本文是一篇项目风险管理论文，本文在对国内外有关房地产投资风险管理的研究文献进行整理和归纳后，以 WY 房地产公司 S 项目作为案例进行研究，以财务分析为基础，根据风险识别、风险评估、风险控制的风险管理流程，按照项目生命周期理论将 S 项目划分为投资决策阶段、前期投入阶段、施工建设阶段、项目租售阶段四个阶段进行了风险识别，在风险识别的基础上利用财务分析、敏感性分析、专家调查法及盈亏平衡分析对这些风险进行了评估。
第一章 绪论
第一节 研究背景与意义
一、 研究背景
早在上个世纪八十年代，就出现了出售公房、租金调整等新理念，首次将房屋作为一种商品进行销售，拉开了我国房地产行业发展的大幕。此后我国经济发展迈入了快车道，经济保持了较高的增长速度，同时在城市建设上取得了令人瞩目的成就，城市化水平不断提高，居民的生活质量明显改善。与此同时，国内房地行业发展迅速，城市中的建筑工程项目不断增多，全国房价一路升高，许多企业纷纷把资金投入房地产行业，房地产行业因高利润高回报被许多企业视为重要的投资渠道。
尽管国内房地产行业发展态势迅猛，并取得了大量的成就，推动了我国城市化建设。但在几十年发展过程中也暴露出一些问题，例如在很多地区的房地产市场中存在明显的“泡沫”，以及在房地产行业管理方面存在不规范。针对上述问题，政府出台了一系列政策，致力于规范房地产行业的发展。但是相对于部分发达国家，我国在房地产行业的管理与发展上依然处于较为滞后的水平，房地产开发中还面临诸多风险。综合考虑上述因素，对于想跻身房地产行业的企业来说，在房地产投资中应综合考虑所面临的风险，并保持理性的投资态度。
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第二节 文献综述
一、 国外文献综述
早在二十世纪中期，美国就开始对保险业的投资风险进行了研究和管理，由此引发了对于风险管理的关注，更多的企业开始针对风险管理问题进行研究，并采取有效的风险控制措施。之后西方国家开始了对房地产投资风险的研究，在此过程中有很多研究者提出了自己的观点，通过多种观点的综合逐步形成了风险理论，并应用到了企业的实际管理中。具体研究成果如下：
（一） 房地产投资决策方面
Deng（2018）等人选择研究美国企业投融资的情形，考察房地产风险对其进行决策产生的影响，在分析完 1985-2013 年的数据之后，发现当房地产风险上涨时，公司为了规避风险，会选择降低长期投资和长期股权份额，连以债务的形式进行外部融资的项目也会减少[1]。Sah（2010）等人认为目前还没有构建出一个房地产投资决策模型，难以准确衡量在房地产投资过程中经验会产生怎样的影响[2]。Wu（2016）采用层次分析法，构建群体决策共识模型来分析房地产投资环境，从研究结果来看刚好与现实相符，说明在对房地产投资进行分析的时候，可以采用此种分析方法在风险和收益中作出权衡[3]。Subhash（2012）结合运筹学方法，利用线性参数规划，在数据挖掘的基础上评估住宅房地产价值[4]。
（二） 房地产投资风险管理方面
Yalçinkaya（2012）认为在对项目进行评估的过程中，要充分考虑各种可能存在的风险。设定模拟投资项目，罗列各种决策方法，再作出最优选择。在存在诸多不确定因素的环境下，可以采取这种方式对投资项目做出评价[5]。Islam（2017）对建筑工程中使用的风险管理方法作出整理并逐一进行分析，搜集2005-2017 年的研究资料，在整理过程中发现，复杂项目中存在的风险是相互作用的，并且它们依存的方式是由项目本身的性质决定[6]。Shevchenko（2019）调查了承包商产生的风险，形成一套风险评估方法，并在此基础上形成针对性的解决方案[7]。Leskinen（2019）等人比较了房地产和能源的投资风险，用以证明投资房地产投资更具有合理性[8]。Kim（2019）梳理了全球保险公司的赔付记录统计结果，认为可以构建风险评估模型来计算厂房建设项目存在的风险，在对这类风险进行分析的时候，可以搭建自变量回归模型获取指导[9]。Deacle（2014）认为在整个房地产项目施工周期中都可能产生各种风险，这些风险有可能来自于企业外部，也有可能源于企业内部，为了科学测量项目风险，应该构建一个评价模型，根据实际情况设计出一套完善的评价指标[10]。
图 1.1 研究思路图
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第二章 相关概念与理论基础
第一节 相关概念界定
一、 风险相关概念界定
