本文是一篇项目风险管理论文，本文将项目的实施过程划分为三个阶段，为前期准备阶段、施工建设阶段、竣工阶段，分别对不同的阶段进行风险识别、评估并提出风险应对策略。
第1章绪论
1.1研究背景
中国房地产行业经历了从粗狂式拿地开发模式到宏观调控的稳步发展模式，如今国家十四五规划明确提出了，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。随着国家宏观调控力度加大、经济下行压力不减，房地产行业也面临着“供给侧改革”，促使房地产行业优胜劣汰。通过查阅国家统计局相关研究数据可知，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。从以上数据可知，受经济形势紧张影响，房地产市场持续低迷，市场趋于饱和，企业竞争压力加大。
房地产建设项目存在周期长、投资大、风险复杂等特点，近年来随着土地资源越发紧张、地价越来越贵、人口密度增加等因素，房地产建设项目进入了向天空争取空间的时代，而高层建筑工程的施工难度相对较大，安全隐患较多，增加了房地产建设项目的风险管理难度。在房地产行业不景气的背景下，如何做好风险管理、降低生产成本成为了企业在开发项目中必要的考虑因素。为确保房地产行业以及相关企业的长期稳定发展，则必须重视项目的风险管理工作，增强风险防范的意识，在项目的各个阶段进行科学的评估，识别潜在的风险，加强对风险隐患的监控，从实际情况出发，制定精准的风险管理措施，以规避可能导致的损失。
1.2研究目的
本文运用风险管理的基本理论，以国信海韵东方项目的建设为例，探讨风险管理在实际工程项目各个实施阶段中的应用。在研究中，从房地产建设项目的内外环境变化及市场需求变化等情景着手分析，对该项目各个阶段的风险进行识别；然后基于模糊综合评价方法对风险进行评估，判断出面临的主要风险及次要风险。针对评估结果，制定相宜的风险应对措施，预防风险的发生，规避因管理不当而出现资源浪费、成本增高、技术不足等风险，防止项目出现严重亏损状况，确保国信海韵东方项目的顺利进行。同时提升了企业的风险管理能力，为企业可持续发展奠定坚实的基础，从而提升企业的经济效益。
第2章国信海韵东方项目概况及风险管理现状
2.1国信海韵东方项目概况
2.1.1项目区域概况
荣成是中国最东端的城市，拥有优越的地理位置、丰富的文旅资源、良好的空气状况，是最适宜人类居住的地方之一。荣成市经济发展水平相对较好，连续多年被评为全国百强县，凭借着得天独厚的地理优势，海洋经济成为荣成市的重要经济支柱。近年来，围绕新旧动能转换，荣成市凭借滨海、大天鹅、海草房、海鲜美食等独特的文旅符号，大力推进全域旅游发展，将美丽风景变为美丽经济。荣成市下设22个镇街，3个经济开发区，其中本文的研究对象国信海韵东方项目位于那香海国际旅游度假区内，隶属于荣成市好运角省级旅游度假区辖区内。
搭乘荣成市向旅游城市转型的顺风车，那香海国际旅游度假区于2017年获批国家AAAA级旅游景区。景区位于山东省荣成市环海路6699号，拥有8平方公里的总规划面积、800万平方米的总规划建筑面积。景区位于黄金纬度北纬37°，坐拥16公里黄金海岸线、2.5公里优质沙滩浴场，景区内拥有众多稀缺的自然资源，汇聚大海、沙滩、温泉、海岛、森林、天鹅湖等资源于一体。依托区域位置优势和丰富的文旅资源，那香海景区以打造国内高品质的旅游度假、养生康养、文化创意三个目的地为目标，大力发展旅游度假、酒店温泉、健康医养、冰雪运动、文化艺术、游艇休闲、会议会展、科教研学八大产业。那香海景区每年7月进入旅游旺季，景区内游客日均流量超过1万人次，大量的游客带来的旅游经济促进了区域房地产行业的蓬勃发展，催生了“旅游+地产”模式。
2.2国信海韵东方项目风险管理现状
2.2.1项目风险管理主体
国信海韵东方项目的开发主体为荣成嘉国海韵置业有限公司，于2019年10月28日在荣成市市场监督管理局注册成立，注册资本为5000万元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理服务、酒店管理、园林绿化工程施工等，由山东嘉国置业集团有限公司和山东土地集团（荣成）有限公司分别以70%、30%的比例持股投资而成。荣成嘉国海韵置业有限公司组织结构为董事会、总经办、营销策划部、工程技术部、运营管理部、行政管理部、财务等，各部分各司其职，并对山东嘉国置业集团有限公司负责。公司自成立以来，通过完善办公环境、优化薪资设置等措施吸纳优秀人才，截至目前，公司高级职称6人，中级职称14人，大专以上学历人员32人。
2.2.2项目风险管理体系
