本文是一篇项目风险管理论文研究，本文以项目管理、工程项目风险管理的相关理论为指导依据，对金地商置闵行科创园项目的风险管理进行了比较全面的、有针对性的分析，以此作为产业公司后续项目开发过程中风险管理制度的理论基础。 闵行科创园作为金地商置集团在上海的第一个产业项目，对该项目的风险管理进行全面的分析具有一定的指导意义。根据该项目的特点，本文将每一阶段的风险因素进行识别后归纳总结为五类风险：营商环境风险、经营风险、财务风险、质量风险和安全风险。
1 绪论
1.1 选题背景
2017-2018 年，中国产业园区发展整体呈现基本稳定的态势，园区发展综合指标较上一年度有所回升，但是国内产业园区的发展环境面临的压力越来越大，园区的发展已经从高速增长转向了高质量发展，而这一转变的过程对跻身产业地产的企业是风险，同时也是机遇。在园区追求高质量发展的过程中，表现出营商环境优化、园区合作深化、国际化发展路径拓宽、园区新旧动能转换以及生态优化发展等值得关注的热点问题。
在房地产市场的严格调控政策下，传统房地产住宅业务的利润率进一步受到挤压，房地产企业由“开发商”向“经营者”转型，创造新的业务增长点。从宏观环境看，金地董事长凌克指出，在国民经济转型升级的背景下，住房企业也应承担更为全面的职能，大力发展工业房地产。未来，只有综合性房地产企业才能有更广阔的发展空间。工业房地产符合新城镇化、战略性新兴产业发展、一带一路、创新驱动发展等四大国家战略，有利于实体经济的发展。同时，从内部因素来看，市场也在带动工业房地产的发展，严其发指出，这主要表现在三个方面：国内产业升级或转型带来了对优质载体的强劲需求；工业房地产本身价值被低估；产业地产已经成为资本市场的新宠。2011 年以来，金地集团确立了“以住宅业为核心，商业地产和金融业为两翼”的“一体两翼”发展战略。今天，除了传统的商业房地产业务外，金地在长租公寓、联合办公、产业地产、教育及餐饮等创新业务板块均有布局。其中，产业地产是金地重点发展的领域。金地的产业地产集中于高新技术产业园区，目前已有 15 个以上产业地产项目，在国内外广泛布局，包括北京、上海、深圳、河源、珠海、纽约、旧金山、洛杉矶等地。代表性项目有深圳威新软件科技园、上海 8 号桥、硅谷高科技产业园区等。这些产业园区为高新科技企业及创业企业打造了能满足其多方面需求的园区空间，同时致力于链接资源、交叉共享形成优质产业生态圈。
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1.2 研究意义
中国企业在应对产业园建设项目的过程中会面临种种风险，这些风险的管理没有系统的经验可以借鉴，但是做好风险管理工作是产业园项目能否成功的关键，风险应对管理计划又是整个风险管理学科中最为重要的环节，它不光指明了哪些风险将影响项目的顺利进行，更为管理者提供了具体的可实施的解决方案。本文通过对闵行科创园建设项目的风险应对规划的研究，为今后中国产业地产公司在产业园建设项目的投资、建设、运营，积累一份可供参考的经验数据和组织过程文档。综上所述，本文写作的主要目的是：
（1）明确产业园建设项目在进行过程中可能遇到的风险。
（2）做好风险管理的应对规划，明确各项风险对项目的影响，提供应对各项风险的解决方案，保证工程项目的顺利进行。
（3）根据以上分析结果可以为此类项目提出一些合理化的建议和策略，使得项目能够更好的完成。
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2 项目风险管理理论综述
2.1 国内外研究现状
西方对建设项目风险管理理论和方法的研究相对来说比我国要早很多，“风险”（Risk）的提出与研究应该是始于 19 世纪末。但是直至 1921 年美国经济学家奈特（Knight）出版了他的著作《风险、不确定性和利润》，业界对风险的开拓性研究才真正开始。在他的著作中，将风险定义为：风险是可测定的不确定性。
至 1952 年末，美国人格拉尔首次在他的调查报告中提出了风险管理这个概念，这一事实也是被业界所广泛认可的[6]。从此开始，风险管理的研究逐步成熟并广为传播和发展，许多的专家学者或者学术机构都对风险管理做过非常深入的研究和拓展，为这门学科的进步贡献了很大力量。 美国项目管理研究所 PMI 于 1984 年制定的 PMBOK 将项目风险管理作为一个重要组成部分，并于 2000 年对其进行了修订，以说明 PMI 对项目风险的重视。
