风险评价结果，在充分考虑资源利用效率的基础上，针对爆发可能性高、爆发危害大的风险因素制定控制策略，能够为开发商未来的项目风险管理工作提供有效指导。
第2章 锦绣华府小区建设项目概况与内外部条件 分析
2.1 锦绣华府小区建设项目概况
2.1.1 项目简介
（1）项目规划建设内容
锦绣华府小区建设项目是一个设计定位为改善型住宅、销售定位为中高端人群的高档住宅项目，其总投资约50030万元，总占地面积为21633m2，总建筑面积为83074.26m2，其中地上建筑面积为64599.37m2、地下建筑面积为18474.89m2。其中，项目总平面布置情况如图2-1。
锦绣华府小区建设项目旨在为入住业主打造高品质生活，项目内部规划有星级酒店、风情商业街、电影城、儿童游乐城、会议餐饮中心；囊括商业街、美食街、娱乐会所等，并配套有“颐养园”，“长乐园”，“康益园”，“亲子园”等四大主题园区以及幼儿园和社区服务中心，是集休闲、娱乐、餐饮、商业、旅居于一体的大型住宅娱乐综合体。
（2）项目位置及周边配套
锦绣华府小区建设地点荣成市明珠路西、文化东路南，开发商为RC置业有限公司，项目位于荣成市老城区，交通可达性良好，周围学校、医院、体育设施相对完善，周边分布有工商银行、农业银行、建设银行等金融机构，本项目符合其置业需求。
2.2 锦绣华府小区建设项目外部条件分析
锦绣华府小区建设项目将于2024年1月正式开始，目前处于投资论证阶段，而在这个阶段，项目开发商应当充分分析锦绣华府小区内部外条件，找出项目风险因素来源，从而为后文的风险识别工作奠定基础。其中，锦绣华府小区建设项目的外部条件主要指的是锦绣华府小区建设项目所处的自然环境、基础设施、政策环境、区位环境、市场环境，以及项目建设对自然生态可能形成的影响即生态环境。本部分将围绕上述6个方面，对锦绣华府小区建设项目外部条件开展分析。
2.2.1 自然环境分析
锦绣华府小区建设项目位于威海市荣成市，由于其施工现场地处沿海，因此本部分主要从气候气象、地形地质、水文海域等三个方面出发，对该项目自然环境开展分析。
（1）气候气象
荣成市属于北温带季风型大陆性气候，四季变化明显，并且受到地形影响，冬季降雪较多，而锦绣华府小区建设项目自2024年1月开始，在3年的工期中冬季施工周期长，这就给项目日常施工和建筑成品保护带来了一定的负面影响，可能成为风险来源。
（2）地质地质
荣成市主要地形为丘陵，平原主要位于沿海地区，而锦绣华府小区建设项目周边分布有港口，因此项目主要地貌为平原，适于工程施工；荣成市处于即墨与威海断裂带，存在构造断裂，有一定的地震灾害风险，根据《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2010）要求，锦绣华府小区建设项目抗震设防烈度为6度，这意味着地震灾害可能成为风险来源。
（3）水文海域
锦绣华府小区所处的荣成市，其周边近海海域水体质量达到国家2类标准以上，海洋环境良好；根据历年自然灾害统计情况，荣成市发生海啸灾害的可能性极小，但受到台风过境影响的概率较高，可能成为锦绣华府小区工程风险影响因素。
第3章 锦绣华府小区建设项目风险识别 ................. 25
3.1 锦绣华府小区建设项目风险识别方法 .................. 25
3.1.1 项目风险识别方法介绍 ........................ 25
3.1.2 项目风险识别方法选择 ........................... 25
第4章 锦绣华府小区建设项目风险评价 ....................... 39
4.1 锦绣华府小区建设项目风险评价方法 .................... 39
4.1.1 项目风险评价方法介绍 .......................... 39
4.1.2 项目风险评价方法选择 .............................. 39
第5章 锦绣华府小区建设项目风险控制措施 ......................... 52
5.1 锦绣华府小区建设项目风险控制思路 ................. 52
5.1.1 项目整体风险控制思路 ............................... 52
5.1.2 项目各等级风险控制思路 ............................. 53
第5章 锦绣华府小区建设项目风险控制措施
5.1 锦绣华府小区建设项目风险控制思路
5.1.1 项目整体风险控制思路
对于包括锦绣华府小区建设项目在内的任何工程项目，用于风险管理的资源必然是有限的，为了提高资源利用效率，尽量令有限的资源发挥出更大的风险控制效果，就必须合理分配风险管理资源，反映到风险控制措施制定当中，就要对风险因素有所取舍，而如何取舍则要基于不同风险的定量评价等级。因此，本部分按照上文所建立的风险评语集中的5个评语等级，依次确定其风险控制思路，如表5-1。
根据表5-1中的风险控制思路，结合上文中锦绣华府小区建设项目整体的风险评价结果，对项目开发商的风险控制思路分析如下：锦绣华府小区建设项目整体的风险评价等级为“一般风险”，RC置业有限公司应当围绕项目风险管理建立项目管理组织机构，并根据各阶段的风险评价等级，找出综合权重高、评语等级不佳的风险因素予以专门控制。
结论
本文以锦绣华府小区建设项目为研究对象，依次对其风险来源、风险识别、风险评价及风险应对进行了分析研究，主要研究工作及结论如下。
（1）分析了锦绣华府小区建设项目的内外部条件，在简要介绍规划建设内容、项目位置及周边配套、进度安排等项目概况后，重点分析了项目的内外部条件，目的在于找出风险因素来源，为风险识别工作奠定基础。经过分析，外部条件中的自然环境、政策环境、市场环境、生态环境，内部条件中的组织机构设置、财务情况、进度安排、设计标准、质量标准、安全标准，可能引发项目风险。
（2）识别了锦绣华府小区建设项目的风险因素，根据锦绣华府小区建设项目内外部条件分析结果，在检查表法思想的指导下，将锦绣华府小区内外部条件分析结果与检查表中的参考风险事件进行对比，根据对比结果实现风险因素的初步识别，并在此基础上，运用德尔菲法向专家征询三轮意见后，将将政策变化风险、供需失衡风险剔除，并增加住宅类型风险和招标管理风险后，最终识别出了涵盖决策、筹备、施工、销售4个阶段共16个风险因素。
（3）评价了锦绣华府小区建设项目风险，在层次分析法思想的指导下，将识别出的风险因素选取为评价指标并计算出指标权重，继而利用模糊综合评价法对锦绣华府小区建设项目风险进行综合评价，结果表明项目整体风险等级为“一般风险”，决策、筹备、施工、销售等4个阶段风险等级分别为“低风险”、“低风险”、“较大风险”、“一般风险”。
（4）制定了锦绣华府小区建设项目风险控制措施。根据锦绣华府小区建设项目整体、各阶段的风险评价等级，明确了锦绣华府小区建设项目整体与各阶段的风险控制思路，并围绕组织机构风险、设计理念风险等10个重点风险因素制定了控制措施。