（1）风险管理流程。国信海韵东方项目的风险管理流程是根据项目风险管理理论设计的，并发布相关文件使其制度化。将项目的整个生命周期根据实施的顺序划分为不同的阶段，采取情景分析法、头脑风暴法等方法确定风险要素，对风险因素给项目带来的影响进行分析，最终根据风险因素对项目影响的大小确定需要重点管控的对象，根据不同风险的特点来编制周全、有针对性的应对计划，采取回避、转移、控制等措施来降低风险带来的影响。
（2）风险管理机构。公司组建了项目风险管理团队，成员从工程部、财务、法务等业务部门抽调，同时从高校签约2名工程管理经验丰富的专家，作为项目风险管理的顾问，根据项目进展情况定期指导并协助公司进行人员业务培训。目前该团队成员共10人，其工作职责主要是建立风险管理制度，对项目的风险进行识别、评估，对存在的风险提出管控措施并进行反馈总结，定期汇总风险管理信息并出具风险管理报告供管理层参阅。但是团队里的成员并非专职从事风险管理工作，每个人仍需要处理各自的本职工作。
第3章国信海韵东方项目风险识别.........................17
3.1风险识别的原则和方法........................17
3.1.1风险识别的原则................................17
3.1.2风险识别方法..................................17
第4章国信海韵东方项目风险评估..........................28
4.1国信海韵东方项目风险评价体系构建...............................28
4.1.1风险评价指标选取的原则..............................28
4.1.2构建评价指标体系.................................29
第5章国信海韵东方项目风险应对策略......................41
5.1项目前期准备阶段风险应对措施.............41
5.1.1资金风险应对措施.....................41
5.1.2设计风险应对措施....................................42
第5章国信海韵东方项目风险应对策略
5.1项目前期准备阶段风险应对措施
根据项目前期准备阶段评估结果，可知风险等级从高到低的顺序分别是资金风险、设计风险和政策风险。因此，应对措施主要如下：
5.1.1资金风险应对措施
房地产项目具有建设周期长、资金投入大的特点，充足的资源是项目顺利开展的基础，应科学管理资金，降低项目建设面临的资金风险，由于资金风险贯穿项目的全过程，因此，可以以下几个方面着手。
在预算方面，明确各部门职责，从整体上考虑项目的资金需求，对土地成本、设计成本、用人成本、管理费用等的预算进行科学合理的预算，对资金筹措、偿还方式等进行严格估算，合理化预算项目资金的需求，降低项目方的财务风险。
在融资风险方面，为保证资金充足，就要拓宽融资渠道，同时分散资金来源，保证资金的持续供应和到位率，项目资金来源为荣成嘉国海韵置业有限公司自筹解决，采用了自有资金、银行贷款与信贷相结合的模式，明显降低了资金来源中断和供应不足的可能性，有效规避融资风险。
在资金管理方面，要加强资金管理，保证资金正常周转，资金的管理涉及项目的众多部门，则需要加强各部门之间的沟通协调，从企业管理角度加强资金每个环节的管理，从整体上考虑项目的资金需求，明确各部门职责，对资金筹措、偿还方式等进行严格管理，合理化控制资金的运营，降低项目方的财务风险。
结论
依托丰富的文旅资源，近年来荣成市的旅游房地产发展势头正盛，国信海韵东方项目即依托那香海旅游度假区发展起来的旅游房地产项目，其有着房地产行业的共性，投资大、开发周期长，整个建设过程中面临各种各样的风险因素，且每个实施环节面临的风险因素侧重点不一，必须有针对性的制定科学、合理、有效的风险管理措施，以确保项目的顺利实施。本文将项目的实施过程划分为三个阶段，为前期准备阶段、施工建设阶段、竣工阶段，分别对不同的阶段进行风险识别、评估并提出风险应对策略。主要研究成果如下：
（1）在对国内外风险管理现状进行研究的基础上，梳理项目风险管理的相关理论，分析对比风险识别常用的方法，并采用情景分析法对国信海韵东方项目整个实施过程的风险进行识别，确定了3个一级风险指标，在一级风险指标的基础上，进一步细化出10项二级指标。
（2）根据风险识别的结果，结合国信海韵东方项目的具体情况，构建由3个一级风险指标和10个二级风险指标组成的风险评价指标体系，然后采用层次分析法对构建风险因素影响程度的判断矩阵，并确定各项风险因素权重，运用模糊综合评价法进行风险评价，得出国信海韵东方项目的综合风险评价结果。
（3）根据项目的风险评价结果及项目具体实施情况，对项目3个阶段的10种风险提出具有针对性的风险应对措施，以保证项目实施能够合理规避风险，顺利进行。
参考文献（略）