1987 年，C.B.Chapman 教授在其著作《大型项目风险分析：模型、方法和案例》中提出了“风险工程”的概念。他认为,风险工程是对各种分析技术及管理方法的集成,以更有效的风险管理为目的,范围更广,方式更加灵活.这个框架模型的构建弥补了单一过程风险分析技术的不足,使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能[7]。
1991 年，一些学者阐明了项目风险管理的过程，即风险评估和风险控制。美国项目成本管理协会优先考虑项目成本风险管理，并于 1992 年成立了风险管理委员会,主要研究项目风险管理，尤其是项目成本风险管理。古普塔在《资本投资项目总成本管理中的应用》一文中提到，要用科学的理论解决传统的、有限的、狭隘的工程成本管理问题。
在王蔚初的《现代工程项目风险分析与管理》中，总结了工程项目风险的综合风险管理。从项目风险的预测与识别、项目风险的评估与分析、项目风险的应对策略、项目风险的监测与防范入手,阐述了项目风险管理的各个方面。
张根河、李元（2015）在《项目风险管理的初步探索》中指出，项目的启动需要经过立项、可行性研究、设计和项目规划等步骤，这些都需要面对一些变化。因此，如何识别、分析和处理项目风险已成为项目各方需要妥善解决的问题。
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2.2 建设项目风险管理理论
2.2.1 风险的概念
跟着当今社会经济全球化、信息化程度的不断加深，费用、技能、人才和商品的活动日益加速，这之间的联系也趋于杂乱，一定程度上致使了我们的生活中，处处都存在着不确定性要素，不断引起风险的发作。由于不同行业、不同人物的研讨目标和视点不一样，对于风险给出的界定也大不相同，即便是在学术界颇有造就的国内外专家学者，他们对风险的界定也存在区别。
Possibility of loss or injury 是美国韦伯斯特提出的一个经典的风险定义，他将风险解释为损失的可能性。在建设项目中，损失会产生各种结果，如工程质量下降、成本超支、工期延误等。1983 年，日本学者武井勋在其著作《风险理论》中提出了一个新的风险定义：“风险是在特定的环境和特定的时间段内自然存在的、导致经济损失的变化。”本文将风险定义为对未来预期后果存在的不确定性。
2.2.2 建设工程项目风险特点
（1）风险因素的多样性
工程项目规划较大、建造周期长、出资量巨大，可发作风险的要素数量多并且品种繁复。一方面，工程受天然灾祸影响的风险要素极大；另一方面，跟着生产技术的不断进步，许多施工机械、建材及施工技能办法等不断更新换代，并且跟着建筑功能的增强，施工技能和技术也愈加杂乱，增加了项目建造的风险；同时还存在着多方面的非技能风险。一方面会给公司带来严重的经济损失，另一方面也会给社会形成一定的负面影响。一旦不良影响发作，有关政府部门必然会有所举动，监管投资方停产整顿，甚至严重的会取消公司的职业资格，严重影响公司的正常运营，危及公司生计；另一方面，也间接给公司的名誉带来损害，并且这种行业和名誉的损害在短期内是很难康复的。
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3 项目背景及问题 ....................................... 8
3.1 公司简介 .................................. 8
3.2 项目背景介绍 ......................... 8
4 项目风险识别分析与评价 ..................................... 21
4.1 项目投决阶段风险因素识别 .............................. 21
4.2 项目准备阶段风险因素识别 ............................... 22
5 金地闵行科创园建设项目风险应对策略 ................................ 30
5.1 营商环境风险应对策略 ........................ 30
5.1.1 成立专项工作组 ................................. 30
5.1.2 加强调研工作的深度及广度 ........................... 30
5 金地闵行科创园建设项目风险应对策略
5.1 营商环境风险应对策略
营商环境对企业而言是外部客观存在的条件，尤其是政策类的风险，只能接受或者规避，社会风险可以预防和控制，环境风险主要考虑地理环境问题以及市政配套问题，可以考虑采取预防和减轻的措施。
5.1.1 成立专项工作组
此项措施主要针对政策风险。在投资拿地阶段，必须将可能对项目投资、开发和运营产生影响的