（一） 风险的界定从定义上来看，可以将风险理解为冒险，一般属于利益相关者的主动行为，具体可以定义为成本或者收益的不确定性。在各个行业的发展中普遍存在各种类型的风险，一旦忽略风险的影响，则容易导致一定的事故或者损失。所以在企业发展中不仅应重视发展策略的研究，在风险防范领域的研究也同样应引起管理层的关注。企业发展过程中容易受到诸多因素影响，部分不确定性事件的概率难以确定，一旦发生则可能极大影响到正常生产过程，导致企业难以达到预期发展目标，而这些不确定性事件实际上就是风险，一般可以将风险认为是特定条件下真实结果与预期结果之间存在的偏差。基于对风险的研究和控制能够有效的降低企业发展过程中受到的负面影响，继而逐步实现预期发展目标。
从不同层面进行研究，风险具有不同含义，可以将其认为是正面的或者负面的，前者一般与随机性以及机会等有关，后者则与破坏以及危险有关。在各个行业发展中，风险是普遍存在的因素，所以决策者应该重视对于风险的研究，尽管可能无法完全消除风险，但是仍然需要积极采取有效的对策来规避风险，降低风险发生的概率，基于这种方式能够减少风险对企业发展产生的不利影响，并对企业自身效益的提升也会产生积极影响。
（二） 房地产项目投资风险的界定与特点
房地产项目开发是指房地产企业以盈利为目的开发房地产项目，在取得土地使用权的基础上建设房屋的行为，因其根本目的是为了盈利所以可视同为房地产企业的投资行为。一般而言，房地产企业的项目都是单独核算，这就使得对房地产项目投资风险的研究具有实际意义。房地产项目投资风险是指在房地产项目开发全过程中所面临的不确定性风险，这些风险一旦发生，会给项目开发带来一定的损失，使得项目开发停滞，项目收益率降低。房地产项目投资风险的特点主要包括以下几个方面：
（1）必然性与普遍性。结合之前的分析明确了风险以及风险管理的定义，而风险在不同的行业可以划分为不同的类型，房地产项目投资风险只是属于其中的一种，具备了风险的诸多特征。所以房地产项目的投资风险是必然存在的，具有一定的普遍性，尽管通过风险管理有助于降低这些风险的发生，但是依然无法保证可以将其完全消除。然而降低其发生概率也会产生诸多积极的影响，有助于企业的效益提升，避免受到风险影响而出现更大的损失。所以在房地产项目实施中必须重视对于风险的管理工作。
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第二节 理论基础
一、 风险管理理论
风险管理主要与风险的控制以及预测等过程有关，必须依据规范化的流程来对风险进行识别，科学进行评估，在此基础上制定行之有效的对策。一般需要结合风险大小以及后果来确定处理的顺序，即如果某种风险容易造成较大的损失，并且发生的概率较高，则优先对此类风险进行处理。在实际处理中必须对风险发生概率进行量化分析，基于最终得到的结果来确定处理的顺序。
实际的风险管理中需要考虑多方面因素，并且依赖于特定资源。在理想状态下，可以通过最少的资源来解决存在的风险问题。然而实际情况中必须对资源运用以及风险处理进行关联分析，制定合理的流程来应对风险问题，在化解风险的同时降低成本。在处理过程中需要先对风险进行识别，以此可以对风险类型、特征以及影响等进行确定，接着通过评估量化各个风险因素可能导致的损失。在风险评估完成之后即需要进行风险控制过程，企业需要通过合理的措施来控制风险，降低风险发生的概率，减小企业损失。企业须根据风险特征制定多个预案，并灵活选择应用，最大限度降低风险导致的不利影响。此外还要重视对于风险的规避，明确风险的类型和特征，以此优化现有的风险应对策略，真正实现对风险因素的可控。风险管理的流程如图 2.2 所示：
图 2.2 风险管理流程图
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第三章 WY 房地产公司 S 项目简介························17
第一节 WY 房地产公司简介····································17
第二节 S 项目简介·······························17
第四章 S 项目投资风险识别与成因分析····················· 19
第一节 投资决策阶段风险识别·························· 20
一、 政策风险·······························20
二、 投资地点风险····················21
第五章 S 项目投资风险评估······················· 31
第一节 项目财务评估·········································· 31
一、 收入分析·····································31
二、 费用分析································31
第六章 S 项目投资风险控制措施
第一节 投资决策阶段风险控制措施
一、 关注国家政策，紧跟时代步伐
房地产行业的发展对于宏观经济政策的依赖性较高，如果政府部门针对房地产市场出台了新政策，往往会对当前房地产市场的发展产生一定的影响。我国始终
